Kararı, davalı vekili ile asli müdahil vekili temyiz etmiştir. 1-Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan TBK'nın 237, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali, tapu iptali, tescil ve tazminat davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın sözleşmenin geriye doğru feshi talebinin reddine, tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalılar vekili avukat ... ile davacı vekili avukat...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü....
Noterliğinde 11/03/2013 tarih ve 06467 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, söz konusu sözleşmeye göre Kocaeli ili İzmit ilçesi Hatipköy 4972 ada 1 parsel ve 4972 ada 7 parsel üzerine kat karşılığı inşaat yapılmasına ve karşılığında yapılan taşınmazların devrine ilişkin anlaşmaya varıldığını, karşı tarafın Kocaeli 1....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 19/04/2021 NUMARASI : 2020/217 ESAS (DERDEST) DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi - Tapu KARAR : Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi - tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, açılan bu dava kapsamında davacı vekilinin ihtiyati talebinin kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen ara karara karşı davacı vekili tarafından süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dairemize gönderilen dosyanın yapılan istinaf incelemesi sonucunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İSTEM; Davacı vekili tarafından verilen 21/12/2020 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici firma arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı yüklenicinin temerrütü sebebiyle geçmişe etkili olarak feshini ve sözleşmeye konu Karabük İli Merkez İlçesi Kayabaşı Mahallesi 597 ada 158 ve 159 parsel sayılı ana taşınmazlar üzerinde kat irtifakı tesis edilmek...
Hukuk Dairesi'nce onanması üzerine davaya bakan mahkemece, iddia ve dosya kapsamına göre, davacı ... ile davalılar ... ve ... hisselerini devrettiklerinden, bu kişiler hakkında hüküm tesisine yer olmadığına; inşaatın zamanında tamamlanmaması nedeniyle sözleşmenin feshi gerektiği, kat irtifakının feshine kat maliklerinin oyu ile karar verilebileceğinden bu konudaki istemin reddi gerektiği belirtilerek, davanın kısmen kabulü 09.08.1995 tarihli sözleşmenin feshine, kat irtifakının feshi davasının ise reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili ile dahili davalı ... vekili temyiz etmiştir. ...-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, kat irtifakının sona erdirilmesi istemine ilişkindir....
İnşaat sözleşmesi gerçekleştirilmediği için, aktin geriye etkili feshi ve tapuların iptali için işbu dava açılmış; avans olarak verilen taşınmaz ile yine bu amaçla finans temini için verilmiş olan diğer dava konusu taşınmazın davalılar adına tapuları yolsuz olduğundan önceki gibi davamızın kabulüne karar verilmesi talebimizi Sayın mahkemenin bilgilerine saygıyla sunarız. " şeklinde açıklama yaptığı, dava konusu taşınmazlardan 100 ada 154 parsel sayılı taşınmaz yönünden eldeki davanın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil davası olduğu, 53 ada 7 parsel sayılı taşınmaz yönünden inançlı temlik hukuki nedenine dayalı tapu iptal tescil davası olduğu; 100 ada 154 parsel sayılı taşınmaz yönünden gerekçe; Eldeki davanın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil davası olduğu, davacılar ile davalı arasında her ne kadar yazılı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmasa da ve dava dışı başkaca müteahhitlerin inşaatı yapacağına...
Noterliği' nce düzenlenen 18.11.2008 tarihli ... yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi ile Antalya 3. Noterliği' nin 13.02.2013 Tarihli ... yevmiye nolu ek sözleşme imzalandığını, sözleşme ile Antalya ili ... ilçesi ... Mevkiinde bulunan ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde yüklenicinin pay karşılığı 48 adet villa yapma yükümlülüğü altına girdiğini, yüklenici firma olan ... İnşaat' ın taahhütlerini yerine getirmemesi üzerine müvekkili tarafından ... İnşaat aleyhine Antalya 1.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ek sözleşmenin geriye etkili feshi davası açıldığını, Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi ... Esas-... Karar sayılı kararı ile davaya bakma görevinin genel yetkili Asliye Hukuk Mahkemesi' nde olduğuna hükmettiğini ve yapılan tevzi sonucunda Antalya 3. Asliye Hukuk Matıkemesi' nin ... Esas sırasına dosyanın kaydı yapıldığını, sözleşmeden sonra ......
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve bu sözleşmeye göre taşınmaz üzerinde oluşturulan bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtlarının iptali ve tescil davasıdır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 389/1.maddesi,"Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir." şeklidedir....
Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebi yönünden; yapılan keşif ve sunulan bilirkişi raporlarından davaya konu inşaata başlanmadığı, ruhsat alınmadığı tespit edilmiştir. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre inşaatın tamamlanma oranı yüzde 90 ve daha az olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimlerini süresinde yerine getirmemesi, arsa malikine sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetme hakkı verdiğinden sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir. Tapu iptal, tescil ve takyidatlar yönünden; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa malikinin sözleşmeyi geriye etkili olarak fesih şartlarının varlığında taşınmaz üzerinde hak kazananların iyiniyetlerinin korunmayacağı; yüklenici edimini tam olarak yerine getirmediğinden konulan hacizlerin yolsuz olduğu ve bu durumda hak elde eden üçüncü kişilerin MK 1023....
den muvazaalı olarak devralındığını bilebilecek durumda olmadıklarının kabulü gerektiği bu nedenlerle tapu iptal ve tescilin talebinin reddi gerektiği, yine birleşen dosya davacısının düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni geriye etkili olarak fesih edilmesi talebinin inşaatın %100 oranında tamamlanmış ve kullanılabilir vaziyete getirilmiş olduğu göz önüne alındığında Yargıtayın yerleşik içtihatlatı gereği %90 üzerinde seviyede tamamlanan inşaatların geriye etkili fesih etmenin mümkün olmaması kaldı ki davalıların bu sözleşmenin de tarafı olmamaları ve yine davacının ceza koşul bedelini arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı konumundaki ... ve mirasçılarından talep edebileceği sözleşmenin tarafı olmayan 3.kişi konumundaki tapu maliklerinden talep etmesinin mümkün olmadığı göz önüne alındığında bu talebinde yerinde olmadığına karar verilerek birleşen davanın da reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A....
