- K A R A R - Davacılar vekili, davalılarla (arsa sahibi sıfatıyla) müvekkilleri arasında 09.11.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmak üzere ön protokol imzalandığını, ilgili sözleşmeye göre arsa sahipleri ile eski müteahhit arasında var olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dair yasal başvuruların yapılacağının kararlaştırıldığını, sözleşmenin fesh edildiğini, davalıların ön protokol ile kararlaştırılan sözleşmeyi imzalamadıklarını müvekkillerinin üzerlerine düşen edimlerini yerine getirdiklerini, davalıların temerrüt nedeni ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmaması halinde sözleşme gereği yediemin ...'...
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 01/12/2022 NUMARASI : 2021/172 ESAS, 2022/447 KARAR DAVA KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı) KARAR : AKSARAY 5....
KARŞI OY X- Dava konusu 2009/6-1677 sayılı Genelgenin; "Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şerhi ve Terkini" başlıklı "B" bölümünde; "(...)Buna göre; Satış Vaadi veya Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin mevzuat çerçevesince Noterlerce düzenlenmiş ve sözleşmenin şerh edilemeyeceğine dair aksine bir hüküm yok ise, şerh taraflardan birinin talebi ile şerh edilebilir.(...)" hükmü yer almaktadır. Dosyanın incelenmesinden, Noterlik nezdinde tanzim edilerek taraflarca imza altına alınan Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi yönündeki davacı talebinin, Tapu Müdürlüğünce reddedildiği, söz konusu ret işlemine yapılan itirazın da reddedilmesi sonrasında, uygulama işlemlerinin ve dayanağı Genelge hükmünün iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmaktadır....
Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf olup arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ile yapılmadığı hususu davada sabittir. Davacı ile diğer dava dışı maliklerle sözleşme kurulamamasından davalı sorumlu tutulamayacaktır. Bu kapsamda, dosyaya yansıyan bilgi ve belgelere göre, geçersiz sözleşme taraflar lehine/aleyhine hak doğurmayacağından açılan davanın reddine dair karar verildiği görülmüştür....
Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 Sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 Sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir." Yargıtay 20....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu m.470 (mülga BK m.355 vd.) ve devamında düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin, 6502 sayılı Kanun bakımından ifade edilen tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç arsasını değerlendirmektedir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanun'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Bu durumda mahkemece ....01.2007 günlü sözleşmenin resmi şekle uygun yapılmadığından geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesi zorunludur. ....06.2009 tarihli inşaat sözleşmesine gelince;dosya kapsamından ve taraf beyanlarından bu sözleşmenin ....01.2007 günlü sözleşmenin devamı, yani arsa payı karşılığı inşaat yapılması amacı ile mi düzenlendiği yoksa bedel karşılığı inşaat yapımına ilişkin bir eser sözleşmesi mi olduğu anlaşılamamaktadır. Bu nedenle mahkemece taraflardan yukarıda belirtilen hususta diyecekleri sorularak ve varsa delilleri toplanarak öncelikle bu sözleşmenin hukuki niteliği saptanmalı; sonuçta bu ikinci sözleşmenin de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu anlaşılırsa, bunun dahi resmi şekle aykırılıktan dolayı geçersizliğinin tespitine karar verilmelidir....
tüketici tanımına uymadığının açık olduğu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amacın arsasını değerlendirmekte olduğu, bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanun'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmaması gerektiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında, 6502 sayılı Kanun’da, kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerektiği, bu durumda, eldeki davada uyuşmazlığın 6502 sayılı Kanun’a göre Tüketici Mahkemelerinde değil, genel hükümlere göre çözülerek davacı tacir ise Asliye Ticaret Mahkemesinde, davacı tacir değil ise uyuşmazlığın...
Asıl davada, davacı ile davalı Bengisu Yapı...A.Ş arasında haricen düzenlenmiş 20.01.2015 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi bulunduğu, bu sözleşmenin tanzim tarihinden daha önceki tarihte diğer davalı aynı zamanda Bengisu Yapının yetkili temsilcisi olan T1 temsilcisi olduğu, İstanbul T2 Yatırım A.Ş ile dava dışı mal sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğu, mal sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenleyen T2 A.Ş olduğu halde, davacıya taşınmaz satışının diğer davalı T3 A,ş tarafından yapıldığı anlaşılmış olup, taraflar arasındaki uyuşmazlık geçersiz sözleşme nedeniyle sebepsiz zenginleşme talebinden kaynaklandığı, birleşen dosyaların ise geçersiz sözleşme kapsamında alınan senetler nedeniyle borçlu olunmadığının tespiti isteğiyle açıldığı anlaşılmaktadır....
Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, edimin süresinde yerine getirilmemesi durumunda kural olarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi istenebilir. Sözleşmenin feshi ise ancak mahkeme kararıyla mümkün olur. Bunun istisnası tarafların fesih konusunda iradelerinin birleşmesidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarih 3/1 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yüklenici tarafından, imara ve projesine uygun inşaat yapılması inşaat seviyesinin %90’ı aşması ve iskân raporu alınmasına engel bir durumun bulunmaması hallerinde sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verilebileceği kabul edilmektedir....
