Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Taraflar arasındaki 01.04.2002 günlü Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca davacıya ait 6 parsel nolu taşınmaz üzerine bodrum, zemin, 3 normal ve 2 çatı katı arası piyesli bina inşa edilecek, 5 kat 10 bağımsız bölümden oluşan inşaattan 3 tanesi kaba, 1 tanesi anahtar teslimi olmak üzere toplam 4 daire arsa sahibine teslim edilecektir. Yapı ruhsatı 13.08.2002 tarihinde alınmış, ancak bina ruhsata ve tasdikli projesine aykırı olarak yapıldığından ilgili belediyece 19.03.2004 tarihinde yapı tatil tutanağı düzenlenmiştir....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2-Davalının diğer temyiz itirazlarına gelince; Davacı, taraflar arasında ... 3. Noterliği'nde 29.06.2009 tarihinde yapılan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... İli, ... İlçesi,......
Öte yandan, arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir eseri meydana getirerek onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Türk Borçlar Kanununun 470. maddesinden alır. Anılan hükme göre; “eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."...
Bilirkişiden rapor aldırılmış, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince dairelerin tamamlandığı, dava konusu dairenin bedelinin 210.000 TL olduğu bildirilmiştir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2018/436 Esas ve 2018/10082 Karar numaralı ve benzer ilamlarında belirttiği gibi, arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
A.Ş. arasında imzalanan ve tapuda pay devri yapılmak suretiyle geçerli hale gelen 23.08.1994 tarihli adî yazılı daire karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 5. maddesinde yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin inşaat seviyesine göre aşamalı devri öngörülmüş, aynı maddenin (d) bendinde son 4 daire ve dükkanın tapusunun, inşaat tamamen bitirilip mesken raporu alındıktan sonra, elektrik ve su aboneleri yapılıp inşaat işi kalmayınca yükleniciye devredileceği kararlaştırılmıştır. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin öngörülen arsa payına hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve eklerine, tasdikli projesiyle, ruhsatına ve imara uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Sözleşmenin az yukarıda sözü edilen maddelerinde inşaatın iskân ruhsatı alınarak teslim edileceği, elektrik ve su aboneliklerinin dâhi yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmıştır....
karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih koşulları oluşması nedeniyle geriye etkili feshinin sonucu olan tapu iptal ve tescile" karar verilmiştir....
Asıl davada davalı arsa sahipleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye 4 adet bağımsız bölüm bırakıldığını, adı geçen sözleşmede kademeli ferağ hükmü bulunduğundan yükleniciye bırakılan 2 adet bağımsız bölümün yüklenicinin sattığı dava dışı kişilere devrinin gerçekleştirildiğini, yüklenici eseri tamamlamadığından davanın reddi gerektiğini savunmuşlardır. Davalı yüklenici davaya cevap vermemiştir. Birleştirilen davada davacı vekili; davacının, asıl dosya ile aynı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye bırakılan 3 numaralı bağımsız bölümün satışı ile ilgili olarak davalı yüklenici ile ......
Dava konusu dairenin müteahhide düştüğünün tespit edilmesi halinde dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirileceğinden bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir....
İNCELEME ve GEREKÇE: Dava, hukuki niteliği itibari ile; kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin geriye dönük olarak feshi, tapu iptali ve tescil taleplerine ilişkindir....
