Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK'nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir. Somut olayda dava konusu Silivri .... Noterliği'nin 16.02.2000 gün 00997 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi incelendiğinde; İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 100 ada 7 ve 4 parsellerde kat kat karşılığı inşaat yapılmak üzere arsa sahipleri, ..., ..., ..., ... ve .... ile yüklenici ... İnş. Ltd....
Mahkemece, asıl davanın kabulü ile taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, 183.757,00 TL’nin davalılardan tahsiline, birleşen davanın reddine dair verilen karar asıl davada davalılar birleşen davada davacılar vekilinin temyiz istemi üzerine Dairemizin 06.07.2012 tarih ve 2012/2480-2012/4714 E-K sayılı ilamıyla onanmıştır. Bu kez, asıl davada davalılar birleşen davada davacılar vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur. Asıl davada davacı yüklenicinin istemi, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile imalat bedeli ve kazaç kaybı, birleşen davada davacı arsa sahiplerinin istemi, nama ifaya izin,gecikme tazminatı, yüklenicinin piyasaya olan borçlarının tespiti ve projeye aykırılık nedeniyle nefaset farkının davalı adına isabet eden ... ve ... no’lu dairelerin satılarak karşılanması istemine ilişkindir....
Sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir. Dosya kapsamı, alınan bilirkişi raporu ve mahkemenin kabulüne göre yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaatın seviyesi % 57 oranında olup, süresinde edimini yerine getirmediğinden yüklenici temerrüdü sabit ve inşaat seviyesine göre davacı arsa sahibi sözleşmeden geriye etkili dönmekte haklıdır....
Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, eksik işler bedeli ve kira tazminatı ile 4 no'lu bağımsız bölümün davacılara bırakılması, birleşen dava ise tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine karar verilmesi gerekmiştir. 2- Asıl davada taraflar arasındaki 15.01.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, uğranılan zararların tazmini ve zarar kapsamında ifade edilen eksik ve kusurlu işlerin giderilme bedeli ile gecikme tazminatının karşılanması amacıyla 4 no'lu bağımsız bölümün tescili talep edilmiştir. Yargılama sırasında yapılan imalat sonucu sözleşme konusu inşaatın fiziki seviyesinin %95 aşamada olduğu, belirlenmiştir....
üzere emsal kira bedellerinin tazminat olarak müvekkillerine ödenmesine, sözleşmeye göre davalının kusuru nedeniyle sona erdiğinden 20.000,00 TL cezai şartın müvekkillerine ödenmesine, fazlaya dair her türlü dava ve talep haklarının saklı tutularak karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
İstinaf sebepleri ile sınırlı dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle imalat bedeli istemidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshedildiğinde, yüklenici arsaya yaptığı imalâtın bedelini eserin imara, sözleşme ve projesine uygun olması ve davalıların yararına olması halinde fesih tarihindeki mahalli rayiçlere göre isteyebilir. Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Bursa 4 Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/662 E- 2014/1078 K sayılı ilamı ile sözleşme feshedilmiş, karar Yargıtay 23 Hukuk Dairesinin onamasından geçerek 30.10.2018 tarihinde kesinleşmiştir....
KANITLAR, DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında HMK'nın 355.maddesi gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır: Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/530 Esas sayılı dosyası kapsamında açılan asıl dava ile yine bu mahkemenin 2009/148 Esas sayılı birleşen dosyası kapsamında açılan dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden kaynaklanan ve yüklenici şirket tarafından arsa sahibi kooperatife yöneltilen menfi ve müspet zarar tazmini, asıl dava dosyası kapsamında birleştirilen Menemen 2.AHM'nin 2013/6 Esas sayılı ve yine aynı mahkemenin 2006/680 Esas sayılı davalar ise; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden kaynaklanan fazla ödeme ile ilgili alacak isteklerine ilişkindir....
Mahkemece; somut olayda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle inşaat imalat bedeli ve menfi zararın tahsiline ilişkin davacı talebi taraf delilleri toplanmak suretiyle yapılacak yargılama neticesinde değerlendirilebileceğinden talep yargılamaya muhtaç bulunmakla mevcut dosya kapsamı uyarınca yasada aranan yaklaşık ispat koşulu yerine getirilmediği gibi nizalı alacağın ileride tahsilini sağlamaya yönelik olarak dava konusu olmayan malvarlığı unsurlarına ihtiyati tedbir konulamayacağından, dosya kapsamı uyarınca yerinde görülmeyen ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiştir....
Bu kez, asıl davada davalı-birleşen davada davacı kooperatif ile birleşen davada davacılar vekilince karar düzeltme isteminde bulunulmuştur. ...)Asıl davada davacı arsa sahiplerince, taraflar arasındaki ....05.2000 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil talep edilmiş; birleşen davada ise davacılar yüklenici ve bir kısım arsa sahiplerince tazminat talebinde bulunulmuştur. Davacı arsa sahipleri ile yapılan ....05.2000 günlü sözleşmeden sonra, bu sözleşmeye konu taşınmazların ....06.2000 tarihinde başka taşınmazlarla tevhid edilerek, tevhid edilen diğer taşınmazların arsa sahipleriyle de davalı yüklenicinin sözleşmeler yaptığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Gerek tevhidden önce gerekse tevhidden sonra tapu kayıtlarında bulunan arsa sahiplerinin bir kısmı birleşen davada davacı olarak yer almışlardır....
Noterliğinin 25/09/2013 tarihli 25552 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, 50.000,00 TL cezai şartın dava tarihi olan 27/12/2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair karar verildiği görülmüştür....
