Davalı vekili ise; kira parasında indirim yapılması konusunda davacıya başvurduklarını, bu başvuruya davacı tarafından verilen cevapta kira parasından her hangi bir indirim ve artışın yapılmayacağının belirtildiğini, bu yazı sebebiyle kira bedelinin artış yapılmadan ödendiğini, kira farkı nedeniyle davacıya borçlu olmadıklarını belirterek, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmiştir. Taraflar arasında 01.06.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmenin özel koşullar 1.maddesinde; ilk iki yıl için kira bedelinin aylık net 22.000 TL olup 01.06.2010 tarihinden itibaren ve müteakip her yıl için ülke genelindeki enflasyon oranı ve Yargıtay içtihatlarına göre arttırılarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı, 01.06.2010 tarihinde başlayan dönem için kira parasına %8,97 oranında artış yapılarak ödenmesi gerektiği iddiasındadır....
Menfi tespit davasının reddine ilişkin mahkeme kararı Dairemizce özetle “...davacı kiracının kira bedelinin indirilmesi gerektiği talebi nedeniyle dava konusu AVM'deki doluluk oranının araştırılarak sonucuna göre kira parasında indirim yapılması gerekip gerekmediğinin belirlenmesi gerekir....” gerekçesiyle bozulması karşısında, o davada kira parasının indirilmesine karar verilmesi halinde karar düzeltmeye konu iş bu davada verilecek hükmü de etkileyebileceği, bu nedenle menfi tespit davasının sonucunun iş bu dava yönünden bekletici mesele yapılması gerektiği bu defaki incelemeden anlaşılmakla, davalının karar düzeltme isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekmiştir....
Mahkemece davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara toplanan delillerle kararın dayandığı kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Davacının davalıya ait hastanenin bahçesindeki büfede çiçek satışı amacıyla kiracı olduğu hususları taraflar arasında ihtilaflı değildir.Davacıya ait büfenin bulunduğu yerdeki ana giriş kapısının ziyaretçilere kapatılması nedeniyle gelirinde esaslı bir azalma olması nedeniyle kirasından indirim yapılmasını talep etmiştir.Davacının bu talebi klasik anlamda çevre ve ekonomik şartların değişmesi nedeniyle uyarlama değil, kendi elinde olmayan nedenle ve davalının tasarrufu nedeniyle kira parasında indirim talebine 2009/870-6996 ilişkindir. Bu talep BK.nun 250.maddesinde ifadesinI bulmaktadır....
bedeline %47'lik bir indirim yapıldığını, ancak ilgili indirimin kira sözleşmesi ve pandemi koşullarının devam etmesi bakımından sonraki aylara yansıtılmadığını, bunun üzerine 27/11/2020 tarihli kira bedeli indirimi talepleriyle birlikte 01/06/2020 tarihinden kira sözleşmesinin bittiği tarih olan Şubat 2021 tarihine kadar olan kiralarda da indirim yapılması taleplerinin idarece %20 oranında kabul görse de ilgili indirimin Mart-Haziran 2020 tarihleri arasında yapıldığını, pandemi şartları, ciro kaybı, hasta sayısı gibi etmenlerdeki yaşanan dramatik değişiklikler karşısında %20'lik indirimin müvekkilin zararlarını gidermesi karşısında yetersiz kaldığını belirterek indirim uygulanması halinde iade alacakları 32.188 TL 'nin ödeme tarihi olan 01.02.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasa faizi ile birlikte taraflarına iade edilmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir....
bedeline %47'lik bir indirim yapıldığını, ancak ilgili indirimin kira sözleşmesi ve pandemi koşullarının devam etmesi bakımından sonraki aylara yansıtılmadığını, bunun üzerine 27/11/2020 tarihli kira bedeli indirimi talepleriyle birlikte 01/06/2020 tarihinden kira sözleşmesinin bittiği tarih olan Şubat 2021 tarihine kadar olan kiralarda da indirim yapılması taleplerinin idarece %20 oranında kabul görse de ilgili indirimin Mart-Haziran 2020 tarihleri arasında yapıldığını, pandemi şartları, ciro kaybı, hasta sayısı gibi etmenlerdeki yaşanan dramatik değişiklikler karşısında %20'lik indirimin müvekkilin zararlarını gidermesi karşısında yetersiz kaldığını belirterek indirim uygulanması halinde iade alacakları 32.188 TL 'nin ödeme tarihi olan 01.02.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasa faizi ile birlikte taraflarına iade edilmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir....
