SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 06/12/2022 NUMARASI : 2022/1570 E 2022/3184 K DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : DAVA DİLEKÇESİNİN ÖZETİ: Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle, Yenimahalle Mah. 3088. Sok. No:6 Atakum/ SAMSUN adresindeki .zemin katı davalıya Eczane olarak kullanılmak üzere 01/11/2020 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesiyle 5 yıllığına aylık 2500 TL. Bedelle Durmuş Aygün tarafından kiraya verildiğini, kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 2500 TL olarak belirlendiğini, 2021- 2022 yılı içerisinde meydana gelen ekonomik kriz nedeniyle  sözkonusu miktar kiralananın karşılığı olmaktan uzak kaldığını, aylık 2650,00- TL. olan  kira bedelinin dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 5.000,00- TL olarak uyarlanmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesi için mahkememize talep ve dava etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Samsun 2....

Sayılı karar ile kira bedelinin Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ilişkin olarak %50 indirilmesine, salgının devam ettiği müteakip aylarda ise %30 oranında indirilmesine karar verildiğini, hal böyle olunca pandemi süresi boyunca aylık 10.985,50 TL olarak belirlenmiş kira bedelinin üzerinde kalan kira bedeli talebinin yasal dayanağının bulunmadığını, bu nedenlerle de uyarlama davası sonucunda salgının devam ettiği müteakip aylar için belirlenen kira bedeli olan 10.985,50 TL bedelin üzerinde talep edilen Temmuz, Ağustos ve Eylül ayı kira bedellerinin her biri için ayrı ayrı 6.925,50TL'lik kısmı ile Haziran ayından kalan kira bedeli olarak ifade edilen 6.925,50 TL olmak üzere toplam 27.702,00 TL'lik dosya borcuna açıkça ve ayrıca itiraz edildiğini, söz konusu nedenlerle itirazlarının kaldırılması talebiyle ikame edilmiş huzurdaki mesnetsiz davanın reddinin gerektiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte Mahkeme aksi kanaatte ise söz konusu uyarlama davasının bekletici mesele yapılması...

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir....

. - 06/11/2020 TARIHLI ARA KARARI DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyadaki tüm belgeler ve dairemiz üyesi tarafından hazırlanan raporlar incelendi. GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;: davacı ve davalı arasında 06.01.2019 tarihinde imzalanan 01.01.2020 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesine istinaden müvekkil şirketin İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Meclis Mahallesi, Semih Sancar Caddesi, İlknur Sokak No:1'den 14'e kadar olan bağımsız bölümleri kiracı sıfatı ile kullandığını, bu aşamada taleplerinin somut olayın bütün özellikleri çerçevesinde pandeminin yarattığı ekonomik daralmanın etkisinin dikkate alınarak menfaatler dengesine uygun bir biçimde yeniden kira bedelinin belirlenmesi ile yargılamanın sonuna kadar geçerli olacak geçici kira bedeli belirlenmesini talep etmiştir....

uyarınca kararlaştırılan kira bedeline yıllara göre yapılacak artış belirlendiğini, bilirkişi raporunda; 01.01.2019- 31.12.2019 tarihleri arasında kira bedelinin net ne kadar olması gerektiğini, davalının yaptığı ödemeler, bakiye kira alacağı hesaplandığını, uyarlama ile ilgili hiç bir tespit içermeyen bilirkişi raporunun hükme esas alındığını, kira bedelinin uyarlanabilmesi için çevrede aynı koşullara sahip taşınmazların m²'si dikkate alınarak kira bedellerinin araştırılması ve emsal kira bedeli tespitinin yapılması gerektiğini, emsal kira bedeli tespit edildikten sonra davaya konu kira bedelinin emsal kira bedeline göre uyarlanması gerektiğini, mahkemece emsal kira bedeli araştırması yaptırılmadığını, emsal kira bedeline göre davaya konu kira bedelinin incelenmediğini, buna bağlı olarak dosyada eksik inceleme yapıldığını, dava konusu taşınmazın 350 m², iki katlı, cadde üstünde depolu dükkan olduğunu, konumu itibariyle ticari faaliyete oldukça uygun olduğunu, tercih edilen bir yerde...

dan 1.12.1997 başlangıç tarihli 6 yıl süreli diğer davalı ... ... ile de 1.12.1998 başlangıç tarihli 2 yıl süreli aylık 500'er DM'den kira akdi ile kiraladığını, 18.12.1997 tarihinde yapılan imar uygulaması sonucu taşınmazın imar yolunda kaldığını, 1.11.1999 tarihli yoklama fişi ile işgalinin tesbit edildiğini , belediyeye işgaliye bedeli de ödemek zorunda kaldığını, akdin geçersiz olduğunu ileri sürerek, taraflar arasındaki akdin feshine, kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesini istemiştir. Davalılar, kesin hüküm nedeni ile davanın reddini savunmuştur....

Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/870 E. sayılı dosyasının incelenmesinde, davacı kiracı tarafından davalı kiralayan aleyhine 30/10/2020 tarihinde açılan kira bedelinin belirlenmesine yönelik uyarlama davası olduğu, mahkemece 27/04/2021 tarihli ara karar ile, tedbir talebinin kabulüne, dava tarihinden hüküm kesinleşinceye kadar kira ödemelerinin yarı oranında ödenmesi hususunda ihtiyati tedbire karar verildiği anlaşılmıştır. Üzerinde durulması gerek husus, genel mahkemede açılan uyarlama davasındaki tedbir kararına rağmen davalı kiracının takipteki kira miktarı kadar kira borcu olup olmadığı hususudur....

Sözleşmenin “Kira Bedeli ve Ödeme” başlıklı 5.maddesinde davacı kiracının kira ödeme yükümlülüğünün 05.01.2008 tarihinden itibaren başlayacağı kararlaştırılmıştır. Aynı maddede kiracının kira başlangıcından itibaren takip eden 9 yıl boyunca yıllara göre ödeyeceği yıllık ve aylık asgari kira tutarları ile gelir paylaşım oranları ayrı ayrı gösterilmiş olup 2008 yılı için gelir paylaşım oranı %25, aylık asgari sözleşme bedeli ise 208.333 Usd olarak belirlenmiştir. Aylık asgari sözleşme bedelinin kiralayana her ay peşin olarak ödeneceği, her ayın sonunda net ciro üzerinden hesaplanacak paylaşım oranına dayalı kira bedelinin bu tutarın üzerinde olması halinde aradaki farkın da kiracı tarafından takip eden ayın 15’ine kadar ödeneceği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık kira sözleşmesinin kira bedeli ve ödeme başlıklı 5.maddesinin son paragrafı ve diğer hükümlerini taraflarca farklı şekilde yorumlanmasından kaynaklanmaktadır....

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 19 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 20 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 1 ] "İçtihat Metni" Taraflar arasındaki uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği düşünüldü. Davacı şirket 1.8.1998 tarihti 5 yıl 4 ay süreli kira sözleşmesiyle davalıya ait taşınmazda aylık 4.000 ABD doları kira bedeli ile kiracı olduğunu, Şubat 2001 de yaşanan ekonomik kriz nedeniyle ABD dolarının, Türk Lirası karşısında aşırı değer kazandığını, edimler arasındaki dengenin aleyhine bozulduğunu ileri sürerek, aylık kira bedelinin Türk lirası olarak uyarlanarak tespitine veya ABD doları olarak kurun sabitlenerek uyarlanmasını talep etmiştir. Davalı, uyarlama sebeplerinin mevcut olmadığından bahisle davanın reddini istemiştir....

GEREĞİ DÜŞÜNÜLÜP GÖRÜŞÜLDÜ: TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; kira sözleşmesinin imzalandığı dönemdeki koşulların müvekkilinin kendi kusuru olmaksızın ağır şekilde değişmesi ve müvekkili kiracının, aşırı ifa güçlüğü içerisinde bulunduğunu, kira bedelinin yeniden belirlenip uyarlanması için, 2020 yılı ve 2021 yılı için, sözleşmede 120.000 TL olarak belirlenen kira bedelinin, yarı oranında düşürülerek 60.000 TL olarak belirlenmesi talebiyle davayı açtıklarını, davalı tarafın 2020 yılı ödenemeyen bakiye kira bedeli ve davanın devamında muaccel hale gelebilecek 2021 yılı kira bedellerini taleple, tahliye talepli icra ve dava yoluna gitme ihtimallerinin yüksek olduğunu, müvekkilinin mağduriyetinin artmaması ve telafisi imkansız zarar görme ihtimali bulunduğunu, dava bu sebeplerle dava konusu 2020 yılına ait ödenemeyen yarı oranındaki tamamı dava edilen kira bedeli yönünden ve 2021 yılına ait kira bedeli yönünden dava sonuna kadar, davalının söz...