Maddesine göre de "İlk derece mahkemesinde ileri sürülmeyen iddia ve savunma istinafta dinlenemez ve istinafta yeni delillere dayanılamaz." 1- Davacı arsa sahibi davalı yüklenici ile olan Osmancık Noterliğinin 329 yevmiye nolu 14.01.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshini ve gecikme tazminatı ile taşınmaz üzerine konulan satış vaadi şerhinin kaldırılması istemli dava açmakla; her ne kadar inşaatın bitim seviyesinin alınan bilirkişi raporuna göre %40 olmakla sözleşmenin ileriye etkili feshi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekse de davacı arsa sahibi tarafından bitim seviyesi %40 olmasına rağmen sözleşmenin ileriye etkili feshini istemekle geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileri etkili feshini istediği durumlarda imalatın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Belirtilen nitelikte inşaat yapımına ilişkin sözleşmenin yapılması veya yapılan sözleşmenin feshi için dava açılması da “olağanüstü tasarruf” sayıldığından yine bütün paydaşların oybirliğiyle karar almalarını gerektirir. Tüm paydaşlar tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı halde; paydaşların tümü tarafından sözleşmenin feshi davası açılmamış ise, dava dışı olan paydaşların açılan davaya onay vermeleri veya davada yer almaları yukarıda açıklanan hukuksal sebeple zorunludur. Paydaşlardan bir kısmı davalı, bir bölümü de davacı olabilir. Önemli olan bütün paydaşların davada taraf olmalarının sağlanmasıdır (Y.15.H.D. 01.07.2004 tarih, 2003/6318 E. ve 2004/3695 sayılı kararı). Somut olayda ise, paydaşlar ... ve ... davada taraf sıfatıyla yer almamıştır....
İstisna sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin kendi kusuru ile işi belli zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin ... sahibi (arsa sahibi) tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak BK’nın 106 ve 108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekir. Ancak olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda MK’nın 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin feshi ileriye etkili sonuç doğurur (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 25.01.1984 gün 1983/3 Esas, 1984/1 Karar). Bunun için her şeyden önce, yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tesbitinde ve yapılan işin tüm işe oranının saptanmasında zorunluluk vardır. Böylece işin arzettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğuracağı üzerinde durulması gerekir....
inşaat sözleşmesi düzenlendiğini ancak sözleşmede belirlenen sürenin dolmasına rağmen davalının edimini yerine getirip kendilerine düşen daireleri teslim etmediğini belirterek taraflar arasındaki sözleşmenin feshine, eksik ve ayıplı imalâta karşılık 1.000,00 TL ile 4.000,00 TL kira tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemişler, mahkemece alınan bilirkişi kurulu raporuna göre inşaatın gerçekleşme seviyesinin %95 olduğu, gelinen seviyeye göre sözleşmenin geriye değil, ileriye yönelik feshedilmesinin mümkün olduğu gerekçesiyle taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye doğru feshine, 1.000,00 TL eksik imalât bedeli, 4.000,00 TL kira tazminatı olmak üzere, 5.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir....
Davacıların müşterek paydaş olmaları durumunda Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi uyarınca paydaşların; el birliği mülkiyeti halinde de aynı Kanun'un 702. maddesi gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasında ortakların iradeleri birleşmiş olduğu gibi, olağanüstü tasarruflardan sayılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında da “oy birliği” sağlanmış olmaktadır. Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 75 ve 76. maddeleri hükümleri ve 04.06.1958 gün ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, maddi olayları açıklamak taraflara, hukuki niteleme ise hakime ait bir görevdir. Davada yüklenici ...'in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği ediminin ifasında “borçlu temerrüdüne” düşmüş bulunması sebebiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshinin istendiği açıklıkla anlaşılmaktadır....
Sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istendiğine göre buradaki dava değeri taahhüt edilen arsanın dava tarihi itibarıyla belirlenecek olan rayiç değeri olacaktır.Tapu kayıtlarına bakıldığında kat irtifakının kurulduğu bazı bağımsız bölümlerin davacılar adına bazılarının ise davalılar adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır....
- KARAR - Davacı vekili, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaatın yapılmadığını ve arsa sahibine bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini, yüklenicinin kendisine düşecek bağımsız bölümleri diğer davalı üçüncü kişilere sattığını, inşaattaki imalat oranının % 10 olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davalı yükleniciye inşaat karşılığı devredilen tapunun iptali ile kendi adına tapuya tesciline, el atmanın önlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı yüklenici şirket, cevap vermemiştir. Davalı ... vekili, dava konusu taşınmazı müvekkilin oluşturulan kat irtifakına binaen temellük ettiğini, müvekkilinin tapu kaydına güvenerek iktisapta bulunduğunu ve iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir....
İnşaat aşamasında arsa sahibince yükleniciye pay devredilmesi, inşaat yapımı sırasında yükleniciye sermaye sağlanması ve işin bir an önce bitirilmesine ilişkin avans niteliğinde geçici bir intikal niteliğindedir. Dosyanın incelenmesinde; davalı ile dava dışı yüklenici arasında kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, sözleşmeye göre 10 bağımsız bölümün yükleniciye verileceği, davacıya verilen bağımsız bölümün de yükleniciye verilecek bölümlerden olduğu, dava konusu bağımsız bölümün arsa sahibi tarafından 17/01/2008 tarihli resmi senetle satışının yapıldığı, daha sonra davalı arsa sahibi tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve satışı yapılan bağımsız bölümlerinin tapusunun iptali ve tescili için dava açıldığı, 7....
Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte arsa sahibi BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır....
