Ggayrimenkul satış sözleşmeleri için sıhhat (geçerlilik) şartı olarak TBK. 237m. TMK.706.m. TK 26m yazılı olarak resmi şekilde yapılmasını şart koşmuştur. Keza satış vaadi sözleşmesi de yine (Noterlik Kanunu 60.m) resmi yazılı şeklide yapılmasını sıhhat (geçerlilik) şartı olarak düzenlemiştir. Dolayısıyla taraflar arasında yapıldığı kabul edilen 05/02/2016 tarihli adi yazılı belge ister satış ister satış vaadi olarak yorumlansın geçerlilik (sıhhat) şartı unsurunu içermediğinden geçerli değildir. Keza bu durumda geçersiz sözleşmede düzenlenen cezai şart da geçerli değildir. Geçersiz sözleşmeden ötürü yapılan edimler, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebilir....
Davada, davalıya ait taşınmazın harici satış sözleşmesi gereği satın alındığı halde resmi satış gerçekleşmediği ileri sürülerek taşınmazın bedeli karşılığında davalıya ödenen 2000,00 TL’nin iadesi istenilmiştir. Davalı, zamanaşımı nedeniyle davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği bir yıl olan zamanaşımı süresinin geçtiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm, süresinde davacı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık tapulu taşınmazın harici satışından kaynaklanmaktadır. Sözleşme, BK 213, TMK 706, Tapu Kanunu 26.maddeleri hükmü gereğince resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. Ancak, geçersiz sözleşmeden kaynaklansa dahi, sözleşmeden ... uyuşmazlıkta BK. 125.maddesinde öngörülen 10 yıllık zamanaşımı uygulanır. Harici satışın yapıldığı 15.05.2000 tarihinden davanın açıldığı 14.05.2010 tarihine kadar 10 yıllık zamanaşımı süresi dolmamıştır....
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin bu özelliğinden dolayı borçlunun temerrüdü halinde alacaklının haklarını düzenleyen Borçlar Kanunu'nun 106. maddesinin somut olaya uygulanması gerekir. Anılan hüküm uyarınca satış vaadi borçlusu temerrüde düşmüşse vaad alacaklısı olan alacaklının (davacının) yasadan kaynaklanan üç ayrı seçimlik hakkı vardır. Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı (BK m. 106/1), aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararın tazminini isteme hakkı (BK m. 106/11), akdin feshi ve menfi zararın istenmesi (BK m. 106/III) hakkıdır....
Taşınmaz satışına ilişkin yapılan harici sözleşme BK.213 , MK. 716 ve Tapu kanunun 26. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmamış ve alıcı (davalı) sözleşmeyi resmi şekilde yapmaktan vazgeçmiştir. BK. 405/1 Maddesi gereğince kural olarak tellal yaptığı hazırlık veya icra eyledi tavassut aktin icrasına muncer olunca ücrete hak kazanır. Bu yasal düzenleme emredici nitelikte olmadığı için taraflar bunun aksini karalaştırabilir. Somut uyuşmazlıkta da yukarıda açıklandığı üzere taraflar sözleşmenin 5. maddesinde taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılıp geçerlik kazanmasına bakılmaksızın komisyon ödemeyi kabul etmişlerdir. Ne var ki satış sözleşmesi hukuken geçerli şekilde inikad etmese dahi ücret ödeneceğinin kararlaştırılması, haklı sebepler nedeniyle satış sözleşmesinin gerçekleşmemesi halinde bu kararlaştırma alıcı açısından hukuki sonuç doğurmaz....
ile Sezai Efe tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davacı eldeki dava ile davalı yüklenicilerden satın aldığı dairenin sığınak olduğunun daha sonra anlaşıldığını belirterek, satış bedeli olarak ödenen para ile daire içine yaptığı kalıcı masrafların bedelinin tahsilini istemiş, eş söyleyişle sözleşmeden ödenerek satış bedelini ve yaptığı masrafları talep etmiştir. Mahkemece, davacının dava konusu yeri davalılardan 33.000 TL’ ye harici sözleşme ile satın almakla birlikte, ayrıca resmi senet ile arsa payı satın aldığı anlaşılmış olduğu için, arsa payı çıktıktan sonra bina için ödediği bedel ile yapmış olduğu zaruri masrafların iadesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verildiği anlaşılmaktadır. Ne var ki yukarıda açıklandığı üzere, davacı eldeki dava ile sözleşmeden dönmüş sayılmakla, sözleşme bedeli ile yaptığı masrafları davalılardan talep etme hakkına sahiptir....
