- K A R A R - Davacı vekili, davacılardan ... ve ...'ın davalı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile özel şartların belirlendiğini, yüklenicinin taahhüt ettiği inşaatı tamamlamadan işi durduğunu ve terk ettiğini, 14.11.2014 tarihinde 11459 yevmiye numarası ile ...'tan 2 no'lu bağımsız bölümün satış vaadini ...'a Şakir'e devrettiğini, taşınmazın maliklerinin ..., ... ve ... olduğunu, kat irtifakının tesis etmenin yüklenicinin yükümlülüğü altında olduğunu, gecikmeden dolayı ve özel şartnamede yazılı yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle müteahhit adına davacılar ... 31.849,86 TL, ... 1.040,59 TL olmak üzere toplam 32.890,45 TL'nin ... Belediye Başkanlığı'na emlak vergisi olarak ödendiğini, inşaat tamamlanmamış olduğundan sözleşmenin feshinin zorunlu hale geldiğini ileri sürerek ... 2....

Davanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yapılan inşaat sebebiyle tazminat davası olarak Mahkememizce yapılan hukuki nitelendirme çerçevesinde, yukarıdaki delil, tespit ve değerlendirmeler neticesinde; Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı ve tüm arsa malikleri ile yapılmadığı için geçersizdir. Ayrıca diğer maliklerin kat karşılığı inşaat sözleşmesine onayı bulunmadığından, yüklenicinin yaptığı inşaatın seviyesinin %90'ın çok altında kaldığından taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu Mahkememizce kabul edilmiştir. Ayrıca Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/560 esas sayılı dosyası ile de taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmiş ve verilen karar kesinleşmiştir. Bu sebeplerle taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir ve geçerli hale gelmesi de mevcut şartlarda mümkün değildir....

Davalı vekili cevap dilekçesinde özete; ihtarname ve gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde görüleceği üzere, müvekkili ile davacı arasında hiçbir şekilde bir taşınmaz alım-satım sözleşmesi veyahut gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olmadığını, buna rağmen davacının doğrudan müvekkili ile karşılıklı olarak bir sözleşmenin tarafıymış gibi bu davayı açtıklarını, ancak müvekkili ile davacı arasında hiçbir şekilde karşılıklı bir sözleşmenin bulunmadığını, müvekkilinin davadışı Feyzi Tekin ile sözleşme imzaladığını, davacının gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde Feyzi Tekin'e ait görülen 3 nolu bağımsız bölümü aldığını, daha sonra bu daireyi 7 nolu bağımsız bölüm ile değiştirdiğini, bu hususun göz önüne alındığında davacının hiçbir şekilde müvekkiline karşı dava ikame etme ve tazminat talebinde bulunma hakkının olmadığını husumet yönünden davanın reddi gerektiğini, müvekkili ile davacı arasında satıcı-tüketici...

Mahkemece, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve sözleşmenin tadili sözleşmesi bulunduğu, davacının, sözleşme uyarınca kendisine düşen yerleri hukuken teslim almadığı, ancak fiilen teslim aldığı bir kısım yerleri kiraya verdiği, bir kısım yerlerin kendisi ya da aile bireyleri tarafından kullanıldığı, inşaatın ... adı ile faaliyet gösteren iş merkezi olduğu ve faaliyete geçmiş bulunduğu, 19.01.2009 tarihinden itibaren kat malikleri kurulu toplantılarına davacının bizzat ve vekili tarafından katıldığı, alınan kararlara oy kullandığı, KMK hükümlerine göre kat malikinin genel giderlerden kendisinin sorumlu olacağı, manevi tazminat şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir....

Hukuk Dairesinin 28.03.2011 gün ve 2010/6065 E., 2011/1878 K. sayılı ilamı ile;     (...Arsa sahibi tarafından açılan asıl davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, birleşen 2002/589 E. sayılı davada müspet ve menfi zarar talep edilmiş, davalı yüklenici, birleşen davaya karşı açmış olduğu karşı davada maddi tazminat talep etmiş, yine yüklenici tarafından açılan ve birleştirilen 2004/245 E. sayılı davada ise muvazaalı olarak devredilen tapuların iptâli ile arsa sahibi adına tescili, ayrıca maddi ve manevi tazminatın da hüküm altına alınması talep edilmiştir....

