Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Mahkemece, iddia, savunma, toplanan kanıtlar, benimsenen bilirkişi raporuna ve tüm dosya kapsamına göre, davacının talep ettiği dairenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı ...’ye isabet ettiği, davacının Asliye Ticaret Mahkemesinde açmış olduğu kooperatife üye ve daire için borçlu olmadığının tespiti davası kapsamında genel kurullara katılmak ve aidat ödemek suretiyle kooperatif üyesi olduğunun tespit edildiği, bunun sonucundan da iş karşılığı daire aldığı iddiasının doğru olmadığı, kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğinden davalılardan bağımsız bölümün tescilini isteyemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1) Dava, davacının kendisine tahsis edildiğini iddia ettiği taşınmazın tapusunun iptali ile tescili istemine ilişkindir....
Taraflar arasındaki 18.01.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 30 ay içerisinde iskân ruhsatı alınarak bitirileceğinin kararlaştırıldığı, yüklenicinin bu tarihten önce inşaatı terk ettiği, arsa sahipleri ile yükleniciden daire alan kişilerin bir araya gelerek yapmış oldukları tarihsiz protokolde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 18.01.2011 tarihinde feshedildiği belirtilerek, bina için yapılacak masrafların bölüşülmesinin düzenlendiği anlaşılmıştır. Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır....
Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur....
Sözleşmenin tarafları arasında uyuşmazlık konusu olmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekil şartlarına haiz değilse de davacı tarafça hisse devrinin yapılmış olması nedeniyle geçerli hale geldiği, kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı tapu iptal ve tescil isteminin, sözleşmenin feshi talebini de içerdiği kabul edildiğinden, tapu devrini ihtiva eden sözleşmelerin feshinin de karşılıklı iradelerin uyuşması veya mahkeme kararı ile mümkün olacağı anlaşılmakla mahkemece tapu iptali ve tescil istemine karar verilmiş olup davacılarla davalı yüklenici şirket arasında akdedilen adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiş olması da yerinde görülmüştür....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Somut olayda; davalı müteahhit ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen tarihsiz "kat karşılığı iş sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin içeriği ve niteliği itibariyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapuda pay devri edimini de içerdiğinden TMK'nın 634, BK'nın 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri gereğince resmi biçimde yapılması gerekli olup, bu şekle uygun olmayan sözleşme şeklen geçersizdir. Dosya kapsamına göre, davalı müteahhit ile dava dışı arsa sahipleri arasındaki sözleşmenin adi yazılı olarak düzenlendiğini anlaşılmaktadır. Bu durumda, davalı müteahhit ile dava dışı arsa sahipleri arasındaki sözleşme geçersiz olup, buna bağlı olarak düzenlenen taraflar arasındaki harici satış sözleşmesi de geçersizdir. Geçersiz sözleşmelerde herkes aldığını iade etmekle yükümlüdür....
Kat karşılığı inşaat yapımı olağan kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan ... işlerinden olduğundan TMK'nın 692. maddesi hükmünce paydaşlar arasında aksi oybirliği ile kararlaştırılmış olmadıkça tüm pay sahiplerinin kabulüne bağlıdır. Bunun yanında kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden BK'nın 213, TMK'nın 706, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddelerine göre geçerliliği, resmi şekilde yapılmış olma koşuluna bağlıdır. Somut olayda sözleşmede diğer paydaşlar yer almadığından sözleşme geçersizdir....
Bölge Adliye Mahkemesi tarafından taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapı kullanma izin belgesini alma yükümlülüğünün ve bunun için gerekli tüm masrafların yükleniciye ait olduğu, düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tadil eden "Özel Protokol" başlıklı belgenin usulüne uygun biçimde düzenlenmediğinden geçersiz olduğu bu nedenle borç ikrarı olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı, yüklenici tarafından yapılması gereken yapı denetim giderleri ile iskan giderlerinin yüklenici tarafından yapılmadığı, muris arsa sahibi tarafından yapıldığı ve protokolün geçersiz olduğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle davalıların istinaf talebinin kabulüne, mahkeme kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir....
Noterliği'nde 06/11/2009 tarihinde yapmış oldukları 35375 yevmiye numarasında kayıtlı bulunan düzenleme şeklindeki taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerini karşılıklı olarak feshettiğini, işbu fesih metninde tarafların, fesih tarihinden itibaren kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadinden doğan hak ve yükümlülüklerinin karşılıklı olarak sona ereceği, bu tarihten sonra bu sözleşmelere dayanarak birbirlerini sorumlu tutmayacaklarınının beyan edildiğini, görüleceği üzere davacı temlik edenin herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmediği gibi "Her Türlü Haklarının Saklı Olduğuna ve Olacağına İlişkin Kayıt" da koymadığını, 12/03/2013 tarihli sözleşme her nasılsa geçerli sayılsa bile bu sözleşme olsa olsa taraflar arasındaki resmi şekilde yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadinin eki veyahut tadili niteliğinde olduğunu, kaldı ki bu nitelikteki sözleşmelerin de resmi şekilde yapılmasının zorunlu olduğunu, tarafların kat karşılığı inşaat...
