İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ : İlk Derece Mahkemesi tarafından; davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir. İSTİNAF SEBEP VE GEREKÇESİ : Davacı Vekili tarafından verilen istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece eksik inceleme ve dava konusunun eksik değerlendirilmesi ile usul ve yasaya aykırı olarak karar verildiğini, dava dilekçesinde tapu iptali ve tescil talebine konu Harman Mahallesi 1895 ada 12 parsel için istenmiş ancak o parsele ilişkin tapu kayıtlarının celp edilmediğini, diğer arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine konu Harman Mahallesi 1900 ada 2 parsel sayılı taşınmaz açısından pay oranında tescil talep edilmediğini, sözleşmenin feshi ile devredilen tapuya ilişkin tapu iptalinin istenildiğini, bu sebeplere davanın usulden reddine ilişkin hukuka aykırı verilen mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir. DELİLLER : Tapu Kayıtları, dosyada mevcut diğer bilgi ve belgeler....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; imalat bedeli olan 762.999,00 TL'den son iki katın imalat değeri ve hazır beton değeri olan 169.184,00 TL çıkarıldığında geriye 551.519,00 TL alacağın kaldığı, bu son iki kat bedelinin davacılardan ... tarafından ödendiğinin ispatlandığı, geriye kalan imalat bedelinin arsa sahiplerinden tahsili gerektiği, inşaatın %40 seviyesinde gerçekleştiği ve sözleşmeyle öngörülen sürede tamamlanamadığı gerekçesiyle asıl davada davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshine, taşınmazın 594/2000 arsa payının tapusunun iptaliyle davacı arsa sahipleri adına arsa payları oranında kayıt ve tesciline; birleşen davanın kısmen kabulü ile 100.000,00 TL'nin dava tarihinden; 451.519,00 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı arsa sahiplerinden müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı yükleniciye verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar...
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Davalı vekili, davacı arsa maliki ile dava dışı yüklenici ......
Davacı vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle; yerel mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olduğundan T3 San.Tic.Ltd.Şti vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle onaylama şeklinde yapılmış kat karşılığı daire yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir....
DELİLLER VE DEĞERLENDİRİLMESİ: Dosya içerisine; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, noter ihtarnameleri, tapu kayıtları, belediyenin encümen kararı ve yapı tatil zaptı, sözleşmeyle ilişkin projeler getirtilmiş, mahallinde keşif yapılarak bilirkişilerden rapor ve ek rapor aldırılmıştır. Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile inşaat yıkım masrafının tahsili ve inşaatın kali istemiyle açılan dava niteliğinde olup, karşılık dava ise müteahhit tarafından inşaatın devamının ve bitiminin sağlanması ruhsat işlemlerinin yürütülmesi ve kat irtifak işlemlerinin sağlanması için yetki verilmesine ilişkin dava niteliğindedir. Taraflar arasında ...tarihli "düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi"nin varlığı ihtilafsızdır....
Şti. vekilleri temyiz etmiştir. 1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile tazminat istemine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur....
takibin iptali istemiyle icra mahkemesine başvurduğu, mahkemece; icra takibine konu kararda; davacı şirketin ......ifaya izin talebinin reddi ile taraflar arasındaki....... 08.02.2012 tarihli ve 4332 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine, davacı ... yönünden de sözleşmenin geriye etkili olacak şekilde feshine, şirket lehine konulmuş kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin terkinine karar verildiği, kararda hüküm altına alınan vekalet ücreti ve yargılama giderinin alacaklı tarafça talep edildiği, karar içeriğinden de anlaşılacağı üzere taşınmazın ayni yönünden bir ihtilafın söz konusu olmadığı, bu nedenle icraya konulabilmesi için kesinleşmesinin gerekmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği görülmüştür....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki adi yazılı sözleşme geçersiz ise de, sözleşmeye konu taşınmazın yükleniciye devredilmiş olması nedeniyle geçerlilik kazandığı, davalı yüklenicinin sözleşmeden kararlaştırılan sürede edimini ifa etmediği gerekçesiyle, davanın kabulü ile taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Kararı, davalı temyiz etmiştir. Davacı tarafça, tapu iptal tescil istemi ile birlikte sözleşmenin geriye etkili olarak feshi isteminde de bulunulmuş olmasına rağmen, mahkemece, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi istemi hakkında hüküm tesis edilmemiş ise de, sözleşmeye konu parselin davalı yüklenici adına olan tapu kaydının iptali ile davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmiş olmasının, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi sonucunu da doğurduğu açıktır....
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR: Taraflar arasındaki uyuşmazlık, yerel mahkeme kararında usul ve yasaya aykırılık bulunup bulunmadığı, kararın eksik incelemeye ve/veya yanılgılı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır. DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tazminat talebine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır....
