Ayrıca, sözleşmedeki kira bedeli brüt olduğu halde net kabul edilmesi ve vergilerin kiralayanın yükümlülüğü olduğu gözetilmeden sadece kira bedeli belirlenmekle yetinilmek gerekirken net kira bedelinin tespiti, bunun yanında davalı tarafından imzalanarak onaylanmayan ve bu nedenle sonradan ilave edildiği ileri sürülen, ön sayfadaki artış şartına da uymayan “Artı 250.000.000 TL kiraya ilave yapılacaktır ” ibaresi geçerli kabul edilerek kira parası belirlenmesi, bunların dışında hakkaniyet ilkesi nazara alınmadan emsallere göre dava konusu yerin boşalması ve yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parasına yakın bedele hükmedilmesi hususları da doğru değilse de, bu hususların düzeltilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden hüküm fıkrasından “% 10 oranında (1.150,00 TL) indirilerek” söz ve rakamları ile “aylık net 10.350,00 TL ” ifadesi çıkartılarak yerlerine “% 20 oranında indirilerek” ve “aylık 9.200,00 TL “söz ve rakamlarının ilave edilmesi suretiyle hükmün düzeltilmesine...
Mahkemece, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına ve dava konusu her bir daire için aylık kira bedelinin 350,00 YTL. olarak tesbitine karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 2-Taraflar arasındaki kira sözleşmesi, 21.6.2002 başlangıç tarihli ve üç yıl sürelidir. Sözleşmenin hususi şartlarında, yıllık artış oranının Devlet İhale Genelgesinde belirtilecek orana göre tesbit edileceği kararlaştırılmıştır. Taraflar kira parasının miktarında anlaşamadıklarına göre, ancak kira parasının tespiti için dava açmak hakkına sahiptirler ve dava bu yöndeki talep kira tesbiti davalarındaki prosedüre uygun olarak görevli sulh hukuk mahkemesince çözümlenmesi gerekir. Oysa, hakimin istisnaen sözleşmeye müdahalesini öngören uyarlama ise, uzun süreli olan ve kira miktarının tespiti yönünde bir kararlaştırmanın bulunmaması, ya da bulunsa dahi, bu kararlaştırmanın, edimler arasındaki dengenin bozulmasına neden olacak miktarda olması halinde söz konusu olur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalı tarafından ... / ...’de Marina projesi ile yapılan AVM’ deki bağımsız bölümün 01.06.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile mücevher mağazası olarak kullanılmak üzere kiralandığını, insanların AVM’ye yeterli ilgiyi göstermediğini, abartılı ve yanıltıcı reklamlar sonucunda iradesinin yanıltılarak kira sözleşmesi yapıldığını, döviz kurunun fahiş arttığını ve emsallerine göre kira bedelinin fahiş kaldığını ileri sürerek, halen aylık 1530USD + KDV olarak ödenen kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık KDV dahil 500 USD olarak uyarlanmasını istemiştir....
SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 19/12/2019 NUMARASI : 2019/37 ESAS 2019/1001 KARAR DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kurum tarafından açılan E.Ç.D.H FTR Ek hizmet binası kantin ihalesini kazandığını ve işlettiğini, hastanenin büyük bir kısmında tadilat işlemleri başladığını, bu sebeple hasta sayısında ve refakatçi sayısında azalma olduğundan kantin gelirinin düştüğünü ve müvekkilinin zarar ettiğini, müvekkilinin davalı kurumdan kira indirimi talebinde bulunduğunu, ancak ret kararı aldığını, tadilattan dolayı hasta sayısının ve refakatçi sayısının azalmasından dolayı davalının temerrüdü ve ayıp sebebiyle kira bedelinin indirilmesini, aksi takdirde terditli olarak kira bedelinin değişen koşullara uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir....
Uyarlama daha çok sözleşmenin içeriğinin, yani tarafların hak ve borçlarının değiştirilmesi şeklinde olur. Sürekli edimli sözleşmelerden olan kira sözleşmelerinde uyarlama talebi daha çok süre ve kira bedeli için yapılmaktadır. Türk hukukunda, hem clausula rebus sic stantibus ilkesi, hem de işlem temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu Yargıtay kararları ile benimsenmiş ise de; işlem temelinin çökmesi kavramının uygulanabilmesi için, sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir....
