. - K A R A R - Davacı vekili, müvekkiline ait işyerinin davalıların murisi ...’a kiralanarak iki ayrı kira kontratı düzenlendiğini, 23.12.2009 günlü ve noterde tanzim edilen kontratın Maliye ve Belediye’ye verildiğini ve kira bedelinin 50.-TL gösterildiğini, diğer 01.01.2006 tarihli kira kontratında ise yıllık kiranın 19.000.-TL olarak gösterildiğini, şartlara uyulması halinde kiranın uzatılacağına ilişkin anlaşmaya varıldığını, murisin kira bedelleri karşılığında düzenlenmiş senetlerden bir kısmını ödenmediğini toplam 15.200.-TL tutarlı senetlerin ise ödenmemesi nedeniyle başlatılan takibin davalıların itirazı üzerine durduğunu bildirerek itirazın iptaline, takibin devamına, %40 tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, kira borçlarının her ay düzenli olarak ödendiğini, gerek davalıların gerekse murislerinin davacıya herhangi bir borçlarının bulunmadığını, noterde düzenlenmiş kira sözleşmesine göre aylık kira bedelinin 50....
Dava konusu olayda kira sözleşmesi 01.12.2005 tarihinden itibaren 10 yıl olarak kararlaştırılıp, kira süresi 01.12.2015 tarihinde dolduğuna göre ve davacı tarafça 01.12.2017 tarihinden itibaren başlayan dönem için kira tespiti talep edildiğine göre mahkemece kiranın hak ve nesafete göre tespiti gerekir. Öte yandan, somut olayda taraflar kira sözleşmesi ile aylık kira miktarını ciro kirası olarak belirlemişlerdir. Bu husus kira sözleşmesinin 4- a maddesinde düzenlenmiş olup, marketin aylık net KDV'siz cirosunun %3,5'unun aylık kira bedeli olacağı kararlaştırılmıştır. 4- b maddesinde ise aylık asgari maktu kira bedeli öngörülmüş olup, aylık asgari maktu kira bedeli 2.500,00 TL olarak belirlenmiştir. Sözleşmede 4- a maddesi uyarınca belirlenen net ciro üzerinden belirlenecek kiranın, asgari maktu kira bedelinin altında kalması durumunda maktu kira kadar kira ödeneceği kararlaştırılmıştır. Yargıtay 6....
Aleyhine açılan tahliye davası sonunda taşınmazdan tahliyesine karar verilen davacı, kira parasındaki yıllık %55 artış oranını tekrar kabul ederek taşınmazda kiracı olarak bulunma yönününde tercihte bulunmuştur. Açıklanan bu hususlar birlikte değerledirildiğinde olayda öngörülmezlik şartı gerçekleşmediği gibi uyarlama koşullarınında oluşmadığının kabulü gerekir. Mahkemece değinilen bu yön gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir. 2-1.6.2004-31.5.2005 tarihlerini kapsayan kira döneminde davacının 2.162.25 YTL kira bedeli ödediği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Mahkemece 1.6.2005 tarihinden itibaren aylık kiranın 1.824.90 YTL olarak uyarlanmasına karar verilmiş olmakla, davacı tarafından bir önceki dönem ödenen kira bedelinden daha düşük bir bedele hükmedilmiştir. Oysaki uyarlama davalarında bir önceki dönem ödenen kira bedelinin altında bir bedelle uyarlamaya karar verilmesi olanaklı değildir....
