Sitesi 2. kısımda 19.02.2008 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu, bu sitenin yedi blok ve 204 bağımsız bölümden oluştuğu yönetim planının düzenlenerek tapuya verildiği anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 69. maddesinin birinci bendinde aynı parseldeki blok yapılarda her birinin kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca, parseldeki ortak yerlere ilişkin olarak da o parseldeki bağımsız bölüm maliklerden oluşan kat malikleri kurulunca yöneticeleceği belirtilmiştir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve HUKUKİ SEBEPLER : Dava, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 29 maddesinde, kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007- 5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir....
İş Merkezinin bulunduğu sitenin birden fazla parsel üzerine kurulu olup olmadığının tespiti ile davaya konu bağımsız bölümün üzerinde bulunduğu parselde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş olup olmadığı ve sitede bulunan tüm bağımsız bölümlere ait tapu kayıtları ve yönetim planının getirtilmesi için dosya mahkemesine geri çevrilmiş, geri çevirme sonrası 4443 ada 32 nolu parselde kat irtifakı kurulduğu taraflara ait tapu kaydına rastlanmadığından tapu kayıtlarının çıkartılmadığı ve yönetim planının gönderildiği belirtilmişse de gönderilen yönetim planının 4443 ada 28 nolu parsele ait olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece bu kez gereken özen gösterilerek davaya konu ........
Şöyle ki; öncelikle anayapının bodrum katının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının alınması, bağımsız bölüm listesi ile bilirkişilerin ek raporda belirledikleri arsa payları ve eklenti hususlarının birbiriyle denkliklerinin sağlanması yönetim planının Kat Mülkiyeti Kanununun emredici hükümlerine uygun şekilde yeniden hazırlattırılarak paydaşların tanınan süreye rağmen, imzalamaktan kaçınması halinde yönetim planının imzalanmış sayılmasına karar verildikten sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ise satışa karar verilmesi ayrıca davacının hazırlattığı yönetim planının 8, 12, 21, 32 ve 33. maddelerin Kat Mülkiyeti Kanununun emredici hükümlerine aykırı olduğu ve imzalanmamış olduğu gerekçesiyle karar bozulmasına rağmen, - 02.10.2009 tarihli ek raporda dağıtım çizelgesi hazırlanırken bağımsız bölümlerin arsa paylarının farklı hesaplanmasına karşın mevcut durumu yansıtan mimari projenin...
bildirildiğini, 08/12/2013 tarihli ada kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karara göre yakıt ve işletme aidatlarının toplanması, icra takip yetkisinin ada yönetim kuruluna verildiğini belirterek aidat toplama ve icra takip yetkisinin Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planına göre davacı ada yönetiminde olduğunun tespitine karar verilmesi istenilmiştir....
Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesi gereğince, dava konusu edilen otopark ortak yer niteliğinde olup; her kat maliki, aynı Kanunun 16. maddesi gereğince ortak yerlerde arsa payı oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre kullanma hakkına sahiptirler. Otoparkların kullanım hakkı ölçüsü, aksine bir sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı oranındadır. Buna göre ortak yerlerin kullanım şeklinin düzenlenmesi mümkündür. Ancak, bunun için kat maliklerinin asgari 4/5 pay ve paydaş çoğunluğuyla kararı gerekir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır....
Ancak; Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesine göre yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve deneticinin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Buna göre yönetim planıyla ortak alanların kullanımının bir veya birkaç kat malikine bırakılmasına ilişkin düzenleme tüm kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. Bu tür bir düzenlemenin Kat Mülkiyeti Yasasının emredici hükümlerine aykırılık teşkil ettiğinden de sözedilemez. Açıklanan nedenlerle yönetim planında “gazinonun önüne isabet eden bahçenin kullanım hakkı 1 nolu gazinoya aittir. Diğer apartman sakinleri gazino önündeki bahçeden istifade edemezler” şeklindeki düzenleme yasanın emredici hükümlerine aykırı olmadığından ancak Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesinin 3. bendi gereğince bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile değiştirilebilir....
Dosya içerisinde bulunan bilgi ve belgelerin incelenmesinden; yönetim planının 15. maddesinde olağan kat malikleri kurulu toplantısının her yılın ocak ayında yapılacağının düzenlendiği, anataşınmazda 42 bağımsız bölüm bulunduğu ve toplantı tarihinin değiştirilmesi hakkındaki 27.01.2008 tarihli kat malikleri kurulu toplantısına 14 asıl 23 vekilin katıldığı, ancak 8 ve 9 numaralı bağımsız bölümler adına vekalet verenlerin malik olmadığı, 6 ve 22 numaralı bağımsız bölümler adına toplantıya vekaleten katılanların ise vekaletnamelerinin bulunmadığından geçerli katılım sayısının 33 olup yönetim planının 15. maddesini değiştirmek için Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesine göre bütün kat maliklerinin beşte dördü olan 34 kat malikinin katılmaması nedeniyle yönetim planının değiştirilmesine ilişkin kararın yok hükmünde olduğu, davaya konu 11.06.2011 tarihli toplantının ise yönetim planının 15. maddesine göre olağan toplantı olan ocak ayında yapılmaması nedeniyle olağanüstü toplantı niteliğinde...
Ana taşınmaz birden fazla parsel üzerinde kurulu ise; Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması şartları; Kat Mülkiyeti Kanunun 66 ve 67. maddeleri gereğince "toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle bağlantıları sağlanmak suretiyle irtibatlandırılması ve toplu yapı yönetim planının yapılması " gerekir. Bu şartlar oluşmadığı taktirde, genel hükümler uygulanır....
Somut olayda, davaya konu hırsızlık olayının yaşandığı işyerinin bulunduğu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve Kat Mülkiyeti Yasası'nda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanun'un 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Yasası'nın 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede toplu yapı yönetimine geçildiği, yönetim planının tapuya şerhedildiği görülmektedir. Site yönetim Planının 2. maddesi uyarınca yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde KMK'nın ilgili yasa hükümleri uygulanacaktır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34/1-d maddesinde yöneticinin anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle ilgileneceği, 38. maddesinde ise kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu belirtilmiştir....
