İNCELEME ve GEREKÇE: Dava, hukuki niteliği itibari ile; taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp imzalanmadığı, sözleşmede belirlenen sürede inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı, davacının sözleşmenin sona erdirilmesi isteminin haklı olup olmadığı, davacının zararının oluşup oluşmadığı zarar oluştu ise zarar miktarının ve cezai şartın tespitine ilişkindir....
İNCELEME ve GEREKÇE: Dava, hukuki niteliği itibari ile; taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp imzalanmadığı, sözleşmede belirlenen sürede inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı, davacının sözleşmenin sona erdirilmesi isteminin haklı olup olmadığı, davacının zararının oluşup oluşmadığı zarar oluştu ise zarar miktarının ve cezai şartın tespitine ilişkindir....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Noterliği'nin 01.07.2008 tarih ve 14849 yevmiye nolu düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 8. maddesi uyarınca müvekkiline verilen vekaletnamenin azil nedeniyle kullanılamadığından, bitme seviyesine getirilen inşaatın yapı kullanma izin belgesinin alınamadığını,bu sebeple; ... Belediyesi tarafından istenen; tadilat projesinin onaylanması, ilave yapı ruhsatı verilmesi gibi işlemleri arsa sahipleri adına yapmak üzere müvekkiline izin ve yetki verilmesini istemiştir. Davalılar vekili cevap dilekçesinde, inşaatın projeye ve sözleşmeye uygun yapılmadığından yıkım kararı bulunduğunu, tadilat projesiyle eksiklerin tamamlanmasının mümkün olmadığını, verilen sürede teslim edilmediğini, temerrüde düşen yüklenicinin nama ifa isteyemeyeceğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur....
Kat 6 nolu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalı arsa sahibi ... vekili temyiz etmiştir. Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Bu ilkeler ışığında somut olaya gelince; ilk derece mahkemesi tarafından tapu iptal ve tescil yönünden davanın kabulüne karar verilmiş ise de, izah edildiği üzere yükleniciden bağımsız bölüm satın alımına ilişkin sözleşmenin geçerli kabul edilebilmesi için, tüketici ile yüklenici arasında akdedilmiş sözleşme bulunması, yine yüklenici ile arsa malikleri arasında imzalanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunması ve yüklenicinin tüketiciye devretmeyi vaad ettiği taşınmazın, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye bırakılması ile yüklenicinin edimini eksiksiz yerine getirmesi gerekmektedir. Oysa ki dosya içerisinde bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde arsa malikleri ile İmirza Korkmaz ve Barangül İnşaat firması arasında imzalandığı, ayrı bir tüzel kişiliğe sahip olan davalı T5 Ltd. Şti'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı anlaşılmıştır....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Dava, davalıların (arsa sahipleri) kat karşılığı inşaat sözleşmelerini feshetmelerinin geçersiz olduğunun tespiti, sözleşmelerin ifası için (aynen ifa için) davacıya yetki verilmesi ve gecikmeden doğan zarar için 10.000,00 TL tazminatın fazlaya ilişkin haklar saklı kalarak davalılardan tahsili davasıdır. Öncelikle davada iki ayrı kat karşılığı inşaat sözleşmesi mevcuttur. Davalı Yusuf Çağlar ile imzalanan sözleşmede tapuda T6'ın dışında Erkan ve Hatice Bacanak, Erdal Bacanak ve Karabağlar Belediyesi de hissedardır. Bu hissedarlarla sözleşme yapılmamıştır. Ancak davalı T4 ve T5 için yapılan (16560 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi) sözleşmede ise sadece bu davalılar hissedardır. Başka hissedarlar yoktur....
sahiplerince kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedidiği ve eksik işlerin tamamlanması için dava dışı Özaktaşlar Ltd....
