SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 15/06/2021 NUMARASI : 2021/472 ESAS - 2021/837 KARAR DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : Afyonkarahisar 1. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen 15/06/2021 tarihli karara karşı, davacı vekili tarafından süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla; dosyadaki tüm kayıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü; TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; mülkiyeti Afyon T4 Rektörlüğüne ait olan 27 pafta, 33 ciltte tapuya kayıtlı bulunan yüzme havuzu ve kapalı spor kompleksini kiraladığını, müvekkilinin kira sözleşmesini imza ederken davalı Üniversitenin 40.000 civarında yüzyüze eğitim öğrencisi olduğunu hesap ederek bu mükellefiyetler altına girerek kira sözleşmesini imzaladığını, sözleşme ile kiraya verilenin yıllık kirasının 243.000,00 TL olarak belirlendiğini, ilave olarak sözleşmenin 20....
Buna göre, yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında mahkemece; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının, taraflarca sunulan veya bilirkişilerce resen tespit edilen emsal kira sözleşmeleri dikkate alınarak ve emsallerde de keşif yapılarak belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet (TMK 2/1, 4. md) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde, brüt kira bedeline uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 01.06.2009 gününden başlayarak aylık 500 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Dava dilekçesinde; 01.06.2009 tarihinde başlayan dönemin aylık kira parasının 500 TL olarak tespiti istenilmiş, mahkemece hak ve nesafet uygulamasına göre davanın kısmen kabulüyle aylık kiranın net 275 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyada mevcut kira sözleşmesi 01.06.2005 başlangıç tarihli ve 6 yıl sürelidir. Aylık kira bedeli 125 TL olarak kararlaştırılmıştır. Sözleşmede herhangi bir artış şartı da bulunmamaktadır....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin 9.2 ve 9.3 maddelerine göre kira bedeli, ihale sonucunda oluşan bedele ilaveten yüklenicinin ürettiği enerji karşılığında elde edeceği brüt gelirin %5 i olan miktarların toplamının kira bedeli olduğu, davacı tarafın talebinin ise, sözleşmedeki kira bedelinin talep ettiği miktarda artırılarak sözleşmenin uyarlanması olduğu, hukukumuzda sözleşme hukukuna egemen olan ilke olarak; Sözleşmeye Bağlılık (Ahde Vefa) ilkesinin benimsendiği, sözleşmeye bağlılık ilkesine göre, sözleşme, yapıldığı andaki gibi aynen uygulanması gerektiği, ancak sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasındaki denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde taraflardan birisi aleyhine katlanamayacak derecede bozulmuş ise sözleşmenin uyarlanması yoluna gidilebileceği, sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallerin, harp, ülkeyi sarsan ekonomik...
Vakfı tarafından davalıya kiraya verildiğini, işyerinin elektrik ve kira katkı bedelleri gibi ortak giderlerinin tahsili için 08/06/2012 tarihinde başlatılan tahliye istemli icra takibine davalının itiraz etmemesi üzerine takibin kesinleştiğini belirterek temerrüt nedeniyle davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ise davanın reddini savunmuştur. Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 01/01/2010 tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi, kiraya veren sıfatıyla ... Vakfı ile kiracı ... arasında imzalanmıştır. İcra takibi, belirtilen kira sözleşmesine dayanılarak terminal işletmecisi olarak ... İnş Mad. Pet. Ahşap İlaçlama Gıda Ulaşım Müh. Müş. Danş. İhr. İth. Kültür Hiz. San. Ve Tic. A.Ş. tarafından yapılmıştır. İcra takibinde kira katkı bedeli ve elektrik katkı bedeli karşılığı düzenlenen fatura bedellerinin tahsili istenilmiştir. Faturalarda yer alan kira katkı bedelinin aidat bedeli mi yoksa ayrı bir kira bedeli mi olduğu anlaşılamamaktadır....
sözleşmesi kapsamında ödeme gereken 2020 yılı Mart, Nisan, Mayıs, Haziran kira bedellerinin bir kısmı olan 47.497,29 TL tutarındaki bedeli, ihtirazi kayıt ile icra takibi kapsamında ödediğini ancak kalan kira bedeli borçlarını ödemeyemediklerini, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada davacı şirket tarafından bilinmesi mümkün olmayan davacı şirketin içinde bulunduğu ifa güçlüğüne öngörülemeyecek bir durumun sebebiyet verdiğinin kabulünün gerektiğini, bu kapsamda işbu haklı davanın kabulü ile kira sözleşmesi kapsamında belirlenen kira bedelinin davacı şirketin içerisinde bulunduğu ifa güçlüğü de göz önüne alınarak aylık kira bedelinin 2020 yılı Mart, Nisan ve Mayıs ayları için hali hazırdaki hali olan 17.271,92 TL + Stopaj tutarının 8.635,95 TL + Stopaj olarak uyarlanmasını yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesini talep etmiştir....
Ancak, taraflar arasında sözleşme serbestisi ilkesi ışığında imzalanmış bulunan dayanak kira sözleşmesinin bağlayıcı olduğu ve ahde vefa ilkesi ışığında uygulanması gerektiği, varsa mücbir sebebe ilişkin sözleşme hükümlerinin de aynı şekilde bağlayıcı olduğu ve uygulanması gerektiği de açıktır. Uyarlama davasının açılma tarihinden önceki dönemlere ilişkin olarak uyarlama veya tedbir kararı verilemeyeceğinden davacının tedbir talebinin dava tarihi olan 28/04/2021 tarihinden itibaren devam etmekte olan kira ilişkisi açısından değerlendirilmesi zorunludur....
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek TBK öncesi Yargıtay uygulamasında kabul edilen uyarlama davası yasa maddesi haline getirilmiştir. ................Somut olayda; önceki malik Vedat Saygılı ile davalılardan Mutia Saygılı arasında 17/05/2007 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı yeni malik, 07/05/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiş ve 12/09/2013 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir....
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek TBK öncesi Yargıtay uygulamasında kabul edilen uyarlama davası yasa maddesi haline getirilmiştir. ................Somut olayda; önceki malik Vedat Saygılı ile davalılardan Mutia Saygılı arasında 17/05/2007 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı yeni malik, 07/05/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiş ve 12/09/2013 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir....
Şti tahliye istemli olarak 21.05.2013 tarihinde başlattığı icra takibi ile 01.05.2013 ila 30.4.2014 arası eksik ödenen 9214 TL'nin tahsilini talep etmiştir. Davacı ... Tur. Turizm İnşaat Tekstil Hayvancılık Gıda Tic. Ltd. Şti de aynı sözlşmeye dayanarak tahliye istemli olarak 21.05.2013 tarihinde başlattığı icra takibi ile 01.05.2013 ila 30.4.2014 arası eksik ödenen 9214 TL'nin tahsilini talep etmiştir. Davacılar vekili davaya takip konusu alacağın KDV nin ödenmemesinden kaynaklandığını açıklamıştır. Sözleşmenin 23. maddesinde açıkça KDV nin kira bedeli ile birlikte kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırıldığına göre uyuşmazlık yargılamayı gerektirmediğinden mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle alacağın reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir....
