ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 01/07/2021 NUMARASI : 2020/406 ESAS, 2021/299 KARAR DAVA KONUSU : Tapu İptali ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshine Dayalı) KARAR : Samsun 4....
Mahkemece iddia, savunma ve dosya kapsamında; davalı şirketin inşaatı zamanında tamamlamadığı, davalı 3. kişilerin davaya konu taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle davalı yükleniciye devredildiğini bilerek taşınmaz satın aldıkları, inşaatın geldiği seviye dikkate alındığında davacıların geçmişe etkili fesih talep etmeleri hakkın kötüye kullanımı olmayacağı gerekçesiyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesine, a 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14 , 16, 17, 18 Ve 19 nolu bağımsız bölüm tapularının iptali ile 262/1760 hissenin davacı ... adına, 1498/1760 hissenin davacı ... üzerine tapuya kayıt ve tesciline, davaya konu 11, 13, 23 ve 25 nolu dairelerin davacıların bilgileri dışında davalılar ..., ..., Nazife Hatipoğlu ve ...'...
itibarıyla herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmadığı dikkate alındığında geriye etkili fesih talebinin yerinde olduğu anlaşılmakla davanın fesih ve tapu iptali tescil yönünden kabulüne, ancak davalı müteahhit ... dışında kalan diğer davalılar dava açılmasına sebebiyet vermediklerinden masraf, harç ve vekalet ücretlerinin ...'...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacılar vekili, arsa sahibi davacılar ile davalı yüklenici ... arasında 1998 yılında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşme gereğince, inşaatın yapımı amacıyla davalı ...'e avans niteliğinde devredilen arsa payının, diğer davalı olan oğlu ... adına tescil edildiğini, ancak davalı ...'ın inşaatı eksik bıraktığını, yapının imar mevzuatına aykırı yapıldığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalı ... adına kayıtlı arsa payının tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, müvekkil ...'...
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davalı arsa sahipleri ile dava dışı yükleniciler arasında 2001 yılında resmi şekilde "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıldığı; bu sözleşmede yüklenicilere bırakılan bağımsız bölümün satışı hususunda davacı ile dava dışı yükleniciler arasında 2005 yılında satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, 2007 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği, davacının 2007 yılında arsa sahiplerine ve yüklenicilere karşı Tapu İptal ve Tescil davası açtığı; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle çekişme konusu bağımsız bölümün tescilinin istenemeyeceği, yapının getirildiği seviyenin % 60 olduğu, bu seviye itibariyle yüklenicinin inşaat yapım borcunun yerine getirildiğinin düşünülemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği, kararın Yargıtay denetiminden geçerek 20.06.2011 tarihinde kesinleştiği, bu gelişmeler üzerine 08.08.2011 tarihinde temyize konu davanın açıldığı...
Mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı yüklenicinin sözleşme uyarınca yapmayı üstlendiği inşaatın ancak % 32'sini tamamlanmış olduğu, yüklenici dışındaki davalılar tapudan pay satın almışlar ise de inşaat halindeki bir arsadan pay temlik alan davalıların iyi niyetli sayılamayacakları gerekçesiyle ... 3. Noterliğinin 30/11/1995 tarih ve 51953 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, davalıların tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına miras payları oranında tesciline karar verilmiştir. Kararı davalılardan ... vekili ile, , ..., ... vekilleri temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı ..., ... ve ... vekillerinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
Noterliğinin 18/08/2015 tarih ve 3523 yevmiyesine kayıtlı işlem ile taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme konusu Balıkesir ili, Bandırma ilçesi, İhsaniye Mh., 576 ada, 19 ve 20 parseller sözleşmenin imzalanmasından sonra yeni parselasyon numarası olarak 46 parsel numarasını aldığını, arsa yapı karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı Akkurt İnşaat’ın sözleşmedeki özel şartlar ve teknik şartname içerikleri ve projeye uygun olarak 10 bağımsız bölümlü bir bina inşa etmek şartıyla zemin kat 9 ve 10 nolu bağımsız bölümler, 1. Kat 1 ve 2 nolu bağımsız bölümler, 2. Kat 3 ve 4 nolu bağımsız bölümler müteahhite, 3. Kat 5 nolu bağımsız bölüm, 4. Kat 6 nolu bağımsız bölüm, 5.kat 7 nolu bağımsız bölüm ve 6....
Noterliğinin 09/09/1998 tarihli 1292 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmiş olması sebebiyle geriye etkili şekilde fesholunduğu anlaşıldığından bu durumda, tarafların birbirlerine yaptıkları ödeme ve devirler avans niteliğinde olup, dava dışı yüklenici veya üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin hukuki dayanağı kalkacağından ve yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin TMK 1023....
nın inşaat alanını terk ettikleri, bu haliyle inşaatın sözleşmede belirlenen sürede bitirilmesinin mümkün görünmediği, diğer davalılara yapılan bağımsız bölüm satışlarının iptali gerektiği, her ne kadar davacılar yapı bedeli ve kira bedeli talep etmişlerse de, sözleşme geriye etkili olarak fesih edildiğinden, ancak yükleniciler tarafından götürülen enkaz bedelini talep edebilecekleri gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine, ....892,00 TL enkaz bedelinin davacı ...'ya, ....664,64 TL enkaz bedelinin davacı ...'a, ....602,80 TL enkaz bedelinin davacı...'a, ....446,00 TL enkaz bedelinin davacı ...'a, ....003,82 TL enkaz bedelinin ...mirasçısı diğer davacılara, davalı yükleniciler ... ve ...'...
Davacıların müşterek paydaş olmaları durumunda Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi uyarınca paydaşların; el birliği mülkiyeti halinde de aynı Kanun'un 702. maddesi gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasında ortakların iradeleri birleşmiş olduğu gibi, olağanüstü tasarruflardan sayılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında da “oy birliği” sağlanmış olmaktadır. Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 75 ve 76. maddeleri hükümleri ve 04.06.1958 gün ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, maddi olayları açıklamak taraflara, hukuki niteleme ise hakime ait bir görevdir. Davada yüklenici ...'in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği ediminin ifasında “borçlu temerrüdüne” düşmüş bulunması sebebiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshinin istendiği açıklıkla anlaşılmaktadır....
