Sitede usulüne uygun toplu yapıya geçilmemiş olması, kendi bağımsız bölümünün bulunduğu parselde kat mülkiyeti kurulu olan davalıya Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ve yönetim planında ön görülen yükümlülükleri ihlal hakkı vermez. Böyle bir kabul Kat Mülkiyeti Kanunu'nda özel bir yönetim şekli olan toplu yapıya geçişin sağlanamamış olması nedeniyle birlikte yaşamın çekilmez hale gelmesine sebebiyet verecek niteliktedir. Bu nedenle somut olayda genel hükümlerin yanı sıra her bir parsel yönünden kat mülkiyetine geçilmiş olması nedeniyle Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planındaki hükümlerin kıyasen uygulanması gerekir....
Sitede usulüne uygun toplu yapıya geçilmemiş olması, kendi bağımsız bölümünün bulunduğu parselde kat mülkiyeti kurulu olan davalıya Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ve yönetim planında ön görülen yükümlülükleri ihlal hakkı vermez. Böyle bir kabul Kat Mülkiyeti Kanunu'nda özel bir yönetim şekli olan toplu yapıya geçişin sağlanamamış olması nedeniyle birlikte yaşamın çekilmez hale gelmesine sebebiyet verecek niteliktedir. Bu nedenle somut olayda genel hükümlerin yanı sıra her bir parsel yönünden kat mülkiyetine geçilmiş olması nedeniyle Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planındaki hükümlerin kıyasen uygulanması gerekir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Dava dilekçesinde, yönetim planının 4, 34 ve 44. maddelerinin iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Davacı dava dilekçesinde, kat maliki olduğu anataşınmaza ait yönetim planının 34.maddesinin son cümlesinde yer alan "zemin kattaki ve birinci kattaki bağımsız bölüm malikleri asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmaz" ibaresi ile ilgili 4. ve 44. maddelerin Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olduğunu belirterek davalılar tarafından düzenlenen yönetim planının 34, 4 ve 44. maddelerinin iptalini talep etmiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir....
Bu sebeple mahkemece, kat mülkiyeti tesisi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur. Ancak; 1-Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir....
Her ne kadar 09.06.2004 tarihinde blok yöneticilerinden oluşturulan üst kurul, dava konusu yerlerin Hizaş A.Ş. tarafından kiralanıp tahsilatının A Blok adına yapılarak A Blokla mahsuplaşmasına karar vermiş ise de, bu karar Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesindeki ortak yerlerin kiraya tüm kat maliklerinin oy birliği ile alacakları karar üzerine verilebileceği amir hükmü karşısında yönetim planının buna aykırı hükümleri geçersiz olacağından ve tüm kat maliklerinin oybirliği ile verdiği bir karar niteliğinde olmadığından bir hüküm ifade etmez. Kaldı ki daha sonra Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/234 E.-1372 K. sayılı kararı ile yönetim planının 17/a maddesi ve geçici maddesinin Toplu Yapı Kat Malikleri Kuruluna verilen yetkilerin 15 yıl süre için Hizaş A.Ş.'ye devrine ilişkin maddeleri Kat Mülkiyeti Yasasına açık aykırılık teşkil ettiğinden iptal edilmiş, bu karar 13.09.2007 tarihinde kesinleşmiştir....
Her ne kadar 09.06.2004 tarihinde blok yöneticilerinden oluşturulan üst kurul, dava konusu yerlerin Hizaş A.Ş. tarafından kiralanıp tahsilatının A Blok adına yapılarak A Blokla mahsuplaşmasına karar vermiş ise de, bu karar Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesindeki ortak yerlerin kiraya tüm kat maliklerinin oy birliği ile alacakları karar üzerine verilebileceği amir hükmü karşısında yönetim planının buna aykırı hükümleri geçersiz olacağından ve tüm kat maliklerinin oybirliği ile verdiği bir karar niteliğinde olmadığından bir hüküm ifade etmez. Kaldı ki daha sonra Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/234 E.-1372 K. sayılı kararı ile yönetim planının 17/a maddesi ve geçici maddesinin Toplu Yapı Kat Malikleri Kuruluna verilen yetkilerin 15 yıl süre için Hizaş A.Ş.'ye devrine ilişkin maddeleri Kat Mülkiyeti Yasasına açık aykırılık teşkil ettiğinden iptal edilmiş, bu karar 13.09.2007 tarihinde kesinleşmiştir....
Ancak davaya konu anataşınmazın yönetim planının (7/d) maddesinde kat mülkiyeti kütüğünde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde hiçbir şekilde hastahane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler ile muyanehane kurulamayacağı hüküm altına alınmıştır. Aynı Yasanın 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Davalıların, tapuda mesken olan dava konusu bağımsız bölümü ortopedi muayenehanesi olarak kiraya verip kullanmaları yasanın ve yönetim planının yukarıda değinilen hükümlerine aykırı olduğu dikkate alınarak davanın kabulü yerine reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Diğer yandan, mahkemece davalı kat malikinin karardan sonra dava konusu taşınmazı devrettiği de gözönünde bulundurularak HUMK.nun 186. maddesi gereği inceleme yapılıp sonucuna göre bir karar verilmelidir....
Davalı T4 vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının tek başına dava açma ehliyeti olmadığını, davanın diğer kat maliklerine ihbar edilmesi gerektiğini, belirsiz alacak davası olarak açılan davanın usulden reddi gerektiğini, ön alım hakkının mülkiyet hakkına getirdiği kısıtlama nedeniyle yasa koyucu ön alım hakkına özel şartlara bağladığı, sözleşmeden doğan ön alım hakkının kullanılabilmesi için öncelikle yazılı bir önalım sözleşmesinin yapılması gerektiği, önalım sözleşmesinin geçerliliğinin yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlı olduğu ortada yazılı bir sözleşme olmadığı hallerde önalım hakkından söz edilemeyeceğini, önalım hakkının kat mülkiyeti kanununda düzenlenen bir sözleşme olmadığını, TBK dikkate alındığında yönetim planının bir sözleşme olmadığı, müvekkilinin imzasını taşımadığı, davacının davaya dayanak yaptığı yönetim planı, devir edenin imzasını taşımadığı gibi önalım hakkına konu olan taşınmazın belirleyici özelliklerini de taşımadığından geçersiz olduğunu, kat mülkiyeti...
Apartmanında dava tarihi itibari ile kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulu olup olmadığı, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulu ise tarihi ile tüm bağımsız bölüm maliklerini gösterir tapu kaydının ve yönetim planının ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtilmesinden sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere gönderilmesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 08.11.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Y A R G I T A Y K A R A R I Dava konusu edilen anataşınmazda dava tarihi itibari ile kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulu olup olmadığı, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulu ise tüm bağımsız bölüm ve maliklerini gösterir tapu kaydı ile yönetim planının ilgili tapu müdürlüğünden getirtilip dosyaya konulmasından sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere gönderilmesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 24.11.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi....
