Davalının savunması da eldeki davanın icra takibi üzerine açıldığı yönündedir. 01/01/2013 yılında başlayan kira ilişkisinde 16/12/2013 tarihi itibariyle kiralananın projesine uygun olarak iç duvarlarla 3 ayrı kısıma bölündüğü uyuşmazlık konusu değildir. Davalı kiracının bu duruma rağmen kira döneminin sonu olan 31/12/2014 tarihinde kiralananı tahliye etmeyerek mevcut durumu kabullendiği ve kiralananı kullanmaya devam ettiği hatta 2014 yılında da aynı şekilde kullandığı ve 01/01/2015 tarihinde kira sözleşmesinin yasa gereği 1 yıl daha uzadığı ve kiralayanın 30/01/2015 tarihinde tahliye istemli takip yapması üzerine davacı kiracının 11/03/2015 tarihinde eldeki davayı açtığı görülmektedir. Yargıtay uygulamaları ile de şekillendiği üzere kiralananda meydana gelen açık nitelikteki ayıplara rağmen kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanmalıdır....

Bu durumda kira sözleşmesinin daha başlangıcında kiralananın ayıplı olmadığı, akdin feshi veya sözleşmeden dönme koşullarının oluşmadığı anlaşılmaktadır. Sözleşme kurulurken kiralananın ayıpsız olarak davacı kiracıya teslim edilmesi nedeniyle davalı kiraya verenin bir kusuru bulunmamaktadır. Aksine davacı kiracı basiretli bir tacir gibi davranıp gerekli araştırmayı yapmadığı, yeterince özen ve çabayı göstermediği, kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren 1 yıl 3 ay 20 gün gibi makul sayılamayacak uzun bir süre geçtikten sonra çalışma ruhsatı almak için başvuruda bulunduğu, kiralananı erken tahliye ettiği için kusurludur. Hiç kimse kendi kusurundan kaynaklanan zarar için hak talebinde bulunamaz. Bu nedenle davacı kiracı kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira bedellerinden sorumlu olup, ödediği kira bedellerinin iadesini isteyemez. Mahkemenin davacının ödediği kira bedellerinin iadesine yönelik alacak talebinin reddine karar vermesi yerindedir....

K A R A R Davacı, 15.10.2006 başlangıç tarihli sözleşme ile davalının işhanında bulunan 1-2-28-42-43 ve 44 nolu 6 adet dükkanını 36 ay süre ile kendisine kiraya verdiğini, lokanta olarak kullanılacak kiralananda tadilat çalışmalarına başladığını, ruhsat için başvurduğunda binanın ferdi iskan ruhsatının olmadığını öğrendiğini,lokanta ruhsatının da alınamadığını ileri sürerek, davalıya kira borcunun olmadığının tespiti ile yaptığı imalat masraflarına karşılık şimdilik 5000 TL ve işyerini işletememekten doğan müspet zararı içinde 5000 TL nin tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, davacı kiracı ile 14 aydır kira ilişkisinin devam ettiğini, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için davacı aleyhine takip başlattığını, davacının ... 1. icra mahkemesinin 2007/757 esaslı dosyası ile tahliyesine karar verildiğini, kira sözleşmesi tarihinden itibaren zamanaşımı süresinin dolduğunu tadilatlar için izin vermediğini ileri sürerek, davanın reddini dilemiştir ....

