"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tazminat Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı ve davalılar tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak duruşma tebligatı için gereken posta pulu karşılanmadığından, duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, erken tahliye nedeniyle kiralanana yapılan masrafların tahsili isteğine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir....
Davalının ödenmeyen kira veya yan giderler olduğuna, veya taşınmazın hor kullanılmasından kaynaklı alacakları olduğuna ilişkin bir savunması olmadığına ve taşınmaz tahliye edildiğine göre depozito bedelinin iadesine ilişkin talebin ret edilmesi doğru değildir. 3-Davalı kiraya veren vekilinin faydalı imalat bedellerine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Yargılama sırasında yapılan keşif sonucu alınan 06.11.2014 tarihli bilirkişi raporunda davacı kiracının kiralanana yaptığı, giriş merdivenleri ve sahanlığının mermerle kaplanması, vitrin yapılması, asma tavan ve karkası, zemin seramik kaplamaları, cephe kaplamaları, duvar ve tavan boyaması, elektrik tesisatının yenilenmesi, bölme duvar ve kapı yapılması, davacı firmaya ait reklam tabelası yapılması ve güvenlik kamera sistemi imalatları faydalı ve zorunlu gider kapsamında görülerek dava tarihi itibariyle 2014 yılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının piyasada oluşmuş rayiç değerlerine göre değeri 24.364,44 TL olarak tespit edilmiştir....
Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır. Davacı, kiralanana yapılan inşaat ve dekorasyon masraflarının tahsilini istemiş olup faydalı ve zorunlu masraflar menfi zarar kapsamında değildir. Davacının, vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır....
Davalı kiracı kural olarak ancak tahliye ettiği bölüme yönelik faydalı ve zorunlu masraf iddiasında bulunabilir....
Ancak, kiracı kiralanana faydalı ve zorunlu masraflar yaparak kiralananın durumunu iyileştirmiş ve kiralananı teslim aldığından daha iyi bir şekilde kiraya verene teslim etmiş ise, bu durumda kiraya verenin kiralananı kiracıya teslim ettiği durumu ile teslim aldığı durumu arasındaki fark kadar zenginleştiği kabul edilmelidir. Kiralanana yapılması gereken zorunlu giderler yönünden bu durum kiraya verenden vekaletsiz iş görme hükümlerine göre istenebileceği gibi faydalı giderler ise sebepsiz zenginleşme kapsamında talep edilebilir. Kiralanana yapılan faydalı giderlerin istenebilmesi için kiracının sözleşmeyi feshinin haklı fesih veya haksız fesih olması sonuca etkili değildir. Kira süresi içerisinde sözleşmeyi haksız olarak fesheden kiracı dahi zorunlu ve faydalı giderlerini talep edebilir. Somut davada ayıplı teslim nedeniyle ruhsat alınamamadan kaynaklanan zarar talep edilmemektedir. Bu nedenle kiralanana ruhsat alınamamasına ilişkin iddialar bu davanın sonucuna etki etmemektedir....
Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, inşaat imalatları yönünden, imalat ve tadilatların, hangi tarih esas alınarak değerinin tespit edildiği belirtilmediği gibi belirlenen imalat bedelinden kiracının kullanım süresi ile orantılı yıpranma payının da düşülmediği, yine makine ve ekmek üretim aksanlarının değerinin ise keşif tarihi itibariyle hesaplandığı anlaşılmıştır....
Davalı tarafından tahliyeden sonra yapılan masrafların kaldırılması istenmeyip benimsenerek taşınmaz mevcut haliyle teslim alınmıştır. Diğer yandan yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi ) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiracıdan isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiraya veren bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bununla birlikte mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit edilen değerler hangi tarih itibarı ile esas alındığı belirtilmemiştir....
FAYDALI VE ZORUNLU MASRAF ALACAĞINA İLİŞKİN İNCELEME; ...........Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK m. 530) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. (Yargıtay 3. HD 09/10/2019 tarih ve 2018/5798 E 2019/7661 K) .........yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle TBK’nun 530. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir....
Bu durumda davacının, menfi zarar kapsamında yer alan faydalı ve zorunlu imalat bedellerini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Kiralananda yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedelleri ....Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2014/40 D.İş sayılı dosyası ile yapılan tespit sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda 29.255 TL olarak belirlenmiş ve tespit bilirkişi raporuna taraflarca itiraz edilmiştir. Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda ise, imalatların bedeli 19.078 TL hesaplanmış olup mahkeme, bilirkişi raporlarına itibar edilmeyerek imalat bedelinin 18.216 TL olduğu belirtilmiştir. Bilirkişi raporları arasında çelişki olduğu gibi, mahkece tespit edilen tutar denetime elverişli değildir. Bu nedenle konusunda uzman bilirkişiden yeniden rapor alınarak davacı kiracı tarafından yapılan imalatların değerlerinin Yargıtay denetimine elverişli şekilde belirlenip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir....
Davalı vekili tarafından ibraz edilen başvuru dilekçesi ile özetle; arazi bedeli ve kazanç kaybı yönünden davanın reddinin doğru olduğunu, davacının sözleşmeye göre faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsilini isteyemeyeceğini, yapılan imalatların kaçak olduğunu, davacı Mustafa' nın davada taraf sıfatının bulunmadığını belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep ettiği , anlaşılmıştır. DELİLLER : 6100 sayılı HMK, TBK ve tüm dosya kapsamı. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Dava; kiracının açtığı faydalı ve zorunlu imalat bedeli alacağı, arazi bedelinin tahsili ve kazanç kazanç kaybı istemine ilişkindir....
