SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 21/06/2022 NUMARASI : 2022/25 ESAS 2022/681 KARAR DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının 28.02.2016 tarihli kira sözleşmesi ile davacının kiracısı olduğunu, halihazırda 580,00 TL kira ödediğini, zaman içinde meydana gelen ekonomik gelişmeler, yüksek enflasyon, hayat şartlarının ağırlaşması sonucu kiranın çok düşük düzeyde kaldığını, emsal kira bedellerinin ise kat be kat arttığını, davalıya bu hususta göndermiş oldukları Balıkesir 4. Noterliğinin 01.12.2021 tarih ve 27634 yevmiye numaralı ihtarnamesinden bir sonuç alamadıklarını, bu nedenlerle 580,00 TL olan aylık kiranın 1.500,00 TL'ye uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir....
Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dava dilekçesi ile; davacı kooperatifin malik olduğu taşınmazı, davalı şirkete 20.10.1999 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi ile 15 yıllığına aylık 471,00 TL bedelle kiraya verdiğini, sözleşmede yıllık artışın her yıl mayıs ayında DİE'nin açıkladığı oranlar nispetinde olacağının kararlaştırıldığını, ancak zaman içinde meydana gelen ekonomik değişimler, yüksek enflasyon, hayat şartlarının ağırlaşması nedeniyle artışlar nedeniyle 2.200 TL'ye olaşan kira bedelinin çok düşük kaldığını iddia ederek,kira bedelinin 01.05.2007 tarihinden itibaren aylık 5.000 TL olarak uyarlanmasını talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesi ile; uyarlama şartlarının bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kira tesbiti davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. K A R A R Davacı, maliki olduğu taşınmazı 1.12.2005 tarihinde 5 yıl için davalı şirkete kiraladığını, 1.12.2008 tarihinden itibaren yeni dönem kira parasının 3000 TL olması gerekirken 400 TL olarak ödendiğini ileri sürerek aylık kiranın 1.12.2008 tarihinden itibaren 3000 TL olarak uyarlanmasını istemiştir. Davalı, uyarlama koşullarının bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir....
Mahkemesinin 2010/406 Esas sayılı dosyasında 01.08.2011 tarihinden itibaren kira bedelinin uyarlanması (tespiti) istenmiştir. Bu dosyada istenen kira bedeli bir önceki yılın kira bedeli olduğundan, dava konusu döneme ilişkin kira bedeli buna göre belirlenecektir. Bu nedenle mahkemece bu dava sonucunun bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. '' gerekçesi ile verdiği bozma kararına karşı mahkemece '' ... .... Asliye ... Mahkemesinde görülen davanın kira bedelinin uyarlanması için açıldığı ve söz konusu davada 01.08.2010 tarihinden itibaren uyarlama yapılmasının istendiği işbu davada ise talebin ait olduğu dönemin 01.08.2012 tarihinden itibaren geçerlilik kazanacağı dolayısıyla her iki davanın konusunun farklı dönemlere ait olduğu kaldı ki Asliye ......
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin kısa süreli (8 ay süreli) olup, kısa süreli sözleşmelerde uyarlama talebinde bulunamıyacağının anlaşılmasına göre yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda dökümü yazılı 1.60 TL kalan harcın temyiz edenden alınmasına, 19.1.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulamada kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Mahkemece, dava konusu kiralanan taşınmaza ilişkin aylık kira bedelinin 01/12/2015 tarihi itibariyle 10.200 TL olarak tespitine karar verilmiş ise de, davacının davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına ilişkindir....
