"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Davacı, 1.12.2003 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazını davalıya kiraya verdiğini, 2006 yılı itibariyle davalının aylık 750 TL. kira ödediğini, bu bedelin taşınmazın özellikleri, konumu, paranın satın alma gücü karşısında emsallerden düşük kalıp edimler arasındaki dengenin bozulduğunu ileri sürerek aylık kira bedelinin 1.12.2006 tarihinden itibaren 5.000 Tl. olarak uyarlanmasına karar verilmesini istemiştir. Davalı, kira sözleşmesinde artış hükmünün bulunmadığını, her yıl Tefe ve Tüfe oranlarına göre, artırımlı olarak kira ödendiğini, uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak , davanın reddini dilemiştir....
DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : Isparta 1....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kira (Uyarlama istemli) Uyuşmazlık, kira bedelinin tesbitine ilişkindir. Bu durumda temyiz incelemesi dairemizin görevi dışında bulunduğundan dosyanın görevli Yargıtay 3. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 21.05.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Davalı vekili, Tophane'deki kiralananın rayiçlerden düşük bedelle kiraya verildiğini, uyarlama koşullarının bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, sunulan kanıtlara ve bilirkişi raporlarına dayanılarak, kira bedelinin aylık (4.500.000.000) TL. olarak uyarlanmasının uygun olacağı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile sözleşmedeki kira bedelinin tayinine ilişkin hükmün iptaline, aylık kira bedelinin 01.07.1999 tarihinden itibaren (4.500.000.000) TL. olmasına karar verilmiştir....
KARAR Davacı, davalıların taşınmazında 15.11.2000 tarihli, 5 yıl süreli sözleşme ile aylık 62.500 dolar kira ile kiracı olduğunu, 2001 yılı Şubat ayında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle kira bedelinin çok yükseldiğini, sözleşme başındaki dengenin aleyhlerine bozulduğunu bildirip, aylık kiranın 42.602.062.500 lira olarak uyarlanmasını istemiştir. Davalılar, uyarlama şartlarının gerçekleşmediğini savunup davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, davanın reddine dair verilen karar dairemizin 19.9.2000 tarih, 8399-9257 sayılı ilamı ile uyarlama şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılması için bozulmuş, mahkemece bozmaya uyularak davanın reddine dair verilen karar davacı temyizi üzerine uyulan bozma ilamında açıklanan doğrultuda araştırma inceleme yapılmadığı gerekçesi ile bozulmuştur....
No:24 A Çukurova/ADANA" adresindeki taşınmazın kiralanması hususunda 10/06/2019'da akdedilmiş olan ve "05/07/2019 başlangıç tarihli" kira sözleşmesi akdedildiğini ve taşınmazın 5 yıl süreyle kiralandığını, kiralanan iş yerinin 1. sene aylık kira bedeli 17.000,00.TL ve yıllık kira bedeli 204.000,00.TL olarak belirlenmiş ve yıllık artış oranı TÜFE oranına göre kabul edildiğini, 1.sene kira bedelinin tamamı 2. sene kira bedelinin de ilk 8. aylık kısmı davacı şirkete müvekkili tarafından ödendiğini, evrensel düzeyde yaygın olan bu salgına neden olan virüsün değişim göstermesi ve aşıların etkisiz kalması nedeniyle tedbirlerin devam etmesi ve yasakların tekrar gündemde olması nedeniyle 5 Temmuz 2021 tarihinde başlayan 3. sene kira bedelinin de yasal faize göre hesaplanarak mahkemece uygun görülecek makul oranda indirilerek uyarlanmasını, dava kesinleşinceye kadar, Adana Genel İcra Dairesinin 2021/12091 sayılı takip dosyasının durdurulmasına, müvekkilinin tahliye edilmemesine ve uyarlama talep...
Davalı cevabında; müvekkilinin dava konusu kiralanan petrol istasyonuna 500.000 TL masraf ve ek tesisler yaparak daha da iyileştirdiğini, bölgede iddia edildiği gibi gelişmelerin yaşanmadığını, ödenen bedelin yeterli olduğunu, uyarlama şartların bulunmadığını ileri sürerek, davanın reddini dilemiştir.Mahkemece alınan bilirkişi heyet raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile aylık kiranın 47.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davaya konu kira sözleşmesi 01.08.2001 tarihli ve 15 yıl sürelidir. Uyarlama istenen dönem sözleşmesinin sona ermesinden önceki dönemdir. Sözleşmede sonraki yıllar kira parasının...'nun Tüketici Fiyat Endeksi oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır....
Davacıların yazılı belgesi bulunmadığına göre yemin deliline dayanmış olduğundan kira bedeli, kira başlangıç ve bitiş tarihi ile kira artış oranı hakkında yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak sözleşme içeriği belirlenmelidir. Bundan sonra yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda kira bedelinin tespiti konusu değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi isabetli değildir. Kabule göre ise; Mahkemece aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira bedelinin uyarlanması talebi uygun görülerek hüküm tesis edilmiş ise de aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama davasının şartları mevcut değildir....
Davacıların yazılı belgesi bulunmadığına göre yemin deliline dayanmış olduğundan kira bedeli, kira başlangıç ve bitiş tarihi ile kira artış oranı hakkında yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak sözleşme içeriği belirlenmelidir. Bundan sonra yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda kira bedelinin tespiti konusu değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi isabetli değildir. Kabule göre ise; Mahkemece aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira bedelinin uyarlanması talebi uygun görülerek hüküm tesis edilmiş ise de aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama davasının şartları mevcut değildir....
Tedbir kararı verilmemesi durumunda; doğrudan veya önleme amaçlı idari kararlar nedeniyle pandemiden kaynaklanan ekonomik darlığa bağlı olarak kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca sözleşmenin feshi ile temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün hale gelir. Uyarlama davalarında amaç taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta tutulması ile gerçekleşen olağanüstü durumlar karşısında başlangıçta var olan edimler arasındaki adaletin yeniden tesis edilmesidir. Uyarlama talepli olarak açılan davalarda ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde, dava sonuna kadar kira sözleşmesinin ayakta tutulması bazı hallerde mümkün olmayabilir. Uyarlama davasından beklenen, sözleşmenin gerçekleşen olağanüstü duruma rağmen koşulların değiştirilmesi ile ayakta tutulmasıdır....
