"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalı tarafından ... / ...’de Marina projesi ile yapılan AVM’ deki bağımsız bölümün 01.06.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile mücevher mağazası olarak kullanılmak üzere kiralandığını, insanların AVM’ye yeterli ilgiyi göstermediğini, abartılı ve yanıltıcı reklamlar sonucunda iradesinin yanıltılarak kira sözleşmesi yapıldığını, döviz kurunun fahiş arttığını ve emsallerine göre kira bedelinin fahiş kaldığını ileri sürerek, halen aylık 1530USD + KDV olarak ödenen kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık KDV dahil 500 USD olarak uyarlanmasını istemiştir....

-KARAR- Asıl davada davacı vekili, davacı şirket ile davalılardan ... arasında 01/06/2008 başlangıç tarihli davalının maliki bulunduğu Adıyaman'daki taşınmaz üzerinde (15) yıl süre için kira sözleşmesi imzalandığını ve tapuya şerh edildiğini, taraflar arasında 18/03/2008 ve 11/03/2013 tarihli bayilik sözleşmeleri ve 16/06/2008 tarihli protokol bulunduğunu, davalılardan ...'a 15 yıllık kira bedeli ödendiği gibi davalı şirkete protokol gereği işletme yatırım desteği bedeli ödendiğini, karşı tarafça 29/05/2013 tarihli ihtarname ile taraflar arasındaki bayilik sözleşmesinin 11/05/2013 tarihi itibariyle sona erdiği ihtar edilerek kira şerhinin terkininin talep edildiğini, davalılar ... ile ...'ın davalı şirketin borçlarını müşterek ve müteselsil kefil sıfatıyla garanti ettiğini, taraflar arasıdaki bayilik sözleşmesinin mevzuat geriği 15 yıldan önce sona ermesi nedeniyle davalı ...'...

Davalı vekili cevap dilekçesinde, iş bu sözleşmenin taraflarının tacir sıfatına haiz olduğunu, tacirlerin TBK’nun 138.maddesi uyarınca uyarlama talebinde bulunamayacağını, mahkemece sözleşmeye bağlılık ilkesinin esas tutulması gerektiğini bildirerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü bir durumun yaşanmadığı, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira bedellerinin artmış olmasının tek başına kira bedelinin uyarlanmasını gerektirmeyeceği, gerekçesiyle davacı vekili tarafından 10 yıllık kira sözleşmesinin bitimine 4 yıl kala açılan kira uyarlama davasında uyarlama koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Davaya dayanak 15.02.2008 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralananın banka hizmet binası olarak kullanılmak üzere yıllık net 22.500,00 TL bedelle kiralandığı görülmektedir....

Her ne kadar davacı davasında uyarlama talebinde bulunduğunu bildirmiş ise de HMK'nın 33. maddesine göre; vakıaları bildirmek taraflara, hukuki niteleme hakime ait olduğuna göre eldeki dava ürün kirasına konu olan kiralanandaki ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir. Taraflar arasında 06/04/2016 başlangıç ve 11/08/2036 sona erme tarihli ürün kira sözleşmesinin konusu, işletme ruhsatına sahip, jeotermal sahada, koordinatları sözleşmede belirtilen alanın, jeotermal kaynağa dayalı elektirk enerjisi üretmek amacıyla kiraya verilmesidir. Sözleşmede yıllık sabit kira bedeli 500.000 USD olarak belirlenmiş, bunun yanında üretime bağlı ikinci bir kira bedeli kararlaştırılmış ve satışı yapılan net ... enerjisi için 2,90 USD cent/kWh kira bedeli ödeneceği düzenlenmiştir....

Her ne kadar davacı davasında uyarlama talebinde bulunduğunu bildirmiş ise de HMK'nın 33. maddesine göre; vakıaları bildirmek taraflara, hukuki niteleme hakime ait olduğuna göre eldeki dava ürün kirasına konu olan kiralanandaki ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir. Taraflar arasında 06/04/2016 başlangıç ve 11/08/2036 sona erme tarihli ürün kira sözleşmesinin konusu, işletme ruhsatına sahip, jeotermal sahada, koordinatları sözleşmede belirtilen alanın, jeotermal kaynağa dayalı elektirk enerjisi üretmek amacıyla kiraya verilmesidir. Sözleşmede yıllık sabit kira bedeli 500.000 USD olarak belirlenmiş, bunun yanında üretime bağlı ikinci bir kira bedeli kararlaştırılmış ve satışı yapılan net elektrik enerjisi için 2,90 USD cent/kWh kira bedeli ödeneceği düzenlenmiştir....