Hasılat kira ilişkisinde, kiralananın teslim edilmiş olması, kiralayanın borcunu sona erdirmez. Teslimden sonra kiralayanın borcu, Borçlar Kanununun 272.maddesi uyarınca kiralananı akitte güdülen kullanma ve işletmeye elverişli bir halde bulundurma borcu olarak devam eder. Anılan hükmün 272.maddesinin yaptığı gönderme sebebiyle de kullanmanın mümkün olmaması halini düzenleyen yasanın 252.maddesi uyarınca kiracı, kendi kusurundan yahut şahsında oluşan mücbir bir sebepten dolayı kiralananı kullanamadığı yahut mahdut suretle kullandığı takdirde kiralayan, kiralananı akit dairesinde kullanmaya hazır bulunduğu sürece kiracının, kiranın tamamını verme mükellefiyeti varsa da kullanma, kiracıdan kaynaklanmayan bir sebeple mümkün olmadığı takdirde kiracının, kira parası ödeme zorunluluğu yoktur....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki akdin feshi ve tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalının, taraflar arasında düzenlenen 10/06/2008 başlangıç ve 30/09/2012 bitiş tarihli kira sözleşmesi ile Erinç Sitesinde yer alan sosyal tesis gazinosunda kiracı olarak bulunduğunu ancak kiralananı site sakinlerini rahatsız eder şekilde, hiçbir uyarıyı dikkate almadan akde aykırı olarak kullandığını, sözleşmenin 7, 8 ve 13. maddelerine sürekli muhalefet ettiğini, kiralananda geç saatlere kadar yüksek sesle müzik çalındığını, site yönetiminden izin almadan turist kafilelerine yemek verildiğini ve düğün yapıldığını belirterek kira akdinin feshi ile davalının tahliyesine karar verilmesini...

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder....

Türk Borçlar Kanunu'nun 304. ve devamı maddeleri gereğince kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini ve önemli ayıp durumunda sözleşmenin feshini isteyebilir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 04.04.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalı idareye ait olan süt fabrikası tüm onarımının eksiksiz kiracı tarafından yapılması kararlaştırılarak davacıya kiralanmıştır. Sözleşmenin 19. maddesinde kiracının kiraladığı fabrikayı teslim tarihinden 6 ay süre içerisinde çalışır vaziyete getirip işletmeye başlayacağı düzenlenmiş olup, sözleşmede yapı kullanma izin belgesi ile ilgili bir hüküm bulunmamaktadır. Davacı fabrikadaki tadilatı tamamlayarak Belediye'den çalışma izni ve gıda sicil belgesi almıştır. Fabrikanın Yapı Kullanım İzin Belgesinin olmadığı ise uyuşmazlık konusu değildir....

Borçlar Kanununun 249. maddesine göre; kira sözleşmelerinde kiralayana ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli bulundurmaktır. Borçlar Kanununun 256 ve 257. maddelerine göre kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp süre sonunda iade etmektir. Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın istenirse tek taraflı bildirimde bulunmak üzere kira sözleşmesinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini kararlaştırabilirler. Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi tanınmadan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış sayılır. Böylesi bir durumda kiracı, kiralayananın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur....

İcra Müdürlüğünün 2021/10360 esas sayılı dosyasının incelenmesinde,alacaklı tarafından 21.000,00 TL kira bedelinin tahsili ve tahliye istemli başlatılan takip olduğu, ödeme emrinin 29/09/2021 tarihinde tebliğ edildiği, borçlu vekilinin 01/10/2021 tarihinde takibe konu kira borçlarının eski malike ödendiğini belirterek borca ve ferilerine itiraz ettiği görülmüştür. TBK'nın 310. maddesine göre, kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Kiracı, devir öncesi mevcut muaccel ödenmemiş kira bedeli borçlarından dolayı kiralananı devreden kiralayana karşı, devir tarihinden sonra ise yeni malike karşı sorumludur....

Kira sözleşmesinin ilgili maddelerinde kiralanana yapılan imalatların bedelinin istenemeyeceği kararlaştırılmış ise de; söz konusu düzenlemeler, davacının beş yıllık sözleşme süresi sonunda kiralananı tahliye etmesi halinde uygulanacaktır. Kira sözleşmesinin süresinden önce sona ermesi halinde davacının yaptığı faydalı imalat bedelini kiralananı kullanamadığı süre ile orantılı olarak istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu nedenle Mahkemece, öncelikle davacı kiracının kiralananı kullanmaktan fiilen el çektirilip çektirilmediği araştırılarak, kiralananın tahliye edildiğinin anlaşılması halinde davacı tarafından yapılan imalatlar nedeniyle kamulaştırma nedeniyle idare tarafından davalıya ödeme yapılmış olması halinde yukarıda açıklandığı üzere sözleşme bitimine göre kalan süre ile orantılı olarak hesaplanacak imalat bedelinin davacıya verilmesi gerektiği nazara alınmadan eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir....