Noterliği'nin 08/07/2013 tarih 4693 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığı, davalı yüklenicinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamındaki edimlerin süresi içerisinde yerine getirilmediği, nitekim buna ilişkin olarak taraflar arasında bir kısım ihtarnamelerin keşide edildiği, davalı arsa sahibinin aynı mahkemenin 2018/36 Esasında kayıtlı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi istemiyle dava açıldığı, yapılan yargılama sonucunda davanın davalı arsa sahibinin talebi doğrultusunda karara bağlandığı, henüz kesinleşmediği anlaşılmıştır....
Ltd Şti arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı ... ise yükleniciden bir daire satın almıştır. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme noterde karşılıklı olarak feshedilmiş ancak inşaat yarım kalmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedildikten sonra yükleniciden daire satın alan davacı ile davalı arasında, dairedeki eksik işlerin tamamlanması konusunda adi yazılı sözleşme yapılmıştır. Daire çoğunluğu ile aramızdaki ihtilaf, taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre arsa sahibi davalının, yüklenicinin yarım bıraktığı edimi üstlenip üstlenmediği noktasında toplanmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre, “8 nolu bağımsız daireyi arsa sahibi ... yaptırabildiği takdirde yaptıracağı kişi veya kişilere herhangi bir süre tanınmaksızın ...’a anahtar teslimi yapmayı taahhüt ve beyan eder.” Satın alınan 8 nolu dairedeki eksikleri tamamlama yükümlülüğü dava dışı yüklenicinindir....
Ltd Şti arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı ... ise yükleniciden bir daire satın almıştır. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme noterde karşılıklı olarak feshedilmiş ancak inşaat yarım kalmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedildikten sonra yükleniciden daire satın alan davacı ile davalı arasında, dairedeki eksik işlerin tamamlanması konusunda adi yazılı sözleşme yapılmıştır. Daire çoğunluğu ile aramızdaki ihtilaf, taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre arsa sahibi davalının, yüklenicinin yarım bıraktığı edimi üstlenip üstlenmediği noktasında toplanmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre, “8 nolu bağımsız daireyi arsa sahibi ... yaptırabildiği takdirde yaptıracağı kişi veya kişilere herhangi bir süre tanınmaksızın Hanefi Yılmaz’a anahtar teslimi yapmayı taahhüt ve beyan eder.” Satın alınan 8 nolu dairedeki eksikleri tamamlama yükümlülüğü dava dışı yüklenicinindir....
Noterliği 20.05.2004 tarih ve 14861 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin davacılara ait Ankara ili, Sincan ilçesi, 75 ada 3, 6, 7 ve 8 nolu parsellerde bulunan taşınmazlar üzerine inşaat yapılması konusunda anlaştıklarını, davalı yüklenicinin temel ruhsat tarihinden itibaren en geç 24 ay içinde iskan dahil davacı arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiğini, ancak A Blok 17, 18 nolu bağımsız bölümler ile B Blok 17, 18 ve 19 nolu bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini, bu nedenle sözleşme uyarınca 26.08.2009 tarihinden 02.04.2012 dava tarihine kadar hesaplanacak kira tazminatına hükmedilmesini talep etmiş, 06.01.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile A Blokta bulunan bağımsız bölümlere ilişkin taleplerini atiye bıraktıkları anlaşılmıştır. Davalı yüklenici davacıların bağımsız bölümleri teslim aldıklarını, nama ifa davası açtıklarını belirterek davanın reddini savunmuştur....
İDDİA VE İSTEK: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; "taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince İzmir İli, Güzelbahçe İlçesi, (eski 4805) 812 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde davacı yüklenicinin 8 adet villa yapması ve villaların eşit olarak (1,2,3,4 numaralı olanlar yükleniciye, 5,6,7,8 numaralılar arsa sahibine ait olacak şekilde) paylaşımının kararlaştırıldığını, yüklenicinin villaları tamamlayıp arsa sahibine teslim ettiğini, villaların oturularak ve kiraya verilerek kullanılmaya başlandığını, ancak yüklenicinin hak ettiği 2 numaralı villanın devrinin halen yapılmadığını, davalının yaptırdığı delil tespitine göre 12.500 TL'lik bir eksiklik olup bunun faizi ile birlikte 13.000 TL olarak depo edilmesine hazır olunduğunu" iddia ederek, anılan taşınmazın tapu iptali ile davacı adına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde ise rayiç değerinin tespitine ve faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. Maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Bu genel bilgilerden sonra somut olaya gelince; Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temliki halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/212 Esas sayılı dosyası incelendiğinde; Davacılar Arife Semerci, Ayşe Avcı, emine Hatun Aytek, Hatice Köylü, Hüseyin Avcı, Mehmet Ali Avcı, Muzaffer Avcı tarafından davalılar T16 ve Eryılmazlar şirketi aleyhine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı alacak davasının açıldığı dosyanın mahkeme dosyası ile birleştirilmesine karar verildiği tespit edilmiştir. Asıl Dosya Açısından; Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kısmi nama ifaya izin istemine ilişkindir. 1- Eser sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükleyen ani edimli sözleşmelerdendir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : None DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacak KARAR : Nazilli 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 28/04/2021 tarih ve 2019/477 Esas, 2021/178 Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davacılar vekili davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi'nin 21/10/2021 tarih ve 2021/2004 Esas 2021/1486 Karar sayılı görevsizlik kararı ile dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü. İSTEM: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; "Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince; davalı arsa sahiplerinin ödemeleri gereken 500.000 TL'den 105.000 TL'sini ödedikleri kalan 395.000 TL' sini ödemedikleri" iddiası ile, 395.000 TL alacağın tahsiline karar verilmesini istemiştir....
O halde mahkemece yapılacak iş; dava konusu 444 ada 10 sayılı parselin maliklerinden Filiz Merdivenli'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesi yapıp yapmadığı ve başkaca bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı araştırılmalı, bulunması halinde yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan diğer arsa sahipleri hakkında da dava açmak üzere davacı tarafa mehil vermeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, arsa sahiplerinin savunma ve delillerini toplanmalı, yüklenicinin hissesine düşen 3 nolu bağımsız bölümün satış yetkisini arsa sahiplerinden isteyebilmesi için inşaatı sözleşme şartlarına göre yürütüp tamamlaması gerektiği anlaşıldığından, yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenmeli ve tüm deliller toplandıktan sonra sonucuna göre davacının talepleri hakkında bir karar vermek olmalıdır....
