Dava, erken tahliye nedeniyle dönem sonuna kadar olan kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, bakiye kira alacağı 3050 TL 'nin davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili,dava dilekçesinde, davalının 01.12.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğunu, kira süresi dolmadan ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini bildirerek kiralananın anahtarını 14.05.2009 tarihinde davacıya gönderdiğini, 2009 yılı Mayıs ayı kirasını da ödemediğini, davalının kira sözleşmesinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi nedeniyle taşınmazın yeniden kiraya verilmesinin çok güç olması karşısında büyük zarara uğradığını belirterek, kira dönemi sonuna kadar olan 7 aylık kira parası 17.500 TL’nin davalı kiracı ve kefilden tahsilini istemiştir....

SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 13/07/2021 NUMARASI : 2018/342 E 2021/1694 K DAVA KONUSU : Kira (Kira Parasının Tesbiti İstemli) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının Grand Atakum Otelini, 01/02/2015 tarihli kira sözleşmesi ile aylık net 39.500,00 TL kira bedeli üzerinden kiracı sıfatıyla kiraladığını, kiraya verenlerin Hicabi Yüksel ile Özdemir Kılıç olduğunu, Özdemir Kılıç'ın hissesini Hicabi Yüksel'e devir ettiğini, Hicabi Yüksel'in 01/02/2017 tarihinden itibaren 31/01/2018 tarihine kadar aylık kira bedelinin 40.000,00TL üzerinden ödenmesini kabul ettiğini, daha sonra Hicabi Yüksel'in taşınmazı her biri 1/5 hisse olacak şekilde davalılara sattığını, davalıların Bafra 1....

DAVA Davacı vekili; müvekkilinin, 01.05.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile işyeri vasıflı taşınmazını davalıya kiraya verdiğini, akabinde davalının bir yıllık kira süresi dolmadan ve müvekkilinin rızası olmaksızın kiralananı boşaltarak anahtarlarını 17.09.2015 tarihinde Gebze 3. Noterliğine bıraktığını, ödenmeyen ve sözleşme gereği muaccel hale gelen kira alacaklarının tahsili için başlatılan takibe davalı tarafından haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; vaki itirazın iptali ile takibin muaccel hale gelen kira bedeli ile belirlenecek makul süre kira alacağı üzerinden takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir. II....

Davacı vekili, dava dilekçesinde, kiralananı satın alan davacıların eski malik ile imzalanan 15.09.2010 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralananda oturmakta olan kiracının, 2012 yılı Mart ayı kira bedelini ödemesi için 08.03.2012 tarihli ihtarname keşide ettikleri halde, kira bedelini yasal sürede ödemediğinden, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili ise, eski malik ile yenilenen kira sözleşmesine göre aylık 500-TL olarak belirlenen kira bedelini, eski malikin banka hesabına yatırdığını temerrüt oluşmadığından tahliye isteminin reddine karar verilmesini savunmuştur. Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur....

Ancak kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ihtarının çekilmiş olması tek başına belirtilen tarihte kiralananın boş olarak kiraya verene teslim edildiği anlamına gelmeyeceğinden, kiralananın boş olarak kiraya verene teslimi tarihine kadar tahakkuk edecek olan kira bedellerinden kiracının sorumlu tutulması gerekir. Kiracı, kiralananı kullanımında bulundurduğu sürece kira bedeli ödemek ile yükümlüdür. Bununla birlikte kira bedelinin ödendiğini ve taşınmazın tahliye edildiğini ispat yükü kiracıya aittir. Buna göre inceleme yapılarak karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....

Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Kiracı, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak fesh ederek kiralananı tahliye ettiğine göre, anahtar teslim tarihine kadar işleyen kira bedelinden, anahtar tesliminden sonra ise makul süre kirasından sorumludur. Sözleşmede kiranın yıllık ve peşin ödeneceği kararlaştırıldığına, 1.9.2009 tarihinde başlayan dönem kirasının, anahtar teslim tarihi olan 24.12.2009 tarihine kadar işlemiş kira bedeli olarak kabul edilerek, 24.12.2009 tarihinden sonra ise, makul süre kirasına hükmedilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....