Noterliği'nde davacılar ile davalı kooperatif arasında düzenlenen 10.12.2001 gün 14340 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin son paragrafında “bu anlaşma kuralları yerine getirilip inşaata başlayana kadar kooperatiften kaynaklanan bir ihtilâfa düşüldüğü takdirde kooperatif bu sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerine 10.000.000.000 TL (eski) tazminat ödeyecektir” denilerek cezai şart kararlaştırılmıştır. Sözkonusu ceza sözleşmesinin ifasını sağlamaya yönelik olup inşaat başlayıncaya kadar kooperatifin kusuruyla uyuşmazlık çıktığında ödenmesi öngörüldüğü, davalı yüklenici tarafından anlaşma koşulları yerine getirilip inşaat ruhsatı da alınmak suretiyle inşaata başlandığı ve bu aşamaya kadar yükleniciden kaynaklanan ihtilâfın ortaya çıktığı ileri sürülüp kanıtlanmadığı, ancak yüklenicinin temerrüdü nedeniyle bitirilemediği anlaşıldığı gibi sözleşmeyi fesheden de kooperatif değil arsa sahipleri olduğundan davacıların cezai şartı isteme koşulları oluşmamıştır....

İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin inşaat sektöründe çalışan saygın bir firma olduğunu, davalı şirketinde aynı sektörde çalıştığını, taşınmazla ilgili olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı edimleri tam olarak yerine getirilmemesi nedeniyle dava dışı olan arsa sahipleri tarafından, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istemli dava açıldığını, davanın derdest olarak devam ettiğini, davalarının kat karşılığından kaynaklı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih ile tapu iptal ve tescilden kaynaklı sebepsiz zenginleşmeye dayalı tazminat istemine ilişkin olduğunu, haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının mal varlığından veya emeğinden zenginleşen kişinin bu zenginleşmeyi geri ödemekle yükümlü olduğunu, yerel mahkemece bekletici mesele taleplerinin yanlış yorumlandığını, davacının eldeki davayı açmasında hukuki yarının bulunduğunu, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla davalarının...

tespitine, davacının her iki davalı aleyhine açmış olduğu maddi ve manevi tazminat istemlerinin ise koşulları oluşmadığından reddine dair verilen karar davalı kooperatif vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 11....

Bu durumda davacı edimini yerine getirmeden ve taşınmazların davalılar adına tescil edilmeleri sağlanmadan, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da buna dair bir ön sözleşme yapılabilmesi zaten hukuken mümkün değildir. Nitekim taşınmazların davalılar adına tescil edilmesinden sonra davacı tarafından davalılara kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmak üzere ihtarname gönderilmiştir. Tüm bu hususlar, tarafların, imzaladıkları 25.12.2009 tarihli sözleşmedeki iradelerinin anılan sözleşme ile yalnızca kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak olmadığını, ortaya koymaktadır. Bu nedenlerle sözleşmenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da buna dair bir ön sözleşme olarak nitelendirilmesi hukuken mümkün değildir. Sözleşme kendine özgü karma nitelikli bir sözleşme niteliğindedir. Bu nedenle sözleşmeyi kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak nitelendiren ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil şartına tabi tutan çoğunluk görüşüne katılmıyorum....

Tapuda kayıtlı taşınmazların satışının, MK.706, BK.213, Tapu K.26 ve Noterlik K.60 maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir. Ancak müteahhitin, arsa sahibi ile imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine düşen daireleri, resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşme ile üçüncü kişiye satması halinde ise, alacağın temliki söz konusu olduğundan, buna göre yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinin de geçerli olduğu, Yargıtay uygulamaları ile kabul edilmektedir. Dava konusu olayda ise, üzerine bina inşa edilen taşınmazın tapu kaydının davalı adına olup olmadığı, tapu davalı adına kayıtlı değilse, davalı müteahhitle dava dışı arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olup olmadığı anlaşılamamaktadır....