Sözleşmenin özel şartlar kısmının 4. maddesinde yer alan koşul “kira sözleşmesi 5 yıllık olmasına rağmen her kira yılı itibariyle kira artışı yapılır.Her kira yılının kirasında Devlet İstatistik Kurumunun açıkladığı yıllık TEFE ve ÜFE oranlarının ortalaması dikkate alınarak kira miktarında artış yapılır ” şeklindedir.Somut olayda talep; kira sözleşmesinde taraflarca kararlaştırılan kira parasının artırılması ile ilgili koşulun iptalidir. Dava bu niteliği itibariyle kira sözleşmesine dayanan kira tespit davası olmayıp, kira parası ile ilgili hükmün iptali istemini içeren uyarlama davası olup dava, 6100 sayılı H.M.K yürürlüğe girmeden evvel, 23.05.2011 tarihinde açılmıştır....
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi, 01-01-1997 başlangıç ve 31.12.1997 sona erme tarihli olup her yıl yenilenerek günümüze kadar devam ederek gelmiştir. Yani kısa sürelidir. Davacı kira bedelinin tespitini istemiştir.Gerek davacının talebi gerekse kiranın süresi dikkate alındığında talebin uyarlama olduğu kabul edilemez. Dava kira bedelinin tespiti davasıdır. HUMK.nun mad. 8/II-1'e göre; "Kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, akdin feshi yahut tesbit davalarına, bu davalarla birlikte açılmış 2007/6566-11079 kira alacağı ve tazminat davaları ile bunlara karşı açılmış davalara" Sulh Mahkemeleri bakmakla görevli kılınmışlardır. Her ne kadar, Sulh Hukuk Mahkemesince dava uyarlama davası olarak nitelendirilip, dava dilekçesinin görev yönünden reddi üzerine Asliye Hukuk Mahkemesince esastan incelenmiş ise de, bu karar temyiz edilmeden kesinleştiğinden Asliye Hukuk Mahkemesini bağlamaz....
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi, 01-01-1993 başlangıç ve 31.12.1993 sona erme tarihli olup her yıl yenilenerek günümüze kadar devam ederek gelmiştir. Yani kısa sürelidir. Davacı kira bedelinin tespitini istemiştir.Gerek davacının talebi gerekse kiranın süresi dikkate alındığında talebin uyarlama olduğu kabul edilemez. Dava kira bedelinin tespiti davasıdır. HUMK.nun mad. 8/II-1'e göre; "Kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, akdin feshi yahut tesbit davalarına, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ile bunlara karşı açılmış davalara" Sulh Mahkemeleri bakmakla görevli kılınmışlardır. Her ne kadar Sulh Hukuk Mahkemesince dava uyarlama olarak nitelendirilip dava dilekçesinin görev yönünden reddi üzerine Asliye Hukuk Mahkemesince esastan incelenmiş ise de, bu karar temyiz edilmeden kesinleştiğinden Asliye Hukuk Mahkemesini bağlamaz....
Davacı 11.08.2009 tarihli dava dilekçesinde davalının 01.06.2005 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğunu, kira sözleşmesinde kira parasının aylık 1600 USD olarak kararlaştırıldığını, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunmadığını, mecurun kiralanmasından sonra enflasyon ve mal bedellerinin çok arttığını, ayrıca kiralananın İstanbul'un en revaçta olan yerinde olması nedeniyle emsallerine göre kira parasının düşük kaldığını belirterek kira parasının 01.06.2009 tarihinden itibaren 4.000 USD karşılığı 6.000,00 TL olarak ödenmesini istemiştir. Davalı davanın reddini istemiştir....
İlk derece mahkemesi kararında; " ... 11/05/2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 5 yıl süreli olarak kurulan kira ilişkisi açısından ve uyarlamaya esas dava tarihi olan 05/03/2019 itibariyle, gerek kira ilişkisinde, gerek mecurda, gerekse de çevresinde öngörülemez hiçbir olumlu/olumsuz gelişmenin gerçekleşmediği, öngörülemez aşırı bir kira bedeli yükselmesi eksikliğinde, davacının uyarlama talebi uygun bulunmadığı gerekçesiyle..." davanın reddine karar vermiştir. Dava, taşınmaz için ödenen kiranın uyarlama isteminden ibarettir....
SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 27/01/2020 (Ara Karar) NUMARASI : 2021/103 (DERDEST) DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : Tarsus 2.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 27/01/2020 tarih ve 2021/103 Esas sayılı ara kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan esas incelemesinde; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE : Mersin İli Tarsus İlçesi Şehitmustafa Mahallesi 280 ada 20 Parsel Zemin kat 25 numaralı bağımsız bölümde dükkan nitelikli taşınmazın kiralanması için davacı ve davalı taraf arasında 23/12/2019 tarihli 5 yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, davacı kiracının ilk yılının kira bedelini ödediğini, davalı kiralayanın kira bedelinde indirim ve ödeme şartlarında iyileştirme yapmadığını, 01/02/2021 tarihinde yeni kira döneminin başlayacağını, kira ödenmediği takdirde davalı tarafca davalı hakkında icra takibi başlatılabileceğini, Covid-19 salgınının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere kira bedelinin 57.500 TL olarak...
Somut olayda; kira bedelinin tespitinin talep edildiği, davacı ile davalı arasında kira sözleşmesi bulunduğu, kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan davalarda sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu anlaşıldığından; aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir....
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davası yasa maddesi haline getirilmiştir. Mahkemece, sözleşme koşullarının kiraya veren aleyhine ağırlaştığı ekonomik şartlar ve mecurun niteliği nedeniyle edim dengesinin bozulduğu gerekçesiyle kira bedelinin kısmen uyarlanmasına karar verilmiş ise de; yukarıda açıklanan ilkeler ışığında uyarlama koşullarının varlığı üzerinde durulmadan sonuca gidilmiştir. Mahkemece açıklanan ilkeler doğrultusunda uyarlama koşullarının bulunup bulunmadığı hususunda araştırma yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve hüküm kurmaya elverişli ve yeterli görülmeyen bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Davacılar, ... Sulh Hukuk Mahkemesine verdiği dava dilekçesi ile; mülkiyeti kendilerine ait bulunan ... ilçesi ... Meydanı No:1 de ki bunanın davalı kuruma yurt olarak 03/09/2001 tarihli mukavele ile kiralandığını, sükut ile tecdit prensibi gereği aktin bu güne kadar kendiliğinden yenilendiğini, son olarak 2006-2007 kira parasının 20.900,00 YTL olarak ödendiğini, 2007-2008 kira dönemi için kira parasının uyarlanmasının talep edildiğini, kuruma yapılan başvurunun sonuç vermediğini, bu nedenle kira parasının uyarlanmasını ile yıllık kira parasının 50.000,00 YTL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir....
Davalı ise davacı aleyhine yaptığı icra takibinde kira sözleşmesinin bitiminden sonraki uzayan dönem için yıllık 17160 TL kira bedeli istemiştir. Oysa ki az yukarıda belirtildiği gibi, sözleşmenin bitiminden sonrada kiracı olarak kalınması halinde, uzayan kira dönemi için ödenmesi gereken kira bedelinin artışlı ve zamlı olarak ödeneceğine dair bir hüküm bulunmadığı için, davalı uzayan kira dönemi içinde bir önceki yıl kira bedeli olan 13200 TL'nı isteyebilir. Mahkemece, davalının 25.10.2007 tarihinden sonraki ödenmesi gereken uzamış kira dönemine ait kira bedelinin 13200 TL olduğu kabul edilerek, davacının bu miktarın üstündeki miktardan sorumlu olmadığı benimsenmek suretiyle karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir....
