Tapuda kayden malik olmayan kişinin tapu dışı taşınmaz satışı; "şekle aykırı olduğundan gerçersiz taşınmaz satışı kimliğinde değildir. Bir başka anlatımla; şekle aykırı olduğundan geçersiz taşınmaz satışından söz edebilmek için, taşınmazın tapuda kayıtlı olması ve maliklerinin resmi şekil koşuluna uymaksızın yaptığı bir taşınmaz satışı olmalıdır. Bu durumda davacının dayandığı satış işlemi; zilyetliğin satış suretiyle devrine ilişkindir. Zilyetliğin satış suretiyle devri ise, resmi şekil gerektirmez. Zilyetliğin devri ilerde tapu kaydını da devretmek üzere yapılmıştır. Geçersiz de olsa, devredilmeyin çalışılan bir ayni hak niteliğinde olmadığından; geçersiz taşınmaz satışlarında uygulamada kabul edilen taşınmaz iade edilmeden bedelin iadesi talebine ilişkin zamanaşımının işlemeyeceğine ilişkin içtıhat; burada uygulama alanı bulmaz. Burada eBK.m 125.(TBK.m.146) maddesindeki on yıllık genel zamanaşımı süresi geçerlidir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davalı ... yönünden davanın kabulüne, diğer davalı ... yönünden davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekili ile davalılardan ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili, müvekkileri aleyhine davalı ... tarafından bonoya dayalı olarak icra takibine girişildiğini, müvekkileri ile diğer davalı ... arasında taşınmaz devri konusunda varılan anlaşma doğrultusunda 14.12.2001 tarihli protokolün imzalandığını, anılan protokolde müvekkillerinin teminat olarak verdiği 5.000 USD tutarındaki teminat bonosunun belli koşulların gerçekleşmesi halinde işleme konulabileğinin öngürüldüğünü, bononun arkasına da teminat için verildiğinin ve 31.12.2003 tarihinden sonra geçersiz olduğunun şerh düşüldüğünü, bu kısmın altında müvekkili.... ile davalı ....

sözlü aktin hukuken geçersiz olduğunu, geçersiz sözleşmeye istinaden verilen çeklerin de hükümsüz olduğunu ileri sürerek, davacıdan haksız olarak tahsil edilen çek bedeli olan 50.000.- TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan istirdadına, İş Bankası ......

Davalı vekili, müvekkilinin dava dışı şirketten 126.000 TL bedelle taşınmaz satın aldığını, 100.000 TL nakit ve araç verdiğini ve karşılığında teminat senedi aldığını, davacının sözleşmeyi kefil olarak imzaladığını, dava dışı şirketin taşınmazı teslim etmemesi üzerine icra takibi yaptığını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece, toplanan delillere göre, davacının sözleşmeyi kefil sıfatıyla imzaladığı, sözleşmenin dava dışı şirket yönünden ticari iş niteliğinde olup davacının ticari nitelikte bir borca kefil olduğu, bu nedenle kefaletin müteselsil kefalet olduğu ve davalının davacıya başvurabileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, taşınmaz satışına ilişkin olarak yapılan adi yazılı sözleşmeye kefil sıfatıyla imza atan davacının açtığı menfi tespit davasıdır. TBK’nun 237 (BK 213) madde hükmü uyarınca “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.”...

Buna göre borçlu, henüz aleyhine başlatılmış bir icra takibi yokken alacaklıya karşı borçlu bulunmadığının tespiti için menfi tespit davası açabileceği gibi aleyhine icra takibine başlanmasından sonra da menfi tespit davası açması mümkündür. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706; BK m. 213; TBK m. 217; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26 maddeli uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur Resmî biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersiz olup, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler. Geçersiz sözleşmeye göre bir bedel ödenmiş ise, 10.07.1940 tarih ve 1939/2 E.,1940/77 K. Sayılı Yargıtay İBK'na göre, taraflar satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler....