Uyarlama davalarına ilişkin ilkeler, uyarlama koşullarının var olup olmadığı araştırılmadan hüküm kurulmaz. Mahkemece yapılacak iş, resmi kurumlardan enflasyonun oran ve seyri araştırılmalı,bununla birlikte kiralananın kullanım sahası,nitelikleri bulunduğu mevki, konumu emsal kira paraları, sözleşmenin kurulduğu, davanın açıldığı tarih itibariyle vergi ve amortisman giderleri, artış oranı ve diğer makul ve normal objektif etkenler yerinde uzman bilirkişiler aracılığıyla incelenmeli, böylece belirlenecek uygun durum baz kabul edilmeli,daha sonra hal ve şartların değişmesi nedeniyle kiracıya ne miktarda mükellefiyet yüklenebileceği tartışılmalı, kira parası tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hakkaniyet ve nesafet kurallarının elverdiği ölçüde ve düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmeli, sonuçta tüm dayanakları belirtilmiş,gerekçeli karar verilerek sözleşmedeki intibak boşluğu doldurulmalıdır....
Davalı ..., taraflarca imzalanan sözleşme gereğince kira paralarının ... adına ödediğini savunarak davanın reddini dilemiş, diğer davalı ... ise davacının evli kaldıkları dönemde kendisinin mal varlığından yararlanan davacının, kendisine olan borçları karşılığında kiraları almasına muvafakat ettiğini savunarak , yersiz olan davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, olayda uyarlama şartlarının bulunmadığı, kiralayanların durumlarındaki değişikliğin kira sözleşmesinin uyarlanması sebeplerinden olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacıya ait 35 nolu daire ile davalı eşi ...’e ait 36 nolu dairenin birlikte ve yıllık 66.000 dolar bedelle 1.8.2000 başlangıç tarihli ve 5 yıl süre ile diğer davalıya kiraya verildiği, kira sözleşmesinde davacı ile davalı ...’in kiralayan olarak imzalarının bulunduğu, sözleşmenin ... şartlar bölümünün 4. maddesinde kira bedelinin yıllık peşin olarak ...’e ait ......
Noterliği 14/03/2007 tarih ve 2402 yevmiye numaralı kira sözleşmesi ile taşınmazın boş arsa olarak kiralandığı, davacının taşınmazın üzerine düğün salonu olarak kullanmak üzere bina inşa ettiğini, davalının davacıya ait binayı ipotek vermesi ve satış işlemlerine başlanması nedeniyle davacı, kira bedellerini ödemekte güçlük çektiği için davalı tarafından davacı aleyhine kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle icra takibi başlatıldığını, Düzce İcra Müdürlüğü 2019/13919 Esas sayılı dosyası ile davalı 2019 yılı kira bedelini 6.200TL olarak talep ettiğini, davacı tarafından hem kira bedeline hem de borca itiraz edildiğini, icra takibine itiraz üzerine açılan Düzce 2. Sulh Hukuk Mahkemesi 2019/896 Esas sayılı dosyasında da davalı 2019 yılı kira bedelini 6.200 TL olarak talep ettiğini, davacı tarafından kira bedeline de itiraz edilmiş olduğundan taraflar arasında kira bedeli ihtilaflı durumda olduğunu, Düzce 2....
Sayılı dosyasıyla Ekim 2020 kira dönemine ilişkin kira bedelinin tahsili amacıyla başlattığı takipte kiracı müvekkillerinin ödeme yapmayarak temerrüde düştüğünü iddia etmekte ise de davalı şirketin temerrüdünün söz konusu olmadığını, davacı yanın ilk olarak Karşıyaka 3. İcra Müdürlüğü'nün 2020/3369 E. Sayılı dosyasıyla Ekim 2020 dönemine ilişkin kira bedeline ilişkin takip açmış ise de, sonrasında 2020 yılı Ekim-Kasım-Aralık aylarına ilişkin kira bedellerinin tahsili amacıyla Karşıyaka 2. İcra Müdürlüğü'nün 2020/4455 E. Sayılı dosyasıyla 13 örnek tahliye istemli yeni bir takip daha açıldığını, bu son icra takibi ile Ekim 2020 dönemine ilişkin kira bedelinin yeniden talep edilerek davalı kiracı şirkete 30 günlük yeni ödeme süresi vermek suretiyle borcun yenilendiğini, davalı şirketin, Karşıyaka 2....