Ayrıca kira sözleşmesinde kiranın her yıl % 20'nin altında olmayacak şekilde arttırılacağı kararlaştırıldığına ve davalı kiracı tacir olduğuna göre kiranın taraflarca başka oran belirlenmediği sürece kira süresi olan 15 yıl içerisinde her yıl % 20 olarak artacağının kabulü gerekir. Yapılan bu açıklamalara göre davacıların alacaklarının tespiti açısından; 06.04.2013 tarihinden önceki kira alacakları zamanaşımına uğramış olduğundan ve bu tarihte Nisan 2013 ayı kirası muaccel hale gelmiş olduğundan Nisan 2013 ayı kirasının da zamanaşımına uğradığı kabul edilerek Mayıs 2013 ayından sonraki kira alacaklarının hesaplanması ve var ise eksik ödemelerin değerlendirilmesi gerekir. Bunun için öncelikle 01.06.2006 tarihinde aylık kiranın 2.750,00 TL olarak belirlendiği görülmekle 01.06.2007 tarihinden itibaren her kira yılı için % 20 artış yapılarak Mayıs 2013 ayında kiranın miktarı tespit edilmelidir....
Bu durumda, hak ve nesafet esaslarına göre aylık kiranın tespiti cihetine gidilecektir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.)...
Davalı vekili ise cevabında, davacının 10 senedir kirayı aldığını itirazı olmadığını, müvekkili tarafından aylık kiranın halen 2.100,00 TL olarak ödendiğini, ödenen bu kiranın günün rayicine uygun olduğunu, davacının 1/6 hissesi olan 330 TL banka hesabına yatırıldığını, yeni kira döneminin 31/12/2012'de başladığını, davacının aylık kiranın Nisan 2012 tarihinden itibaren geçerli olmasını talep edemeyeceğini savunmuştur. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davacının kira bedelinin tespiti davasının kısmen kabulüne, kira bedelinin davacı hissesine düşen 2/6 kısmının 01/01/2013 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kirasının 1.200,00 TL olarak tespitine, 02/04/2014 tarihinden dava tarihine kadar işleyen 8.050,00 TL kiranın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir....
Kabule göre de mahkemece net kira bedeli tespit edilmiş ve aylık kira bedeli üzerinden harç alınmıştır. Ancak davada dava konusu taşınmazın iş yeri olduğu anlaşılmaktadır. İş yerleri için kiranın %20'si stopaj olarak ödenmekte olup, asıl kira stopaj dahil brüt kiradır. Bu nedenle davacı tarafından aylık net kiranın tespiti talep edilse dahi mahkemece brüt kira hesaplanarak brüt kiranın tespitine karar verilmelidir. Aksi uygulama harç ve vekalet ücretinde eksikliğe neden olacağı gibi, iş yeri kiraları ile konut kiraları arasında da eşitsizlik doğuracaktır. Ayrıca dairemizce harcın hangi miktar üzerinden alınması gerektiği değerlendirilmiştir. Yargıtay uygulamalarında kira tespit davalarında harca tabii dava değeri, son dönemde ödenen kira bedeli ile hüküm kurulan aylık kira bedeli arasındaki fark olarak kabul edilmektedir. (Ör: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2015/2640 Esas - 2016/564 Karar, Yargıtay 3....
Somut olayda; Davacı dava dilekçesinde kira parasının uyarlanması isteminde bulunmuş, mahkemece alınan bilirkişi heyet raporunda uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı, ekonomik şartlar enflasyon, bölgenin imar ve ticari gelişmelerdeki değişimlerin kiralama değerine etkisi, vergi ve amortisman giderlerindeki beklenmeyen artışlar ve emsale ilişkin değerlendirmeler yapılarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin uyarlanmasını gerektirecek düzeyde sözleşmenin kuruluş ve kiranın başlangıç tarihine göre değişiklik meydana gelmediği sonucuna varılarak uyarlama koşullarının oluşmadığı bildirilmiş, davacının dava konusu olayda talebi kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uyarlanması talebi olduğu, uyarlama şartlarının oluşmadığı anlaşılmakla, İlk Derece Mahkemesince verilen kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmamakla davacı tarafın istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu 353/1- b(1) maddesi gereğince esastan reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kira bedelinin tesbiti Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tesbiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile aylık kiranın 01.10.2010 tarihinden itibaren 1.960 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kira bedelinin uyarlanması Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira kira bedelinin uyarlanması davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA ve aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına 11.09.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
