Davacı vekili, 20.06.2005 gün ve 20734 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden 1 numaralı bağımsız bölümü davacının dava dışı yükleniciden harici satım sözleşmesi ile satın aldığını, davalı arsa sahiplerinin dava konusu taşınmazın bulunduğu binada yüklenicinin eksik bıraktığı işlerin teminatı olarak 1 numaralı bağımsız bölümün mülkiyetini davacıya devretmediklerini ileri sürerek, ... kaydının iptali ile davacı adına tescilini, mümkün olmaması halinde satım sözleşmesi gereğince davacının yükleniciye ödediği bedelin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar vekili, tüketici mahkemesinin görevli olmadığını, zamanaşımı itirazında bulunduklarını, dava dışı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak dava konusu bağımsız bölümü zemin kata eklediğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur....

Taraflar arasında imzalanan 25.08.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici tarafından inşa edilecek villaların anahtar teslimi olarak arsa sahiplerine teslim edilmesi halinde teminat olarak bırakılan 2 no.lu villanın yüklenici adına tescil edileceği kararlaştırılmıştır. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, bir tarafın diğer taraftan edimini yerine getirmesini isteyebilmesi için, TBK'nın 97. maddesine göre, öncelikle kendi edimini ifa etmiş olması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez. .../......

Dava konusu dairenin müteahhide düştüğünün tespit edilmesi halinde dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirileceğinden bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir....

Anılan sözleşmeler, bu davada taraf olmayan yükleniciden temlik alan bir kısım temlik alanlar, arsa maliki ve yüklenicinin katılımı ile düzenlenen 17.07.2007 tarihli sulh sözleşmesi tanzim edilmiştir. Anılan bu sulh sözleşmesi gereği, yüklenicinin %75 oranında edimini ifa ettiğini, 07.01.2004 tarihi itibariyle kat karşılığı inşaat ile ek sözleşmelerin feshedildiğini ve yüklenicinin alacağının bulunmadığını, yükleniciden temlik alan sulh sözleşmesinde yer alan dava dışı kişilerin 1.350.000TL ödeyeceği ve yüklenicinin borçlarının bu kişilerce ödenecektir. Binanın tamamlandığına dair 14.07.2011 tarih ve 365 sayılı yapı kullanma belgesi alınmıştır. İnşaat sözleşmesi, hukukçu ve kooperatif uzmanı bilirkişi kurulunun 08.11.2017 tarihli bilirkişi raporunda sulh sözleşmesinin düzenlendiği tarih itibariyle yüklenicinin alacağının kalmadığı tespiti yapılmıştır. Dosya arasına tapu kayıtları kazandırılmıştır....

Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin, şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir....

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dava hukuki niteliği itibariyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız fesih edildiğinin tespiti, İskenderun 3. Noterliği'nin 27/01/2014 tarih ve 2017 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin aynen ifa edilebilmesi için sözleşmenin 13. Maddesi hükmü gözetilerek yüklenici davacıya sözleşmede kararlaştırılan tüm izin ve yetkilerin belirlenip verilmesine, sözleşmeye konu davalı adına kayıtlı Hatay ili, İskenderun İlçesi, Şevre Mıntıkası 1131 ada, 15 nolu parsel sayılı taşınmazın 3....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.04.2014 gününde verilen dilekçe ile kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı ... iptal, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; ... iptali ve tescil talebinin reddine, davalı ... yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, tazminat isteminin kabulüne dair verilen 23.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı ... iptal ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir....

Bu maddeye göre sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Sözleşmenin fesih ya da dönme suretiyle sona ermesi halinde geriye etkili sonuç doğuracağı yani, sözleşme hiç yapılmamış gibi başa dönüleceğinden, taraflar sözleşme ile üstlendikleri borçlarını ifa etme yükümlülüğünden kurtulacakları gibi, daha önce ifa ettikleri edimleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceklerdir. Bu geri isteme aynen olabileceği gibi, aynen ifanın mümkün olmaması halinde, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki mahalli piyasa rayiçleri ile bedeli de olabilecektir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapuda pay devrini de içerdiğinden, yapılması özel şekil şartına tabi olduğu gibi, dönme suretiyle sona ermesi de, tek taraflı irade beyanının karşı tarafa ulaştırılmasıyla mümkün değildir....

Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır....

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.”...