Satıs Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine; birleşen dava yönünden davanın kısmen kabulüne, 400.469,97TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte birleşen dosyada davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir....

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali, alacak, muarazanın meni davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, davalı ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalının sözleşmenin 27. maddesi gereği sözleşmeyi feshettiğini, davacı müvekkilce projelerin onaylatıldığını ruhsatlarının alındığını bir kısım istinat duvarlarının yapıldığını, imalat toplamının 3.869.885,15 TL. olduğunu, ekonomik kriz ve arazi yapısında sonradan ortaya çıkan olumsuzluk nedeniyle davalının sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini ileri sürerek fesih nedeniyle yapılan murazanın men'ini, haksız fesih yapıldığının tespitini, haksız fesih nedeniyle inşaatın serbest piyasa rayiç bedelinin tahsilini ve davalıya verilen teminat mektubunun davacıya iadesini, talep ve dava etmiştir....

Mahallesi 27462 ada 2 parsel ve 27465 ada 1 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde kat karşılığı inşaat yapılması işinin kendileri tarafından üstlenildiğini, inşaatın devamı sırasında Ankara Büyükşehir Belediyesinin borcundan ötürü taşınmazlar üzerine konulan hacizler nedeniyle kendilerine isabet eden bağımsız bölümlerin devrinin yapılamadığını,hak edişlerin alınamaması sebebiyle inşaat ve satış işlemlerinin de ilerleyemediğini belirterek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, Ankara ......

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davacılar tarafından, verilen yetki ve süreye dayalı olarak, binanın ruhsatına ve sözleşmeye uygun hale getirildiği, bu hususta yapılan masrafların da davalı yükleniciden tahsili gerektiği sonucuna varılarak, asıl davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulmak suretiyle davacılar adına tesciline, 2.500,00 TL ayıplı imalat bedeli ile binanın yasal hale getirilmesi için davacılar tarafından yapılan 42.504,67 TL’nin davalıdan tahsiline; birleşen 2006/89 E. sayılı davanın kısmen kabulü ile 24.320,00 TL ayıplı imalat bedeli ile 58.740,00 TL kira bedelinin davalıdan tahsiline; birleşen 2011/101 E. sayılı davanın kabulü ile 56.940,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Kararı, asıl ve birleşen davalarda davalı temyiz etmiştir....

Davalı ve vekili aşamalardaki beyanlarında özetle; binada eksik imalat ve işin söz konusu olmadığını, karşı tarafın kendi rızasıyla bu ürünlerin montajını istediğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslimi lazım gelen inşaat dükkan ve bodrum olarak belirtildiğini, bodrum binanın ortak alanı olduğunu, her kat malikinin hakkı olduğunu, binanın %100 bitirildiğine ilişkin yapı denetim raporunun olduğunu, ancak davacı taraf imza atmadığı için iskanın alınmadığını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Taraflara usulüne uygun olarak tebligat yapıldığı ve taraf teşkilinin sağlandığı, delillerin dosya arasına alındığı görülmüştür....

Somut olayda da, öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye “onay” vermesi zorunludur. Mahkemece, öncelikle açıklanan bu hususun soruşturulup, değerlendirilmesi gereklidir. Öte yandan, geçerli ve yanları bağlayıcı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğundan tüm müşterek paydaşlar tarafından birlikte açılması veya açılan davaya diğerlerinin onay vermiş olması gerekmektedir. O halde, mahkemece yapılan tüm arsa payı karşılığı sözleşmelerin feshi davasında tüm paydaşların yer alması gerektiğinin düşünülmemiş olması da doğru olmamıştır....

- KARAR - Davacı vekili, taraflar arasında 22.10.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, taraflar anlaşmaya varmadan önce binanın temelinin atıldığını, kaba inşaat olarak bodrum ve garaj katın da başkaca bir inşaat şirketi tarafından yapıldığını, müvekkilinin inşaatın yapımına bodrum kat üzerinden devam ettiğini, kesinleşen mahkeme ilamı ile 13.06.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilerek müvekkiline devredilen tapunun iptal edildiğini ileri sürerek 784 m²'lik inşaat alanına harcanan SSK prim ve işçilik ücreti dahil tüm maliyet bedelinden oluşan şimdilik 70.000 TLnin tahsilini talep ve dava etmiş, ıslahla dava değerini yükseltmiştir....

"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, davacı ile davalı ... arasında imzalanan 20.07.2004 tarihli ön protokol ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve bu sözleşme uyarınca yıkılan binanın ve enkazın bedelinin tahsili istemiyle açılmış, mahkemece davanın idari yargıda görüleceğinden bahisle verilen görevsizlik kararı davacı tarafça temyiz edilmiştir. Yukarıda da açıklandığı gibi yanlar arasındaki sözleşme davacıya ait tapunun 2485 ada 118, 119 ve 120 nosunda kayıtlı parseller üzerinde inşaat yapımı ve bu inşaat karşısında davalı Belediyeye tapu paylarının devri amacıyla akdedilmiş olup BK’nın 355 v.d. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmıştır....

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz devrini de içerdiğinden feshi ya taraf iradelerinin birleşmesi ile ya da bu konuda verilen mahkeme kararının kesinleşmesi ile mümkün olur. Davalı arsa sahipleri cevap dilekçesi ile fesih bildiriminde bulunmuş olup, davacı yüklenici 13.01.2005 tarihli ıslah dilekçesi ile bu feshi kabul ettiğini beyan etmiştir. Dolayısıyla 13.01.2005 günü itibariyle 26.04.1996 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğinin kabulü gerekir. Davacı 13.01.2005 tarihinde davasını ıslah ederek yapılan inşaatın bedelini talep etmiştir. Davacı yüklenicinin davalının arsasına yapmış olduğu ve davalının işine yarayan inşaatın akdin feshi tarihi itibariyle bedelini talep etmekte hakkı bulunmaktadır....

BK'nın 90, 94, 101 ve 370. maddeleri uyarınca davalı yüklenicinin alacaklının temerrüdü hükümlerine göre ihtarda bulunmadığı, tehdit altında işi bırakmak zorunda kaldığını da ispat edemediği, davalının ilk yüklenici ile yapılan sözleşmeye uymayı taahhüt ettiği, davacıların sözleşmenin feshi ve yapılan işler bedelinin cezai şart yerine sayılması talebinin haklı olduğu ve inşaat ruhsatının iptali talebi idari işlem ile ilgili olduğu gerekçesiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalı tarafından yapılan imalatın davacılar lehine cezai şart yerine sayılmasına ve inşaat ruhsatının iptali talebinin reddine karar verilmiştir. Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. ...)...