Her ne kadar davacı davasında uyarlama talebinde bulunduğunu bildirmiş ise de HMK'nın 33. maddesine göre; vakıaları bildirmek taraflara, hukuki niteleme hakime ait olduğuna göre eldeki dava ürün kirasına konu olan kiralanandaki ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir. Taraflar arasında 06/04/2016 başlangıç ve 11/08/2036 sona erme tarihli ürün kira sözleşmesinin konusu, işletme ruhsatına sahip, jeotermal sahada, koordinatları sözleşmede belirtilen alanın, jeotermal kaynağa dayalı elektirk enerjisi üretmek amacıyla kiraya verilmesidir. Sözleşmede yıllık sabit kira bedeli 500.000 USD olarak belirlenmiş, bunun yanında üretime bağlı ikinci bir kira bedeli kararlaştırılmış ve satışı yapılan net ... enerjisi için 2,90 USD cent/kWh kira bedeli ödeneceği düzenlenmiştir....
Her ne kadar davacı davasında uyarlama talebinde bulunduğunu bildirmiş ise de HMK'nın 33. maddesine göre; vakıaları bildirmek taraflara, hukuki niteleme hakime ait olduğuna göre eldeki dava ürün kirasına konu olan kiralanandaki ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir. Taraflar arasında 06/04/2016 başlangıç ve 11/08/2036 sona erme tarihli ürün kira sözleşmesinin konusu, işletme ruhsatına sahip, jeotermal sahada, koordinatları sözleşmede belirtilen alanın, jeotermal kaynağa dayalı elektirk enerjisi üretmek amacıyla kiraya verilmesidir. Sözleşmede yıllık sabit kira bedeli 500.000 USD olarak belirlenmiş, bunun yanında üretime bağlı ikinci bir kira bedeli kararlaştırılmış ve satışı yapılan net elektrik enerjisi için 2,90 USD cent/kWh kira bedeli ödeneceği düzenlenmiştir....
KARAR Davacı, hazinenin özel mülkiyetinde olan ... ili,...ilçesi ...Mah. 13 pafta, 46 ada, 2 parsel nolu 17.370,00m2lik tam hissel......Meslek Yüksek Okulu Binasının 183,00m2'lik kısmını 3 yıl için yıllık 25.500,00TL üzerinden öğrenci kantin ve kafeteryası olarak kullanılmak ve işletilmek üzere 30.04.2009 tarihli işletme hakkı Şartnamesi ile kiraladıklarını belirterek, ticari amaçla kullanılan tahsisli taşınmaza ilişkin kira bedelinin yeniden yıllık 7.050,00 TL'ye uyarlanmasını, uyarlamaya kadar kira bedeli ödenmesinin tedbiren durdurulmasını, uyarlama uygun görülmediği takdirde sonraki bedellerin ödenmeksizin sözleşmenin feshedilmesini istemiştir. Davalı, sözleşmenin tek taraflı olarak sözleşmeye aykırılık nedeniyle...Mal Müdürlüğü tarafından fesh edildiğini, ayrıca Devlet İhale Kanunu'na göre idari yolla 11.04.2011 tarihinde tahliye yapıldığını, davanın konusuz kaldığını belirterek, bu nedenle karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesini dilemiştir....
Davalılar tarafından, davacı aleyhine sözlü kira sözleşmesine dayanılarak kira alacağının tahsili ve tahliye istemli icra takipleri başlatıldığı anlaşıldığından bu kapsamda davacının kiracı sıfatının olduğu açıktır. Kira bedelinin tespiti davasının kiracı tarafından açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Dava 14/11/2012 tarihinde açıldığına göre davacı geriye dönük olarak 2008, 2009, 2010 ve 2011 yılları kira bedelinin belirlenmesini talep edemez. 2012 yılı kira bedelinin tespitine yönelik talep açısından ise öncelikle davacının, tespitini istediği kira bedeli miktarı yönünden talebinin açıklattırılması ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin belirlenmesi gerekir....
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ : İstem, taşınmaz kira sözleşmesi nedeni ile kira bedeline mahsuben verilen çekin iadesi ve bakiye bedelin istirdatı istemli davada, ihtiyati tedbir talebinin reddi kararının istinafına ilişkindir. Taraflar arasında akdedilen tek sözleşme "salon kirası" sözleşmesi olup bu salonun bir kongre merkezinde olması hukuki ilişkiyi hizmet ilişkisine çevirmez. 5235 sayılı Yasa m. 35/2 uyarınca, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi hukuk ve ceza daireleri aralarındaki işbölümü, Hakimler ve Savcılar Kurulu 1. Dairesinin 25/06/2020 tarihli ve 564 sayılı kararı ile belirlenmiştir. İşbölümü kararının 15. Hukuk Dairesi'ne ilişkin bölümünün (1) numaralı bendinde "Tarafların sıfatına bakılmaksızın, kira ilişkisinden kaynaklanan davalar (kira tespiti ve uyarlama dâhil) sonucu verilen hüküm ve kararlar,"ın istinaf incelemesinin işbu Daire tarafından yapılacağı belirtildiğinden HMK m. 352/1,a uyarınca, dosyanın 15. Hukuk Dairesi'ne gönderilmesine karar vermek gerekmiştir....
