Fesih akdî ilişkiyi ortadan kaldırmaya yönelik bozucu yenilik doğuran bir hak olup, fesih ile akdî ilişkinin geriye etkili sona ereceği kabul edilmekte ise de; inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 25.01.1984 gün ../.. S.3. 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır....

-K A R A R- Davacılar vekili, yüklenici olan davalı ... ile arsa sahibi müvekkilleri arasında arsa payı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenicinin iki bloktan oluşan inşaatı sözleşme şartlarına ve hükümlerine uygun olarak verilen sürede yerine getirmediğini ve bundan sonra getirmesinin de mümkün olamayacağını ileri sürerek, 31.12.1997 tarih 07771 nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olmak üzere feshine,davalı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptaline, müvekkillerinin arsa payları oranında adlarına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş; davalı yüklenicinin kendi kusuruna dayanarak hak talep edemeyeceğini savunarak, birleşen davanın reddini istemiştir....

Temyiz Sebepleri Davacı arsa sahipleri vekili temyiz dilekçesinde özetle ; taşınmazlar üzerinde var olan takyidatlar kaldırılarak tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi gerekirken, takyidatlarla birlikte tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesinin yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. İhbar olunan Sosyal Güvenlik Kurumu vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkili idarenin haciz işlemini tapu kaydına ... ilkesi doğrultusunda yaptığını, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, tapuda malik olarak borçlu şirketin göründüğünü ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici temerrüdü nedeniyle geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. 2....

Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 15/02/2022 tarihli ve 2021/2158 E., 2022/202 K. sayılı kararıyla; somut olayda, yüklenici şirketin davacıların arsasına yapmış olduğu inşaatın seviyesi ve yapılan inşaatın da yapı ruhsatına ve onaylı projesine uygun olmaması sebebiyle mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğrurur şekilde feshine karar verildiği, arsa sahiplerince yüklenici şirkete intikâl ettirilen pay kayıtlarının tescilinin yüklenici şirkete kural olarak ayni haklar sağlamayacağı, çünkü, ayni hakların illete bağlı bir işlem sonucu doğduğu, değiştiği veya son bulduğu, sadece bir tescil işleminin yapılmasının, mülkiyet hakkının doğması için geçerli olmayıp; ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığının gerektiği, yüklenici şirketle davacı arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili sonuç doğurur şekilde fesih olunduğuna göre, Borçlar Kanunu'nun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve “haksız iktisap kuralları” uyarınca...

Nolu "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Yozgat Sarıkaya Noterliği nin 04.04.2012 gün ve 01435 yevmiye nolu "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshine,taraflar arasında düzenlenen götürü bedelli sözleşme gereğince yüklenicinin yapmış olduğu imalata karşılık hak ettiği dairelerin bilirkişi aracılığıyla fiziki gerçekleşme oranına göre saptanarak bunların mevcut haliyle yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3....

Şti., T17 T14 T13 T15 Balı Barış Yağız, T11 T10 T16 T12 T1 ve T8'a karşı açmış olduğu tapu iptali ve tescil yönüyle el atmanın önlenmesi talebinin ise davaya konu dairelerde davacıların malik olmaması nedeniyle el atmanın önlenmesi taleplerinin reddine karar vermek gerekmiştir, yine bu taşınmazdaki inşaatın sözleşmeye göre %100 oranında tamamlandığı ve yapı kullanma izninin alındığı anlaşıldığından ve sözleşmenin geriye etkili feshi talebinin de reddine karar verildiğinden belirtilen davalılar yönünden tapu iptal ve tescil taleplerinin reddine dair karar vermek gerekmiştir. Davacıların davalı T6 Ltd. Şti Afyonkarahisar İli, Merkez ilçesi, Fatih Mahallesi, 2718 ada 8 nolu parsel yönüyle açmış oldukları tapu iptali ve tescil davasının bu taşınmazdaki inşaatın sözleşmeye göre tamamlandığı ve yapı kullanma izninin alındığı ve sözleşmenin geriye etkili fesih talebinin de reddedildiği hususları dikkate alınarak reddine dair karar vermek gerekmiştir....

Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/681 Esas sayılı davasında arsa sahipleri tarafından yükleniciye Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince devredilen ... mahallesi 758 ada 179 parselin yüklenici adına tapu kaydının iptâl edilerek arsa sahipleri adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmek suretiyle 179 parsel ile ilgili arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili fesih edildiğinin anlaşılmasına, geriye etkili fesih halinde eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin ve sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise gecikme tazminatı ve cezai şart talep edilmesinin mümkün bulunmamasına, davacılar ... ve ...'...

"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ile bu sözleşme uyarınca davalılara intikâl etmiş olan tapu kayıtlarının iptâli, davacı adına tescili, bu talep kabul edilmezse eksik işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshi, tapu iptâl ve tescil talebinin reddine karar verilmiş, karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasında Gaziosmanpaşa 3....

Kabule göre de; üçüncü kişinin yükleniciden temlik aldığı hakkını kullanabilmesinin en temel koşulu yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin kendisine yüklediği edimi tam manasıyla yerine getirmesi yani başka bir ifade ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifa ile sonuçlanması veya ileriye etkili fesih kararı sonucu üçüncü kişiye devredilen bağımsız bölümün yükleniciye bırakılan yerlerden olması gerekir. Bu şart gerçekleşmesine rağmen arsa sahibi ferağa yanaşmazsa üçüncü kişinin hem arsa sahibini hem de yükleniciyi birlikte davalı göstererek tapu iptal ve tescil davası açması gerekir, yani bu davanın davalısı yüklenici ve arsa sahibidir. Mahkemece açılan bu davada yüklenicinin arsa sahibi sözleşmesi gereğince arsa sahibine karşı edimini yerine getirip getirmediğinin araştırmalı ve sonucuna göre bir karar vermelidir. Uygulamada açılan bu tapu iptal ve tescil davalarına "Ferağa icbar sureti ile tescil" davası da denilmektedir....

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali tescil ve alacak talebine ilişkindir. Öncelikle, davacı dava dilekçesinde, 7.000,00 TL alacak ile tapu iptali tescil (3.000,00 TL) talep ederek dava değerini 10.000,00 TL olarak belirlemiş, yargılama sırasında 93.800,00 TL üzerinden tamamlama harcı yatırmıştır. Ancak tapu iptali tescil talep edilen taşınmazın değeri yapılan keşif sonucu 93.800,00 TL olarak tespit edilmiş, davacının 7.000,00 TL alacak talebi de bulunduğu nazara alındığında dava değerinin toplam 103.800,00 TL olduğu anlaşılmıştır....