Uyarlama daha çok sözleşmenin içeriğinin, yani tarafların hak ve borçlarının değiştirilmesi şeklinde olur. Sürekli edimli sözleşmelerden olan kira sözleşmelerinde uyarlama talebi daha çok süre ve kira bedeli için yapılmaktadır. Türk hukukunda, hem clausula rebus sic stantibus ilkesi, hem de işlem temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu Yargıtay kararları ile benimsenmiş ise de; işlem temelinin çökmesi kavramının uygulanabilmesi için, sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir....

KARAR Davacı, hazinenin özel mülkiyetinde olan ... ili,...ilçesi ...Mah. 13 pafta, 46 ada, 2 parsel nolu 17.370,00m2lik tam hissel......Meslek Yüksek Okulu Binasının 183,00m2'lik kısmını 3 yıl için yıllık 25.500,00TL üzerinden öğrenci kantin ve kafeteryası olarak kullanılmak ve işletilmek üzere 30.04.2009 tarihli işletme hakkı Şartnamesi ile kiraladıklarını belirterek, ticari amaçla kullanılan tahsisli taşınmaza ilişkin kira bedelinin yeniden yıllık 7.050,00 TL'ye uyarlanmasını, uyarlamaya kadar kira bedeli ödenmesinin tedbiren durdurulmasını, uyarlama uygun görülmediği takdirde sonraki bedellerin ödenmeksizin sözleşmenin feshedilmesini istemiştir. Davalı, sözleşmenin tek taraflı olarak sözleşmeye aykırılık nedeniyle...Mal Müdürlüğü tarafından fesh edildiğini, ayrıca Devlet İhale Kanunu'na göre idari yolla 11.04.2011 tarihinde tahliye yapıldığını, davanın konusuz kaldığını belirterek, bu nedenle karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesini dilemiştir....

Davalılar tarafından, davacı aleyhine sözlü kira sözleşmesine dayanılarak kira alacağının tahsili ve tahliye istemli icra takipleri başlatıldığı anlaşıldığından bu kapsamda davacının kiracı sıfatının olduğu açıktır. Kira bedelinin tespiti davasının kiracı tarafından açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Dava 14/11/2012 tarihinde açıldığına göre davacı geriye dönük olarak 2008, 2009, 2010 ve 2011 yılları kira bedelinin belirlenmesini talep edemez. 2012 yılı kira bedelinin tespitine yönelik talep açısından ise öncelikle davacının, tespitini istediği kira bedeli miktarı yönünden talebinin açıklattırılması ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin belirlenmesi gerekir....

SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 19/12/2019 NUMARASI : 2019/37 ESAS 2019/1001 KARAR DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kurum tarafından açılan E.Ç.D.H FTR Ek hizmet binası kantin ihalesini kazandığını ve işlettiğini, hastanenin büyük bir kısmında tadilat işlemleri başladığını, bu sebeple hasta sayısında ve refakatçi sayısında azalma olduğundan kantin gelirinin düştüğünü ve müvekkilinin zarar ettiğini, müvekkilinin davalı kurumdan kira indirimi talebinde bulunduğunu, ancak ret kararı aldığını, tadilattan dolayı hasta sayısının ve refakatçi sayısının azalmasından dolayı davalının temerrüdü ve ayıp sebebiyle kira bedelinin indirilmesini, aksi takdirde terditli olarak kira bedelinin değişen koşullara uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir....

Davalı vekili, kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde yıllık artış uygulanmayacağından kira parasının uyarlanmasının talep edilemeyeceğini, davacı yeni malikin tapuya şerhedilen kira sözleşmesini ve şartlarını bilerek taşınmazı satın aldığını, uyarlama davasının şartlarının gerçekleşmediğini, belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece taşınmazın aylık 11.600 USD kira getirebilecek durumda olduğu, sözleşmeye göre kira bedelinin aylık 3000 USD olduğu, aradaki fark nedeni ile sözleşmenin kiralayan yönünden çekilmez hale geldiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01/07/2003 başlangıç tarihli sekiz yıl sürelidir. Sözleşmede artış hükmü bulunmamaktadır....