Davacı sözleşmenin ayıplı olarak ifa edilmemesinden doğan zararının tazmini talep etmiş ise de geçersiz sözleşmeye dayanılarak menfi ve müspet zarar talep edilemeyecektir. Dosya içerisinde bulunan tüm kanıt ve belgeler bir arada değerlendirildiğinde; Taraflar arasındaki akdedilen sözleşmenin hukuki niteliği itibariyle Taşınmaz Satım Vaadi Sözleşmesi niteliğinde olduğu, bu sözleşmenin geçerli olması için kural olarak noterde resmi şekilde düzenlenmesi gerektiği fakat davaya konu olan satım sözleşmesi ise adi yazılı şekilde düzenlenmiş olduğu, bu sebeple geçersiz olduğu, her ne kadar davacı tarafça 24.03.2021 tarihli ihtarname ile protokolün tek taraflı olarak feshedildiği ihtar edilmiş ise de, ortada geçerli bir taşınmazın devrine ilişkin sözleşme bulunmadığı, davacı tarafından, sözleşmenin ayıplı olarak ifa edilmesi sebebiyle uğranılan zararın tazmin edilmesi talep edilmiş ise de geçersiz sözleşmeye dayanılarak menfi ve müspet zarar talep edilemeyeceğinden, davacı ......

İcra Müdürlüğü'nün 2016/358 esas sayılı dosyası ile kambiyo senetlerine mahsus ödeme emri ile icra takibi başlattığı, davacının bononun geçerli olmadığı gerekçesiyle eldeki menfi tespit davasını açtığı, davalının bononun geçerli olduğunu, bononun davacının taşınmaz satışı nedeniyle bono bedeline kadar satış bedelini peşin aldığı, taşınmazların resmi devri yapıncaya kadar teminat olarak takip konusu bonoyu düzenleyerek verdiğini belirterek davanın reddini istediği, ilk derece mahkemesince bononun geçersiz olması ancak davacının 15/02/2016 tarihli sözleşmeye göre davalıdan 15.000,00 TL nakit para aldığı gerekçesiyle davanın 85.000,00 TL yönünden kısmen kabulüne karar verildiği, karara karşı davalı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurduğu anlaşılmıştır. Uyuşmazlık takip dayanağı bononun geçerli olup olmadığı ve davalının bono nedeniyle alacaklı olup olmadığı noktasındadır....

a ait olduğu, kök murisin taşınmazı davalılara satışı ile ilgili 5.9.1997 tarihli senette davalıların (alıcıların) imzalarının bulunmaması sebebiyle satışın geçerli bulunmadığı ve ayrıca taşınmazların davalılara teslim de edilmediği gerekçe gösterilmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de; yapılan araştırma, inceleme ve uygulama hükme yeterli olmadığı gibi değerlendirmede dosya kapsamına uygun düşmemektedir. Çekişmeli taşınmaz Hüseyin oğlu Hacı ...'a ait iken O'nun satışı ve zilyetliğine devretmesi ile davalılara intikal ettiği ve halen onların zilyetliğinde bulunduğu belirtilmek suretiyle tespit edilmiş, davacılar Hacı Bekir mirasçısı oldukları ve hisselerinin bulunduğu nedenine dayanarak dava açmış, mahkemece yukarıda özetlendiği şekilde hüküm kurulmuştur. Çekişmeli taşınmazın davacıların murisi Hacı ...'...

Bu itibarla bedelsizliğe dayalı menfi tespit davası ile maddi hukuk bakımından borcun mevcut olup olmadığının tespiti amaçlanmakta; borçlu olmadığını iddia eden borçluya, genel hükümlere göre bu durumu tespit imkânı verilmektedir....

Taraflar arasında 26.07.2018 tarihli harici gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmenin 3.1 maddesinde taşınmazın tapu siciline tescil edilmiş olan tüm ipoteklerin ve borçları ödeyerek satış anına kadar fek edileceği ve alıcının sözleşmeye göre tüm ödemelerini yapmadan tapu devrini isteyemeyeceği, ödeme planına göre 2.425.000 Amerikan Doları‘nın tapu devri sırasında ödeneceği kararlaştırılmıştır. 6098 sayılı Kanun'un 237. maddesinde, taşınmaz satışında şekil konusu hükme bağlanmış olup, hüküm uyarınca, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için; sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Aynı şekilde, taşınmaz satışı vaadi, geri alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Keza 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi "taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır" hükmüne haizdir....