SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 12/12/2019 NUMARASI : 2018/1963 ESAS - 2019/1499 KARAR DAVA KONUSU : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar KARAR : DAVA: Davacı dava dilekçesinde özetle; davacının Paris Caddesi, Ayşim Apartmanı, D-13 numaralı dairenin maliki olduğunu, 21/09/2018 tarihinde yöneticinin toplantı gündemini veya toplantıya çağrı kağıdını içeren bir tebligat yapılmaksızın kat malikleri kurulu olağanüstü toplantı yapıldığını, toplantıda davacının aleyhine olacak şekilde kararlar alındığını, alınan kararların iptaline karar verilmesini talep etmiştir....
Konut Yapı Kooperatifleri tarafından inşaa edilen sitelerde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulup, bağımsız bölümler kooperatif üyelerine teslim edildikten sonra yönetimin ne şekilde yürütüleceği hususunda yönetim planındaki hükümlere uyulması gerekir. İncelenen yönetim planında sitenin yönetimi hususunda, kat mülkiyetine geçiş tamamlanana kadar yönetim işlerinin kooperatifçe yürütüleceğine ilişkin geçici bir düzenlemenin bulunmadığı görülmektedir. Bu durumda site Konut Yapı Kooperatifi tarafından yapılmış olsa dahi sitede bir yönetim kurulmayacağı ve yönetim işlerinin kooperatif tarafından yürütüleceği söylenemez....
Dava yönetim planının iptali istemine ilişkindir. Dava dosyasında bulunan bilgi ve belgelerin incelemesinden dava konusu taşınmazda kat irtifakı kurulu olduğu ve mimari projeye göre kat irtifakına yönelik bağımsız bölümlerin ve arsa paylarının belirlenmiş olup yönetim planının tapuya şerh verildiği anlaşılmıştır. Kat Mülkiyeti Kanununu 28. maddesinde “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.” hükmü öngörülmüştür. Bu madde gereğince anataşınmaza ilişkin yönetim planının değiştirilmesi belirli usullere göre tüm kat maliklerinin beşte dördünün rızasıyla mümkündür. Kanunun oybirliği aradığı durumlar hariç kat malikleri beşte dört çoğunlukla yönetim planını değiştirebilirler....
Yönetim planının değiştirilebilmesi için de Kat Mülkiyeti Yasası'nın 28.md. hükmüne göre ana taşınmazdaki tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Somut olayda iptali istenilen ve 24.1.2004 günlü toplantıda alınan 4 nolu kararda bağımsız bölüm maliklerinden ortak gider aidat ve avans paylarının yönetim planında öngörülen ölçütler yerine maktu miktarların esas alınmış olması ve yönetim planının yukarıda değinilen maddesine aykırılık oluşturan bu kararın tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyunu taşımaması karşısında mahkemece Kat Mülkiyeti Yasası'nın 20. ve yönetim planının 12. maddesi hükümlerine uygun düşmeyen kat malikleri kurulunun sözü edilen 4 nolu kararının iptal edilmiş olmasında da yasaya ve yönteme bir aykırılık yoktur....
Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/38-289 Esas karar sayılı dosyasında da aynı tarihli toplantı gündeminde alınan kararlardan 8. madde ile alınan kararın iptali istenilmiş, mahkemece; dava konusu 20/09/2013 tarihli genel kurul toplantısında alınan kararların 8. maddesinde yönetim planının aradığı çoğunluğa ulaşıldığı, kararın iptalini gerektirecek bir durumun söz konusu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm asıl ve birleştirilen dosya davacıları ..., ..., ..., ... vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan davalardan ibaret olup, genel kurul kararlarından 8. maddenin iptali davası istemine ilişkindir....
Dava konusu sitenin üzerine kurulduğu taşınmazların tapu kaydına şerh edilen ve taraflar arasında bağlayıcı bulunan ve sözleşme mahiyetinde bulunan dava tarihi itibariyle geçerli olan yönetim planının 1. maddesi “yönetim planının konusunun yönetimi bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok bağımsız bölümü kapsayan 136/2, 136/3, 136/4, 137/1, 138/1, 139/1, 153/1, 154/1, 155/1 nolu ada ve parsellerden oluşan ve eklerde gösterilen .... bu yönetim planına göre yönetilir”demektedir. Aynı yöntemi planının 2. maddesinde ise yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanununu ve diğer ilgili kanunların hükümleri uygulanacağı düzenlenmiştir....
Kısmının birden fazla parsel üzerinde kurulu olup olmadığı, kurulu ise sitenin üzerinde kurulduğu parsel ya da parsellerde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulmadığının, kurulmuş ise Kat Mülkiyeti Yasasında değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Yasa gereği Toplu Yapı Yönetimine geçilip geçilmediği, geçilmişse tarihi, 5711 sayılı Yasa ile değişik Kat Mülkiyeti Yasasının 66. ve 67. maddesi gereğince toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle ve dosyaya gönderilen 1474 ada 1 numaralı parselle aralarında bağlantıları sağlanmak suretiyle irtibatlandırılıp irtibatlandırılmadığı ilgili Tapu Müdürlüğünden sorularak buna ilişkin tapu kayıtlarının ve ilgili belgelerle toplu yapı yönetim planının ve 1774 ada 1 parsele ait yönetim planının getirtilip dosya içerisine konulmasından sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere iadesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 03.03.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; anataşınmazda kat mülkiyetinin kurulu olduğu, davacının 36 nolu bağımsız bölüm maliki olduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinin birinci fıkrasına göre yönetim planı anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Anılan kanun maddesinin üçüncü fıkrası hükmüne göre de; yönetim planının (bu bağlamda maddelerinin) değiştirilmesi ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile olanaklıdır. Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakkı saklıdır....
Dosya arasında bulunan bilgi ve belgelerin incelenmesinde; celbedilen tapu kaydında ... ada ... sayılı parselin kat mülkiyetine geçilmiş ana taşınmaz olduğu ve tek parsel üzerinde kurulu olup, toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşılmakla; davacının taleplerinin Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Yönetim planında mevcut yönetim ile ilgili geçici maddelerin taşınmazda kat mülkiyeti kurulmadan önceki döneme ilişkin olduğunun kabulü gerekir. Dava konusu anataşınmazda kat mülkiyetine geçilmiş olmakla, kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetici atanmasını talep etme hakları vardır. Aksi düşünce bağımsız bölüm maliklerinin yasadan kaynaklanan haklarını kullanamaması durumunu yaratacaktır....
Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Dava, yönetim planının kat maliklerinin hakları ve borçları başlığı altındaki 9. maddesinin c bendinin devamına “Ayrıca kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde kat malikleri kurulunca oy birliği ile karar verilmedikçe; doktor muayenehanesi,mimar ve mühendislik büroları, çizim ofisleri, tasarım,danışmanlık muhasebe, hukuk büroları ile bunun gibi yerler açamazlar ve meskenleri mesken harici kullanamazlar” ibaresi eklenerek değişiklik yapan 01.10.2011 günlü kat malikleri kurulu kararının geçersiz ve yok hükmünde olduğunun tespiti istemine ilişkindir. Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir....