Taraflar arasında kira ilişkisinin sözlü olduğu hususunda anlaşmazlık bulunmamaktadır. Davalı borçlu 15.08.2012 günlü itiraz dilekçesinde, kira bedeline itiraz etmiş ancak itiraz ettiği kira bedellerinin ne miktarda olduğunu açıklamamıştır. İİK.nun 62/4. maddesine göre borcun bir kısmına itiraz eden borçlunun o kısmın cihet ve miktarını açıkça göstermesi lazımdır. Davalı itirazında, kira miktarını göstermediğinden, artık icra takibinde açıklanan kira bedeline itiraz etmemiş sayılır. Bu durumda kira ilişkisi, aylık kira bedeli ve istenilen aylar kira borcu kesinleşmiş olduğundan, ödemelere ilşkin belgeler dikkate alınmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir....

Zira TBK madde 345 uyarınca, işbu davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması ve/veya kiraya veren tarafından işbu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluna bağlı olarak yeni kira dönem içerisinde açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. İş bu davanın açılış tarihi 04/12/2018 olup, davacı öncesinde de davalıya yazılı bildirimde de bulunmadığından 04/12/2018'den itibaren yeni kira dönemi ücreti tespit edilmiştir....

K A R A R Davacı alacaklı, 14.04.2015 tarihinde başlattığı haciz ve tahliye istemli icra takibi ile 15.10.2014 başlangıç tarihli sözleşmeye dayanarak aylık 6.000,00 TL’den 2015 yılı Ocak, Şubat ve Mart ayları kira bedeli 18.000,00 TL’nin işlemiş faiziyle tahsilini talep etmiş, davalı borçlu vekili takibe itiraz dilekçesinde; kira sözleşmesi ve teknik şartnameye göre yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün kiraya verenlere ait olduğunu, bu yükümlülüğün kiraya verenlerin kusuru ile yerine getirilememesi nedeni ile kira borcunun doğmadığını, ayrıca kira sözleşmesinde başlangıç tarihinin 15.10.2014 olarak belirlenmesine rağmen müvekkili şirketin kiralanana ancak 23.02.2015 tarihinde taşınabildiğini, yapı kullanma izin belgesinin ise 06.03.2015 tarihinde alındığını, müvekkili şirketin kiraya verenlerin teknik şartnameden doğan yükümlülüklerini yerine getirmeleri amacıyla Aralık ayında avans olarak ödeme yaptığını, 2015 yılı Mart ayı kira bedelinin ise 2014 Aralık ayında ödenen 7.080,00...

Davacılar vekili bu kira sözleşmesine dayanarak davalı şirket hakkında 02.08.2019 tarihinde başlattığı icra takibinde Kasım-Temmuz ayları arası kira bedellerinden bakiye kalan 93.883,21USD’ın tahsilini talep etmiştir. Takibe konu kira bedeli sabit kiraya ilişkin olmayıp ciro kira bedeline ilişkindir. Sabit kira dışındaki, ciro kira bedeli hesaplanabilir ve belirgin olmayıp, davalı ticari defterleri incelenerek sözleşmenin 4. maddesi ve ek protokolün 3.1. maddesi uyarınca ciro kira bedeli olarak belirlenen kira bedeli miktarının hesaplanarak uyuşmazlığın çözülmesi mümkün olduğundan, bu incelemeler dar yetkili icra mahkemesinde yapılamaz. Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 11/12/2019 gün 2019/5928 E. 2019/11210 K. sayılı kararı da bu yöndedir....

Karayol (Belediye) İş Merkezi No: 2/104 İncesu-Kayseri'' adresinde bulunan işyerini 01.01.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak kullandığını, kira sözleşmesinde aylık kıra bedeli 500,00 TL, yıllık kira bedeli 6.000,00 TL olarak belirtilmiş ise de davalı borçlunun da kabulünde olduğu üzere aylık kira bedeli 1833,33 TL, yıllık kira bedeli de 22.000,00 TL' olduğunu, Davalı borçlu geçmiş dönem kira bedellerini kısmen ödemediğinden hakkında icra takibi yapıldığını, davalı borçlu borca itiraz edince itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılmış, davalı borçlu İncesu İcra Hukuk Mahkemesinin 2021/14 Esas sayılı dosyasının 20.10.2021 tarihli duruşmasında yıllık kira bedelinin 22.000,00 TL olduğunu kabul etmiştir....

(uyarlama) boşluğu doldurulmalıdır....

Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan ( inşaatçı- emlakçı- kira bilirkişi), tüm bu veriler kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, çevresi, bölgedeki kira parasını etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, azalışlar dikkate alınarak bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....

Kira sözleşmesinde kiranın aylık 5.0000.000.000 TL. olduğu, yıllık kiranın peşin ödeneceği ve her yıl kiranın DİE toptan eşya fiyatı endeksine göre artacağı kararlaştırılmıştır. Uyarlama davalarının kabul edilebilmesi için, sözleşmenin kurulduğu tarihten sora geçen süre içinde gerek taşınmazın bulunduğu çevrede gerekçe kira bedellerinde çok büyük değişikliklerin olması gerekir. Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra çevrede bu nitelikte olağanüstü bir gelişme olduğu, çevrenin ticari yönden çok geliştiği davacı tarafından kanıtlanamadığı gibi, iktisadi bir krizin olmadığı, 19.2.2007 tarihli bilirkişi raporunu da da belirtildiği gibi doların %5,45 auronun %43,88 kiraların %59,22 oranında arttığı, yani döviz ve yabancı paralarda ve kiralara çok büyük katlanılamayacak değişiklik olmadığı anlaşılmaktadır. Öyle olunca uyarlama şartları gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmelidir....

Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin kanun maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 16/08/2010 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, dava tarihi olan 19/03/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kira uyarlaması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle, uyarlama talep edilen kira sözleşmesi bir yıl süreli olup, kısa süreli kira sözleşmelerinde uyarlama talep edilemeyeceğine göre, yerinde bulunmayan tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, 11.10.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi....