Asıl davada, İmar mevzuatına aykırı bina yapıldığı, Yapı Kullanma İzninin fiziki duruma uymadığı, keza kat malikleri yönetim planının ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerinin, inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izinleri arasında uyumluluk bulunmadığı, sair gerekçelerle, sözleşmenin geriye etkili fesih, kabul edilmediği takdirde, tazminat alacağı şeklinde terditli dava açılmıştır. 2.1- Yüklenici şirket, arsa sahibi müvekkilden elde ettiği alacağını, diğer ifadeyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan aldığı bağımsız bölümleri dahili davalılara BK.183 ve devamı maddeleri uyarınca, satmış/temlik etmiştir. Bağımsız bölüm sahibi dahili davalılar, satın aldıkları dairelerin kat karşılığı sözleşmeye bağlı yapıldığını, araştırıp bilmek sorumlulukları vardır....
Dava dilekçesinin dava konusu kısmında sözleşmenin ileriye yönelik feshinin istendiği yazılmakla birlikte, sonuç ve istem kısmının 2. bendinde ileriye ya da geriye etkili olduğu açıklanmaksızın sözleşmenin feshine denilerek talepte bulunulmuş, mahkemece davanın fesih talebinin ileriye mi yoksa geriye etkili mi olduğu sorulup açıklattırılmamıştır. Davacının gecikme tazminatı ve sözleşmenin feshi asıl talebi olup, bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde terditli olarak eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin tespit ve tahsilini istemiştir. Yargılama sürecinde fesih talebinden vazgeçip gecikme tazminatı ile eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin istediğine dair bir beyanı olmadığı gibi davanın karara bağlandığı son oturumda dahi fesih şartlarının oluştuğuna dair beyanı mevcuttur....
Özetle ; Hükme esas alınan 06.04.2021 tarihli bilirkişi heyet raporundan da anlaşılacağı üzere keşif tarihi itibariyle dahi inşaat başlanmadığı, inşaat ruhsatına başvuru için makul sürenin aşıldığı bu haliyle sözleşmenin geriye etkili haklı nedenle feshi şartlarının oluştuğu bununla birlikte taşınmazda hissedar olan Karatay Belediyesi ile sözleşme akdedilmediği tespiti ile sözleşmenin geriye etkili feshi değil geçersizliğin tespitine karar verilmesi gerektiği kabul edilmiş ve bu doğrultuda avans payı mahiyetinde kabul edilen tapu hisselerine dair tapu iptal ve davacılar adına yeniden tescil kararı verilmesi gerekmiştir....
Mahkemece, sözleşmenin ileriye etkili feshine, davacıların diğer istemlerinin reddine karar verilmiş, karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre tarafların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları reddedilmelidir. 2-İstısna (eser) sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu'nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına; 25.01.1984 gün ve 3/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla, karar verilmiştir....
Ek karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartları ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: KARAR Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istemlerine ile ilişkindir....
DAVANIN KONUSU : Menfi Tespit (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ : 18/05/2021 KARAR YAZIM TARİHİ : 20/05/2021 Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan Menfi Tespit (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasında mahkemece davanın kabulüne dair verilen karara karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede; TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili; müvekkili kooperatif ile davalı yüklenici ... (... İnşaat Taahhüt) arasında kaba/ince sıva, alçı, mutfak dolapları, parke...vs. imalat konusunda 27.05.2010 tarihinde sözleşme imzalandığını, teslim tarihinin 30.09.2010 olduğunu, davalı yüklenicinin bir kısım imalatı yaptıktan sonra hiçbir gerekçe göstermeksizin inşaat sahasını terk ettiğini, müvekkili kooperatif ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 14.12.2012 tarihli......
Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tek taraflı irade beyanı ile olmamakta, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle davalının temyiz itirazlarının reddi ile hüküm kısmındaki “düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, sözleşmenin feshine karar verildiğinden bu sözleşme sebebiyle tapuya konulan şerh'in kaldırılmasına,” ifadesinin çıkartılarak, "düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, geçersiz bu sözleşme sebebiyle tapuya konulan şerh'in kaldırılmasına" ifadesinin yazılarak hükmün düzeltilmiş bu şekliyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.03.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi....
Davacının dava, açıklama ve ıslah dilekçeleri birlikte değerlendirildiğinde mahkemece, davacıların taleplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi olarak değerlendirilmesinde bir hata bulunmamaktadır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 ... 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararıyla, istisna (eser) sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu'nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun'un 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır....
