Turizm İnşaat Ltd.Şti. ile sözleşme imzalandığını, adı geçen dava dışı firmanın belirli bir seviyeye kadar inşaatı yaptığını, ancak inşaatın zamanında bitirilememesi üzerine inşaatın durumunun mahkeme kanalı ile tespit edilip, inşaatın müvekkili kooperatife ... kanalı ile ....09.2006 tarihinde teslim edildiğini, müvekkilinin inşaatın tamamlanması için davalı firma ile dava konusu ....09.2006 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını ve davalı firmanın imalata devam ettiğini, ancak sözleşmede yazılı ... aylık süre içerisinde inşaatın tamamlanmaması üzerine ....01.2009 tarihli noter ihtarı ile sözleşmenin feshedildiğini ve mahkeme kanalı ile inşaatın durumunun tespit edildiğini, davalının sözleşmeye aykırı davrandığını ileri sürerek, dava konusu ....09.2006 tarihli sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, davalı lehine olan taşınmaz kayıtlarındaki şerhlerin silinmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

Şirketi arasında iş ortaklığı sözleşmesi akdedildiğini, davalı Kooperatif tarafından mülkiyeti kendisine ait 2659 ve 2678 parsellerde kat karşılığı inşaat yapılmasına ilişkin ihalenin iş ortaklığında kaldığını, 02.12.2013 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 24.06.2015 tarihinde sözleşmenin bazı maddelerinin tadil edilmesine ilişkin protokolün imzalandığını, iş ortaklığı tarafından alınmış bir karar ve fesih konusunda yetkisi bulunmadığı halde, davalı ......

Gerek kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi, gerekse bu sözleşmenin geçersizliğinin tespiti halinde tarafların birbirlerine yaptıkları ödeme ve devirler avans niteliğinde olup, yüklenici ya da üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin hukuki dayanağı kalkacağı ve her iki halde de yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin TMK 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmaları dinlenemeyeceğinden mahkemece davanın tümüyle kabulü gerekirken ... ada ... parsele ilişkin davalı ... yönünden tapu iptâl ve tescil talebinin reddi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması uygun bulunmuştur....

-K A R A R- Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 26.04.2007 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacının taşınmazı üzerine davalı kooperatifin arsa payı karşılığı inşaat yapmak üzere taşınmazı tapuda devir aldığını, yapılacak inşaattan C blokta bulunan 8 normal 2 dubleks daire, bodrum kat depo şeklindeki bağımsız bölümlerin davacıya ait olacağının ve sözleşmenin bitim süresinin, ruhsat tarihinden itibaren 48 ay olduğunun kararlaştırıldığını, inşaat sürenin bitmesine rağmen davalının, ediminin ancak % 30' unu ifa ettiğini ve yapılan işlerin ayıplı ve kusurlu olduğunu ileri sürerek, dava konusu sözleşmenin geriye dönük feshine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....

Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ifaya izin ve menfi-müspet zararların tahsili, birleşen... 23. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/110 Esas ve 2015/400 Karar sayılı dosyası ile birleşen ... 10. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/388 Esas ve 2015/489 Karar sayılı dosyasında dava ise kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ile tapu kaydındaki sözleşme şerhinin terkini istemlerine ilişkindir. Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile davalı arsa sahibi ... arasında ... 5. Noterliği’nin 08.02.2012 tarih, 4332 sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme ile müvekkili şirketin davalıya ait arsa ile komşu arsaları tevhit ederek bina yapma işini üstlendiğini, binanın yapılacağı arsaların sahiplerinin ......

Maddesinde asıl sözleşmenin ekleri olan 01.08.1996 ve 01.04.1997 tarihli sözleşme hükümleri baki kalmak kaydı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği belirtilmiş olup, yürürlükte olacağı belirtilen ek sözleşmelerin asıl sözleşme olmaksızın uygulanması imkansız olması sebebiyle fesihnamenin yazılış şekli itibari ile ve davacı konut yapı kooperatifinin amacının üyelerinin konut sahibi olması sağlamak olduğu gözetildiğinde, tarafların amacının sözleşmenin tamamen geriye etkili feshi olmayıp, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçerli ve ayakta olduğunun kabulü ile mahkemece asıl sözleşme ve eklerine göre tapu iptâl ve tescil istemi yönünden işin esasının incelenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ve eksik incelemeyle karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu gerekçeyle bozulması gerekirken zuhulen onandığı bu kez yapılan incelemeyle anlaşıldığından Yargıtay 23....

Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tek taraflı irade beyanı ile olmamakta, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı TBK'nın 125. maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez....

Somut olayda yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin inşaata devam ettiği anlaşılmakta olup inşaatın durması konusunda bir ihtiyati tedbir kararı da olmadığına göre sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir. Bu durumda mahkemece mahallinde uzman bilirkişiler marifetiyle yeniden keşif yapılıp, tüm bağımsız bölümler ve ortak alanlar görülerek keşif tarihi itibari ile inşaatın hali hazır durumu belirlenip buna göre sözleşmenin ileriye veya geriye etkili feshine karar verilmesi gerekirken, bu hususlar dikkate alınmadan karar verilmesi doğru görülmemiştir....

Dava, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi talebine ilişkindir. Yargıtay 6.HD.nin 2021/4437 E-2022/4390 K sayılı emsal kararında "... BK'nın 355. (TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir....

KANITLAR, DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında HMK'nın 355.maddesi gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır: Asıl dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, tapu iptali ve tescil ile menfi ve müspet zarar tazmini, birleşen dava ise; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi ile tapu iptali ve tescil, terditli olarak da imalat bedelinin tespit ve tahsili isteklerine ilişkindir. TBK.'...