Dava ve karar tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanununun 252/1 maddesinde; "Kiracı, kendi kusurundan yahut şahsından hadis olan mücbir bir sebepten dolayı kiralananı kullanamadığı yahut mahdut surette kullandığı takdirde, kiralayan kiralananı akit dairesinde kullanmağa hazır bulundurmuş oldukça, kiracı, kiranın tamanını vermekle mükellef olur. " hükmü öngörüldüğünden; kira sözleşmesinin, mahkemenin gerekçesinde belirtildiği şekilde fahiş kira parası istenmesi nedeniyle fesih, haklı nedenle fesih olarak kabul edilemez. Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak fesih ederek, kiralananı tahliye etmesi durumunda, kural olarak kiracı kira süresinin sonuna kadar kiraya verenin uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür. Ancak, Borçlar Kanununun 98/2. maddesi göndermesi ile, aynı Kanun'un 44.maddesi uyarınca kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerekir....

Mahkemece bozma ilamına uyulmasından sonra alınan 20.02.2014 tarihli bilirkişi raporunda, Hafriyat Malzemelerinin Taşınmasına İlişkin Yönetmeliğin 8. maddesine göre, belediyelerin hafriyat malzemelerinin depolanması sahalarına izin vermek ya da izin iptal yetkilerinin bulunduğu, hafriyat malzemelerinin gelişigüzel depolanamayacağı, mutlaka izin alınması gerektiği, yönetmeliğin 9 / e maddesi gereğince de, bu atıkların belirlenen yerlere dökülebileceği, dava konusu olayda ise davacının bu konuda belediyeden bir izin almadığı belirtilmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporu çerçevesinde davanın reddine karar verilmiştir. Kira sözleşmesi taraflarına şahsi hak sağlayan bir özel hukuk sözleşmesi olup, hükümleri taraflarını bağlar. Kiralanan taşınmazı sonradan edinen davalı yeni malik de, kiraya verenin halefi olarak sözleşme hükümleri ile bağlıdır....

Döviz A.Ş. dışındaki davalıların sözleşmenin müşterek borçlusu olduğu gibi kiralanan taşınmazı da fiilen kullandıklarını, ancak kira parası ödemediklerini, bu davalılardan kira parası alacağının tahsilini, ... Döviz A.Ş.nin taşınmazda fuzuli şagil olduğunu, bu davalının da ecrimisil ödemesi gerektiğini ileri sürerek alacaklarının hüküm altına alınmasını talep ve dava etmiştir. Davalı ..., muarazanın encümen kararına dayandığından davanın idari yargıda görülmesi gerektiğini, Belediye ile ... Döviz A.Ş. arasında yapılan kira sözleşmesinin yasal olduğunu, ilk kiralayan (malikin) Nafia’nın yapılan sözleşmeleri kabul ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı ... Döviz A.Ş., ...ile yapılan kira sözleşmesine istinaden kiralananı kullandığını, asıl malik ile sözlü kira sözleşmesinin bulunduğunu, davacının kiralananı ... ......

Uyuşmazlık, davalı kiracının akdin feshi ve tahliye tarihine kadar olan kira bedellerinden sorumlu olup olmadığı hususunda toplanmaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 2. maddesindeki açık düzenleme ile, taşınmazın tadilata ihtiyacı olduğu ve bu sebeple de ilk 8 aylık kira bedeli olan 16.000 TL nin tahsil edilmeyeceği davalı kiracı tarafından bilinmekte olduğu, tadilat ruhsatı gibi idari işlemlerin yerine getirilmesinden kendisinin sorumlu olduğunu bile bile taşınmazı kiralandığı anlaşılmaktadır. Davalı kiracı kendisine tanınan seçimlik haklarından hiçbirisini kullanmamış, sözleşmeyi feshetmemiş, kira indirimi davası açmamış, kiralanan taşınmazı ayıplardan dolayı tahliye ettiğine ilişkin yazılı belge de sunmamıştır. Davacı kiracı kiralananı tahliye ve teslim ettiği tarihe kadar taşınmazda tasarrufunda bulundurduğundan kira bedellerinden sorumludur....