Borçlular vekili, ödeme emrinde belirtilen kira bedellerine itiraz ettiklerini, aylık kira bedelinin 400,00 TL olduğunu, davacı tarafından açılan kira tespit davasının reddine karar verildiğini,anılan davada davacıların aylık kira bedelinin 400,00 TL olduğunu kabul ettiklerini, ödenmemiş kira borçları bulunmadığını, daha önce aynı icra müdürlüğünde 2009/2270 sayılı icra dosyası ile takipte bulunulduğunu belirterek itiraz etmiştir. Davacı tarafından itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemli işbu davada itirazlarını tekrarlayarak davanın reddini, asgari %40 kötüniyet tazminatının davacıdan tahsilini istemiştir. ... İcra Müdürlüğü'nün 2009/2270 sayılı dosyası ile davacı tarafından 30.03.2009 tarihinde Haziran 2008 – Mart 2009 arası aylar kira parasının tahsili için tahliye istemli icra takibi yapılmış, borçlular vekili, ödeme emrinde belirtilen kira bedellerine itiraz ederek takibi durdurmuştur....

İcra Müdürlüğünün 2020/7265 E. sayılı tahliye istemli başlatmış olduğu icra takibi ile, ödenmeyen 2020 yılı Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül kiraları ile Kira sözleşmesinin "Hususi Şartlar" başlıklı bölümünün 19. maddesindeki "Bir kira ödenmediği taktirde gelecek kiralar muacceliyet kesbeder. Gelecek kiraların tahsiline gidilir." Hükmü uyarınca 2020 yılı Ekim, Kasım, Aralık ayları kiraları ile işlemiş faiz toplamı 28.379,25 TL'nin tahsilini talep etmiştir. Davalı kiracı borçlu süresinde icra dairesine verdiği itiraz dilekçesi ile; alacaklı görünene borçlu bulunmadığını belirterek borca ve ferilerine itiraz etmiştir. Davalı kiracının itirazı üzerine kiraya veren davacı vekili itirazın iptali istemli davasını 17/10/2020 tarihinde süresinde açmıştır. Davalı tarafından kira sözleşmesi inkar edilmediğinden taraflar arasında kira ilişkisinin varlığı kesinleşmiştir. Bu durumda davalı kiracının takibe konu kira bedellerini ödediğini yazılı belge ile ispat etmesi gerekir....

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davacı ile dava dışı 3. kişi arasında yapılan kira sözleşmesi esas alınarak 90.000 USD üzerinden hesap yapıldığı görülmektedir. TBK'nun 310. maddesi gereğince "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Ayrıca, kira sözleşmesi nispi borç ilişkisi doğuran sözleşmeler olup, sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişileri bağlamaz. Bu durumda, dava dışı ilk kiracı 3. kişi ile önceki malik ... Otelcilik arasında yapılan kira sözleşmeleri esas alınarak hesaplama yapılması gerekir....

SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 31/01/2020 NUMARASI : 2018/24 ESAS 2020/136 KARAR DAVA KONUSU : Kira (Kira Parasının Tesbiti İstemli) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının kira sözleşmesi gereği müvekkilinin maliki bulunduğu taşınmazda kira karşılığı oturduğunu, davalı ile 2013 yılında sözleşme yapıldığını, sözleşmeye göre aylık kira bedelinin 1.750,00 TL olarak belirlenmiş olduğunu, müvekkili ile davalının belirli süreli kira sözleşmesi sonunda yeni dönem için kira miktarı konusunda anlaşmazlık içine girdiklerini, kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin hükmün bulunduğunu, davalının kiracı olarak kullandığı işyerinin merkezi konumunda bulunduğunu, müvekkiline ait işyerinin yanında ve karşısındaki dükkanların emsal kira ücretlerine bakıldığında davalının ödediği kira bedelinden kat kat fazla olduğunun anlaşılacağını, yıllık kira bedelinin kiracının ödediği 2.750,00 TL'den 2,750,00...

Davacı eldeki dava dosyasında, dairede fiilen oturamadığını bildirerek ödediği 9 aylık kira bedeli olan 1.800.000.000 TL.nın tahsilini istemektedir. Davacı bu davayı daireyi tahliye ettikten sonra 5.9.2003 tarihinde açmıştır. Davacının isteği dava açmadan önce oturduğu döneme ilişkindir. Davacı dava konusu dairede oturup, kira dönemi sona erdikten ve tahliye ettikten sonra bu davayı açmış olup, dava tahliyeden sonra açılmış olmakla bu davadan önceki döneme ait kira bedelinden indirim yapılması talep edilemez. Mahkemce değinilen bu yönler gözetilerek bu kalem isteğin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir. SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacının tüm, davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bent uyarınca temyiz olunan hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde taraflara iadesine, 13.3.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi....

İlk derece mahkemesince yeniden yapılan yargılamada; indirimli kira tutarı esas alınarak %50 oranında tenkis yapılmak suretiyle davacının 21.774 Euro cezai şart alacağı olduğu, buna göre talep edilen 10.000 Euro cezai şarttan takdiren %50 oranında indirim yapılması gerektiğinden bahisle; davanın kısmen kabulüne, 5.000 Euro cezai şartın dava tarihinden itibaren işleyecek ve kira sözleşmesinin 12. maddesinde belirtilen bir aylık mevduat için geçerli Euribor + %3'e eşit bir gecikme faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, cezai şart alacağının olduğuna ilişkin tespit davasının ise hukuki yarar bulunmadığından usulden reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekillerince istinaf yoluna başvurulmuştur....

Dava, kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle cezai şart alacağı istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde; Davalının kiracı olduğu mağazayı 27/08/2013 tarihinde kendi isteği ile tahliye ettiğini, kira sözleşmesinin süresinin alış veriş merkezinin açılış tarihi olan .../09/2009 tarihinden itibaren ... yıl olduğunu, kira sözleşmesinin Bölüm B genel hükümler 30/... maddesinde, kiracının sözleşmeyi haksız feshetmesi halinde cezai şart ödeyeceğinin düzenlendiğini, aylık asgari sabit kira bedelinin ....240,87 € + KDV olduğu, tacir sıfatı olan kiracının indirim isteyemeceğini belirterek cezai şartın tahsiline, bu istemin reddi halinde kiralananın boş kalacağı dönem kira bedellerinin 27/.../2013 tarihinden itibaren avans faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur....

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde 01.08.2014 tarihinden itibaren aylık 1.413 TL kira parası getirebileceği belirtilmiştir. Mahkemece hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hak ve nesafet indirimi yapılmaksızın tespit kararı verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....

Yukarıda açıklanan kanun maddeleri gereğince kira bedelinde yapılacak indirim ve tazminatın ihtarın tebliğ edildiği tarih esas alınarak belirlenmesi gerekir. Bu durumda, davacı tarafından Zeytinburnu 2. Noterliğinin 03.12.2014 keşide 05.12.2014 tebliğ tarihli ihtarnamesinde ayıpların giderilmesi için 90 günlük süre verildiği dikkate alınarak bu sürenin bitiminden sonrası için tazminat ve kira bedeli indirimi hesabı yapılması gerekirken yazılı şekilde hesaplama yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....

Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin dört yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Dört yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir. Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir....