Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
YANIT : Davalı vekili yanıt dilekçesinde özetle: "Taşınmaz üzerindeki eski binanın, davacı arsa sahibinin riskli yapı olması nedeniyle 20/10/2017'de Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvurması, idarenin riskli yapı tespiti ve yıkım izni vermesi üzerine 15/02/2018 tarihinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle 20/04/2018 tarihinde davalı şirketçe yıktırıldığını, masraflarını da davalının ödediğini, riskli yapının zaten yıkılacağını, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce binayı tahliye edip kiraya çıktığı için 6306 Sayılı kanun gereği kira yardımı da aldığını, bina yıkımından dolayı zararı olmadığını, davalı T6 2018 yılındaki enflasyon ve inşaat maliyetlerinin artması nedeniyle sözleşmeyi askıya alıp inşaat yapamadığını, bunu davacıya da bildirdiğini, davacının karşılıklı feshi kabul ettiği halde sonradan vazgeçtiğini" savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir....
YANIT : Davalı vekili yanıt dilekçesinde özetle: "Taşınmaz üzerindeki eski binanın, davacı arsa sahibinin riskli yapı olması nedeniyle 20/10/2017'de Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvurması, idarenin riskli yapı tespiti ve yıkım izni vermesi üzerine 15/02/2018 tarihinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle 20/04/2018 tarihinde davalı şirketçe yıktırıldığını, masraflarını da davalının ödediğini, riskli yapının zaten yıkılacağını, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce binayı tahliye edip kiraya çıktığı için 6306 Sayılı kanun gereği kira yardımı da aldığını, bina yıkımından dolayı zararı olmadığını, davalı T6 2018 yılındaki enflasyon ve inşaat maliyetlerinin artması nedeniyle sözleşmeyi askıya alıp inşaat yapamadığını, bunu davacıya da bildirdiğini, davacının karşılıklı feshi kabul ettiği halde sonradan vazgeçtiğini" savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir....
Bu devir işlemi kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği avans ödemesi niteliğindedir. Ortaklığın giderilmesi davası sonucu yüklenicinin arsa sahiplerinden devraldığı pay dahil taşınmazın tamamı dava dışı üçüncü kişiye satılmış ve davalı arsa sahipleri satış bedelinden hisselerine düşen kısmın karşılığını açtıkları dava sonucunda yükleniciden tahsiline hak kazanmışlardır. İfa imkansızlığı nedeniyle bu parselle ilgili sözleşme ilişkisi sona erdiğinden taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşı tarafa iade etmek zorunda oldukları ve davacı kendisine yapılan pay devri karşılığı satış bedelini geri ödemek suretiyle aldığını geri verdiğinden, kendisi de 146 ada 1 parselde arsa sahiplerinin hissesi sebebiyle ödediği emlak vergisi ve fer'ilerini onlardan geri isteme hakkına sahipttir....
Noterliği'nin 24/11/2015 tarih 9535 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşmede davaya konu 19 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye kalacağının belirtildiği, yüklenici ile davacı arasında bu bağımsız bölüm yönünden Edremit 1....
MUHALEFET ŞERHİ Asıl ve birleşen davalar, davalı arsa maliki ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alınması nedeniyle tapu iptali ve tesçil olmaz ise satış bedelinin ödeme tarihinden itibaren faiziyle tahsili istemine ilişkindir. Yargılama sonunda mahkemece tapu iptal ve tesçil talebi ile cezai şart talebinin reddine, alacak talebinin kabulüne karar verilmiş ve mahkeme kararı ...Hukuk Dairesinin 14.10.2014 tarihli kararı ile faiz yönünden düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir....
Noterliğinin 12 Mart 2010 tarih ve 05148 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini, bu sözleşme dayanak alınarak davalı ....İnşaat Ltd. Şti. arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin 14.01.2011 tarihinde satış sözleşmesi ile alt yüklenici olan ...Ltd. Şti'nden...adlı projede yeralan A2 Blok, 6. Kat, 11 no'lu daireyi satın aldığını belirterek öncelikle A2 Blok, 6. Kat, 11 no'lu dairenin müvekkili adına tesciline, tescil mümkün olmadığı takdirde dava tarihi itibariyle belirlenecek daire bedelinin ...ile ... Ltd. Şti.'nden müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı... Vakfı vekili cevap dilekçesinde açılan dava ile ilgilerinin bulunmadığını, vakfın ...Şirketi ile hiçbir hukuki ilişkiye girmediğini, müvekkil vakıf ile diğer davalı ...şirketi arasında imzalanan 12.03.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 18....
- KARAR - Davacı vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının edimlerini yerine getirmediğini, inşaatta eksiklikler bulunduğunu, yapı kullanma izin belgesinin alınmadığını, bunun için masraf yapılması ve kesilen cezanın ödenmesi gerektiğini ileri sürerek, şimdilik 30.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 14.12.2010 havale tarihli ıslah dilekçesi ile güçlendirme maliyeti, imar cezası, eksik işler bedeli, asansör yapım masrafı karşılığı olarak talebini 194.800,00 TL'ye yükseltmiştir....
Yukarıda açıklandığı şekilde taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden hemen sonra arsa sahipleri 2011 tarihli vekaletname ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan 58 ve 61parsel sayılı taşınmazlarda her türlü hukuki işlemi yapmak üzere yükleniciye geniş yetkiler içeren bir vekaletname vermiştir. Bu durumda arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirdiğinin kabul edilmesi gerekir. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde görüldüğü üzere 58 ve 61 parsel sayılı taşınmazlar dışında başka taşınmazların parsel numaralarına da yer verilmiş ancak bu parsellerin malikleri kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olarak yer almamıştır....
Davalı yüklenici, davacı edimini yerine getirmediği için temlik sözleşmenin fesholunduğunu, bu nedenle tescil imkanının bulunmadığını, diğer davalı yüklenici şirket temsilcileri davanın husumet nedeni ile reddi gerektiğini, davalı arsa malikleri ise inşaat sözleşmesinin feshedildiğini dolayısı ile tescil yükümlülüklerinin olmadığını, davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, inşaat sözleşmesinde yükleniciye temlik yasağı getirildiğinden davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
