tahsiline, dava konusu taşınmazların tapu kaydında bulunan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” şerhinin terkinine karar verilmesini talep etmiştir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ : Mahkemece; taraflar arasındaki sözleşme çerçevesinde inşaata 26/07/2019 tarihinde başlanılması gerektiği, keza 26/07/2021 tarihinde ise dairelerin teslim edilmesi gerektiğinin anlaşıldığı, mahkemece yapılan keşif sonucunda ise davaya konu olan taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaat faaliyetinin mevcut olmadığı, taşınmazın tamamen boş arsa niteliğinde olduğunun belirlendiği, buna göre inşaata başlanması amacıyla belediyeye yazılan müzekkereler çerçevesinde de davalı şirketçe herhangi bir hukuki ve fiili engelin mevcut olmadığının anlaşıldığı, bu çerçevede davalı şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eki çerçevesinde süresinde inşaata başlamadığı, her ne kadar dairelerin teslimine dair süre dolmamış ise de kalan süre içerisinde inşaatın bitirilip dairelerin tesliminin fiziken mümkün olmadığından dolayı davacı tarafça kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ekinin geriye etkili olarak feshini istemesi talebinin haklı olduğu, ancak geriye etkili fesihte...
halef olan müvekkili (3. kişi) tarafından da ileri sürülebileceğini, yerel mahkemenin "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedildiği; dolayısıyla davacıya yapılan temlik vaadinin dayanaksız kaldığı" yönündeki gerekçesi de isabetli olmadığını, davalılar arasında gerçekleştirilen ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesine yönelen irade, "geriye etkili" değil, "ileriye etkili" sonuç doğurduğunu, bozma sözleşmesinde bile "burada hariç tutulan 10 adet bağımsız bölümün, Müteahhit şirketin halihazır inşaat maliyetine eşdeğer olduğu taraflarca kabul edilmiştir" yazılı olduğunu, yükleniciye devredildiği iddia edilen 10 adet bağımsız bölüm, yerel mahkemenin kanaatinin aksine "avans" olarak verilmediğini, bizzat taraflar arasındaki sözleşmeye göre yüklenici tarafından yapılan işlerin karşılığı olarak ödendiğini, tarafların yüklenici tarafından inşa edilen işlere karşılık bir edim mübadelesinde bulundukları, "geçmişe dönük" değil, ileriye yönelik...
DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, sözleşme nedeniyle yapılan masraflara ilişkin alacağın tahsili ve kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin terkini istemlerine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır....
DELİLLER VE DEĞERLENDİRİLMESİ: Dosya içerisine; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, noter ihtarnameleri, tapu kayıtları, belediyenin encümen kararı ve yapı tatil zaptı, sözleşmeyle ilişkin projeler getirtilmiş, mahallinde keşif yapılarak bilirkişilerden rapor ve ek rapor aldırılmıştır. Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile inşaat yıkım masrafının tahsili ve inşaatın kali istemiyle açılan dava niteliğinde olup, karşılık dava ise müteahhit tarafından inşaatın devamının ve bitiminin sağlanması ruhsat işlemlerinin yürütülmesi ve kat irtifak işlemlerinin sağlanması için yetki verilmesine ilişkin dava niteliğindedir. Taraflar arasında ...tarihli "düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi"nin varlığı ihtilafsızdır....
DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile menfi zarar istemine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hükme karşı, davacı vekilince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur. Davacı vekili, müvekkiline ait Kocaeli İli, Çayırova İlçesi, Akse Mahallesi 5314 ada 1 ve 2 nolu parseller ile davalı yükleniciye ait 13 nolu parselin tevhit edildikten sonra oluşacak yeni parsel hakkında davalı yüklenici ile Gebze 5....
Geriye etkili fesihte alacaklı TBK'nın 124. maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak istinaf edenin sıfatına göre yapılan inceleme neticesinde; Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. 25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK'nın 2. maddesi hükmü gözetilmek kaydı ile gerek Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ve Dairemizin, gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun kararlarında belirtildiği gibi, inşaatın %90 ve üzeri oranına ulaştığı dikkate alındığında ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde ise sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır....
Mahkemece davanın kabulü ile taraflar arasında düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, dava konusu olan 4 nolu parseldeki davalı adına kayıtlı olan tapuların iptâli ile davacı adına tesciline karar verilmiş bu kararın davalı tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2014/1828 Esas 2014/4424 Karar sayılı ilâmı ile “...... Belediyesince, yapının yasal hale getirilebileceği 27.03.2013 tarihli yazı mahkemeye bildirilmiş, ancak, bu arada İdare Mahkemesince imar planının iptâli nedeniyle binanın yasal hale getirilmesi için gerekli olan proje tadilatı yapılamamıştır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
