Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır. 22. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 23. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır....

Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2001/8 Esas,2006/296 Karar sayılı dava dosyasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için dava açtığı, mahkemece inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verildiği ve kararın 27.05.2010 tarihinde yargıtay incelenmesinden geçerek kesinleştiği, sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinden arsa sahipleri yapılan bütün inşaat ve imalata el koymuş oldukları, arsa sahiplerinin fesih kararının kesinleştiği tarih itibariyle inşaat ve imalat değeri oranında sebepsiz zenginleşmiş olduğu, arsa sahipleri bu inşaat ve imalata hep birlikte el koydukları için arsa payları oranında sorumlu olduğu, arsa sahiplerinin el koyduğu inşaat ve imalatların bedelinin talep hakkı Borçlar Kanunu 162 vd. maddelerine göre müteahhitten daire satın alan kişilere ait olduğu, açıklanan sebeplerle kendisinin müteahhit ... ile yaptığı, 23.03.1996 tarihli sözleşmenin gerçekleşmemesi sebebi ile uğradığı zararın fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000...

"İçtihat Metni" Mahkemesi :Ticaret Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve sözleşmede öngörülen cezai şartın tahsili talebine ilişkin olup mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı arsa sahipleri tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki 03.06.2004 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 19. maddesine göre işin süresi ruhsat tarihinden itibaren 18 aydır. Ruhsat 22.12.2004 tarihinde alındığından yüklenicinin inşaatı bitirip teslim etmesi gereken tarih 22.06.2006’dır....

Hukuk Dairesi'nce onanması üzerine davaya bakan mahkemece, iddia ve dosya kapsamına göre, davacı ... ile davalılar ... ve ... hisselerini devrettiklerinden, bu kişiler hakkında hüküm tesisine yer olmadığına; inşaatın zamanında tamamlanmaması nedeniyle sözleşmenin feshi gerektiği, kat irtifakının feshine kat maliklerinin oyu ile karar verilebileceğinden bu konudaki istemin reddi gerektiği belirtilerek, davanın kısmen kabulü 09.08.1995 tarihli sözleşmenin feshine, kat irtifakının feshi davasının ise reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili ile dahili davalı ... vekili temyiz etmiştir. ...-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, kat irtifakının sona erdirilmesi istemine ilişkindir....

Sözleşmenin tarafları arasında uyuşmazlık konusu olmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekil şartlarına haiz değilse de davacı tarafça hisse devrinin yapılmış olması nedeniyle geçerli hale geldiği, kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı tapu iptal ve tescil isteminin, sözleşmenin feshi talebini de içerdiği kabul edildiğinden, tapu devrini ihtiva eden sözleşmelerin feshinin de karşılıklı iradelerin uyuşması veya mahkeme kararı ile mümkün olacağı anlaşılmakla mahkemece tapu iptali ve tescil istemine karar verilmiş olup davacılarla davalı yüklenici şirket arasında akdedilen adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiş olması da yerinde görülmüştür....

Davacı tarafça eldeki davada davalı yüklenici ile yapılan harici satış sözleşmesi uyarınca dava konusu 345 ada 13 parselde kayıtlı 9 nolu dairenin tapu kaydının iptal ve tescili talep edilmiş; yargılama sırasında verilen ıslah dilekçesiyle, davacı, dava konusu taşınmazda arsa sahibi ile yüklenici arasında görülen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi konulu davanın kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi üzerine bu davada tapu iptali ve tescil isteminin yasal dayanağı kalmadığını iddia ederek 9 nolu dairenin rayiç değeri olarak 500.000 TL nin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca davalı arsa sahibi T3’dan tahsili şeklinde davasını ıslah etmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hükme karşı davacı vekili tarafından istinaf yasa yoluna başvurulmuştur....

Ada ... parseldeki arsalarında inşaat yapılması kapsamında imzalanan ve yüklenici ... tarafından 22 yıldır ifası gerçekleştirilmeyen gerek ifasında temerrüt gerekse ifası yüklenici kusuru ile imkansızlaşmış Bakırköy .... Noterliğinin ... yevmiye nolu 11/04/1994 tarihli düzenleme şekilli kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile ek sözleşmelerinin geriye etkili feshi ve müevekkiline ait arsanın tüm hisselerinin müvekkili ... Yapı Kooperatifi adına tescili için Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... esas sayılı dava dosyası ile açılan tapu iptal ve tescil davasında dahili davalı konumunda olan ve yükleniciden hisse devralmak ve sair sebeple adına müvekkili kooperatife ait tapu hissesi bulunan davalılara karşı tapu iptal ve tescil davası açılması ile eser sözleşmesinin kusurlu imkansızlık sebebiyle geriye etkili olarak feshi ile bu itibarla kusurlu yüklenici ... den hisse mülkiyeti devirleri yoluyla hisse maliki olan ve yine Bakırköy ......

Yüklenici ..., sözleşmeyle üstlendiği edimini, sözleşme koşullarına uygun şekilde ifa etmediği ve teslimde de temerrüde düştüğü gibi; kamu düzenine aykırı olarak yapmış olduğu inşaat kısmını ise “kaçak” olarak yapmıştır. Açıklanan bu sebeplerle arsa sahibi Borçlar Kanunu'nun 106/I. maddesi gereğince yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshini dava etmesinde haklıdır. 25.01.1984 tarih ve 84/3-1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, olayın özelliği ve niteliğinin haklı gösterdiği durumlarda Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde mahkemece feshine karar verilebilir. Ancak, Dairemizin yerleşen uygulanmasına göre mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine karar verilebilmesi için inşaatın, yasal olması ve tamamlanma oranının da %90 oranının üzerinde gerçekleşmesi gerekmektedir....

Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tek taraflı irade beyanı ile olmamakta, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez....

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/16 Esas, 2006/209 Karar sayılı ilamıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiği, inşaatın tamamlanma oranı dikkate alındığında sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği, yüklenicinin, arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirmediği saptandığından, yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların TMK'nın 1023. maddesinden faydalanamayacakları, zira inşaatın kat karşılığı yapıldığını, yüklenicinin arsa sahiplerine karşı olan edimlerini yerine getirmeleri halinde hak sahibi olacaklarını bilmeleri gereken alıcıların henüz tamamlanmamış ve sadece tapuda kat irtifakı gerçekleştirilmek suretiyle oluşturulan sanal daireleri almalarında hukuken korunması gereken bir iyi niyetin varlığından da söz etmenin mümkün olmadığı, işin başında yükleniciye bir kısım tapu paylarının arsa sahibi tarafından geçirilmesi, avans olarak yapılan ödeme niteliğinde olup, sözleşmenin feshi halinde bu tapu paylarının BK’nun 108. maddesi uyarınca arsa sahibine geri...