Birleştirilen dosyada davacı ..., davacı ... ile aynı sözleşmelere dayandıklarını belirterek yüklenici tarafından kendisine teslim edilen 3.kat dairenin adına tescili, ayrıca sözleşmeden doğan kira kaybından kaynaklanan zararı nedeniyle şimdilik 1.000,00 TL maddi ve 500,00 TL manevi tazminatın tahsili isteğinde bulunmuştur. Davalı arsa maliki, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği gibi ruhsata aykırı kaçak kat inşa ettiğini, davacının tescil isteğinin koşullarının oluşmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı yüklenici, davacılar tarafından 4.000,00 TL peşin ve ayrıca 4.300 USD ödendiğini, davacıların sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, ödenen bedel karşılığı olarak davacılardan ...’ye 3.katta bulunan dairenin teslim edildiğini, Naile’nin tazminat isteğinin yerinde olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur....
Mahkemece; dava konusu taşınmaz ile ilgili açılan müdahalenin önlenmesi davasının kesinleştiği ....03.2007 tarihinden, 09.04.2012 dava tarihi arasında sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ... yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğinden bahisle zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Taraflar arasında düzenlenen ....08.1990 tarihli harici sözleşme ile davalı ... tarafından davacı ...'ya ....600 m² ....000.000 TL'ye satıldığı, bedelinin ödendiği anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak davalı tarafından davacı aleyhine açılan müdahalenin önlenmesi davası sonucunda mahkemece, taşınmazın haricen satışının mümkün olmadığından davanın kabulü ile davacının taşınmaza yönelik müdahalesinin önlenmesine karar verilmiş, hüküm ... ....... Dairesinin onama ilamı ile ....03.2007 kesinleşmiş, bu dava ise 09.04.2012 tarihinde açılmıştır....
Bu husus 6098 sayılı TBK'nin 237. maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.” şeklinde açıklanmıştır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz. Bu durumda davacı vekili tarafından sunulan tarihsiz harici satış senedinin düzenlendiği belirtilen dönemde eski 351 parsel numaralı taşınmaz tapuya kayıtlı olduğuna göre mahkemece davacının tescile yönelik talebinin reddedilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.”...
Mahkemece, taraflar arasında adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi düzenlendiği, resmi şekle uyulmadığından bu sözleşmenin geçersiz olduğu, takip konusu senedin ise aradaki sözleşmenin eki olarak davacıya imzalatıldığı, bilahare kesilmek suretiyle müstakil senet haline getirtildiği, taraflar arasında başkaca herhangi bir ilişki bulunmadığı, adi yazılı sözleşme gereği davalının davacıya herhangi bir taşınmaz devri yapmadığı ve böylece senet bedelsiz olduğu halde davalı tarafça icra takibine başlanıldığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile davacının icra takibine konu bono nedeniyle borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, harici taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle verildiği iddia olunan bonodan dolayı borçlu olunmadığının tespitine ilişkindir. Davalı vekili duruşmadaki beyanında, bononun sözleşme uyarınca verildiğini kabul etmemiştir. Bono kambiyo senedi niteliğinde olup, sebepten mücerrettir....
Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile 27.245.50 Euro'nun dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi gereğince Devlet Bankalarının Euro ile açılmış 1 yıllık vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı işletilmesine, taşınmazın satış fiyatına göre hakkaniyet indirimi yapılarak %3 cezai şart bedeli 2.355 Euro'nun davalıdan tahsiline karar verilmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir. Taraflar arasında düzenlenen 08.02.2008 tarihli harici sözleşme gereğince davacıların davalıdan 6. Blok, 39 nolu daireyi satın almak için 78.500 Euro'ya anlaştıkları, sözleşmenin 11/4-b maddesinde satıcının sözleşmeyi ihlal etmesi halinde % 6 satış bedelinin tazminat olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacıların ibraz ettiği ödeme dekontları bilirkişi tarafından incelenmiş ve alınan raporda davacıların toplam 27.245.50 Euro ödedikleri anlaşılmıştır....