Yapılan bu hukuki saptamadan sonra, mahkemece yapılması gereken iş; konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi kuruluna yerinde yeniden keşif yapılarak, dosyada mevcut delil tespiti suretiyle alınan bilirkişi raporundan da faydalanılarak, taraflar arasındaki 10.06.2006 günlü sözleşme hükümleri bütünü ile okunup, tarafların sözleşme yapmalarındaki ortak irade hakkında bir kanaate varıldıktan sonra, davalı kiralayanın davacı kiracıya sözleşmedeki amaca uygun işleri yürütmek üzere yeterli mekan sağlayıp sağlamadığı (Borçlar Kanununun m.249/I hükmündeki borcunu ifa edip etmediği), dolayısı ile sözleşmedeki kira parasını talebe haklı olup olmadığı, sağlandığı saptanacak mekanın davacıyı sözleşmeyi sürdürmeye zorlayıp zorlayamayacağı, mevcut hali ile davacının sözleşmeyi sürdürmeye zorunlu bulunduğu saptanırsa ve ancak sözleşmede yazılı işleri sürdürmek üzere sağlanması gereken alana rağmen daha az bir alan teslim edilmişse, davacının bundan dolayı kira parasında indirim ... olup olmadığı...
Somut olayda; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.09.2004 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile mecurun aylık kira bedeli 125.000 USD kabul edilmiştir. Bu sözleşmeden sonra 01/07/2006, 15.09.2009, 30.03.2009, 01.04.2009, tarihlerinde yapılan ek sözleşme ve protokollerle ilk sözleşmenin bazı maddelerinde ve kira parasında düzenlemeler yapılmıştır....
Ne var ki, kira sözleşmesinin ifa süresi içinde 09.12.2004 ve 21.06.2005 tarihlerinde çıkarılan yönetmeliklerle sözleşme konusu kaplıcaya tesis izni ve işletme izni verilmesi bazı koşulların varlığına bağlanmış, kiralanan kaplıcanın onaylı tesis projesi ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) bulunmadığından işletme izni alınamamış, önceden verilen işletme izni de iptal edilmiştir. Görülüyor ki, tarafların önceden öngöremediği değişikliklerden ötürü işletme izni alınamayan kaplıcanın davacının iddia ettiğinin aksine mevcut hali ile kısmen veya tamamen yasal olarak işletilme olanağı bulunmamaktadır. Akdin devamına tahammül edilmesi her iki taraf bakımından da olanaklı değildir. Mucibi akit tahammül edilmez hale geldiğinden Borçlar Kanunu’nun 274.maddesi hükmünce akdin tarafları ancak akdi feshetmek yetkisine sahiptir. Sözleşme konusu bir bütün olduğundan sözleşmenin bölünerek kira parasında indirim talebinde bulunulamayacağından davanın reddinde usul ve yasaya aykırılık yoktur....
Davalının ihtarnameye konu edilen dönemden önce Ocak- Şubat 2011 ayları kirasını aylık 1.500 TL'den ödemiş olması, kira parasında indirime gidildiği şeklinde yorumlanıp değerlendirilemez. Davacının eksik yatan kira parasını zamanaşımı süresi içinde her zaman talep ve tahsil etme hakkı bulunmaktadır. Bu durumda mahkemece bilirkişiden ek rapor almak suretiyle sözleşmede kararlaştırılan kira parası ve artış oranı üzerinden davacının Mart 2011- Ocak 2014 arasındaki kira alacağının belirlenip hüküm altına alınması gerekirken, hatalı değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir....
Maddesi uyarınca kira bedelinden ayıpla orantılı indirim talep edileceğini ihtar ettiklerini, ayıpların giderilmediğini, üst kattaki restoranın kaçak olması sebebiyle otelin 4 yıldızlı olma özelliğini yitireceğini ve bu durumda otel oda fiyatları sebebiyle elde edeceği gelirden mahrum kalacağını, kaloriferlerin çalışmamasından dolayı ısınma masrafları sebebiyle zarar gördüklerini, 2018 yılı Şubat ayı kirasının 46264,00 TL olarak ödendiğini belirterek TBK'nın 307. Maddesi gereğince ayıplar giderilinceye kadar kira parasından aylık 16.250,00 TL indirim yapılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili Birleşen Samsun 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2019/152 Esas sayılı dosyasına sunduğu dava dilekçesinde özetle; dava konusu kiralanan ve otel olarak kullanılan taşınmazın restoranın kaçak olarak yapıldığı ve üst kattaki kaloriferlerin çalışmaması sebebiyle kira bedelinden indirim yapılması istemli davanın Samsun 3....
