Davacının, harici satış nedeniyle davalı yana satış bedelinin 2.000 TL'lik kısmını ödediği sabit olduğuna göre, harici satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesi gözetilerek satış bedelinin verildiği tarihten dava tarihine kadar altın, döviz fiyatları, tefe-tüfe endeksleri, memur maaş katsayısı, işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik etkenler uyarınca uyarlaması yapılarak ulaşacağı değerin (miktarın) belirlenmesi, bu konuda bir mali müşavir veya muhasebeci ile bir bankacıdan gerekçeli ve denetime açık rapor alınması gerekir. Mahkemece, bu hususun gözden kaçırılarak bedel isteğinin 2.000 TL'lik kısmı bakımından da yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi isabetli olmamıştır....
Dava, harici satışa dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde bedel iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davacının resmi şekilde yapılmayan sözleşmeye istinaden yaptığı tapu iptal ve tescil isteğinin reddine karar verilmesi yerinde olmuş ise de, bedel isteğinin reddine dair karar dosya kapsamına uygun düşmemektedir. Harici satış bedelinin ödendiği yönündeki iddianın HUMK'un 288. maddesi (6100 sayılı HMK'nin 200/1. maddesi) hükmü gereğince; yazılı belge ile ispat edilmesi gerekeceği kuşkusuzdur. Dosya kapsamı incelendiğinde 02.02.1990 tarihli harici satış sözleşmesindeki imzanın dahili davalıların murisi ...'in eli ürünü olduğu adli tıp kurumu raporu ile sabittir. İlgili sözleşmede satış bedeli 30.000.000 TL olduğu ve bu paranın bir kısmı nakit bir kısmı ise çek olarak ödendiği belirtilmiştir. Diğer bir ifadeyle taşınmaz satışı için bedel ödendiği, bedelin (miktarları belli olmasa bile) çek ve nakit para olarak taşınmazını satan ...'e verildiği sabittir....
Saptanan bu olgular karşısında edimini yerine getirmeyen davalı taraf olup, tapu vermekten ve ifa’dan kaçınmıştır. Daha açık bir söyleşiyle geçersiz bir sözleşmede tarafların iradeleri (rızaları) ferağın Tapu Sicil Müdürlüğü önünde yazılmak suretiyle geçerli bir sözleşme yapmak konusunda birleşir. Bu koşulla, alıcının satış parasını satıcıya ödediği kabul edilir. Satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı taktirde aldığı satış parasını geri vermeye mecburdur. Bu halde alıcı, satıcının ferağı vermesini bekler. Bu ümidi kesildiği taktirde verdiği parayı istemek yönüne gider. İşte satış parasının geri verilmesi davasında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının olanak dahilinden çıktığı tarih olur. Davacının ihtarname çekme ve buna benzer bir uyarıda bulunma zorunluluğu da bulunmamaktadır....
TARİHİ : 14/01/2022 NUMARASI : 2021/574 ESAS ARA KARAR DAVA KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) KARAR : Davacılar vekili tarafından davalı aleyhine açılan harici sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil olmadığı taktirde tazminat isteğine ilişkin davada ilk derece mahkemesince verilen ara karara davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuş olmakla, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; KARAR Dava;harici sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil olmadığı taktirde tazminat isteğine ilişkindir....
Dosya kapsamından, dava dayanağı 28.05.1970 gün ve 7273 sayılı Kütahya Noterliğince düzenlenmiş, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde taşınmaz satış bedelinin 8.000- TL. olarak gösterildiği anlaşılmıştır. Dava gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde dava konusu dava konusu taşınmazın rayiç değeri olan 10.000,00 YTL’nin tahsili istemine ilişkindir. İstem tapu iptali ve tesciline ilişkin olduğundan görevli mahkemenin dava tarihindeki değere göre belirlenmesi gerekir. Yargıtay H.G.K.'nun 29.03.2006 gün 2006/14-91-2006/115 sayılı kararında da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları ile benzer nitelikteki tenkis davalarında da taşınmazın dava tarihindeki değerinin esas alınması gerektiği kabul edilmiştir. Somut olayda; dava konusu Kaşıkara Köyü 261 numaralı parselin dava tarihindeki değeri 28.01.2009 günlü bilirkişi ek raporuna göre, 11.341,68 YTL olup, sulh hukuk mahkemesinin görev sınırının üzerindedir....
Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının maliki olduğu 1261 ada 6 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından eski ... ile yapılan harici satış sözleşmesine dayalı olarak kullanıldığı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık olmadığı, harici satış sözleşmesinin geçersiz olması nedeniyle harici satış sözleşmesinin davalıya ayni hak bahşetmeyeceği, davalı tarafından mülkiyet hakkına veya şahsi hakka dayalı üstün hakkın varlığının kanıtlanmadığı dikkate alınarak asıl davada el atmanın önlenmesi talebinin kabulüne, birleştirilen davada tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesi, birleştirilen davada davacının harici satış sözleşmesine dayalı olarak taşınmazı kullandığı dikkate alınmak suretiyle malzemenin dava tarihindeki değerinin bilirkişiye hesaplattırılarak TMK'nın 723/1 gereğince davacı için uygun bir tazminata hükmedilmesi, davacı tarafından ödenen harici satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava...
Harici satışlarda Türk Medeni Kanununun 994. maddesi hükmü uyarınca harici satış bedelinden kaynaklanan hapis hakkı niteliğinde kişisel hak bahşeder. Şu da ifade edilmelidir ki, 10.7.1940 tarih 2/77 Sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında "Haricen yapılan taşınmaz mal satışından dönüldüğünde verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir." Harici satış sözleşmesinin hukuken geçersiz olması nedeniyle, 10.07.1940 tarihli 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve haksız iktisap kurallarına göre herkesin aldığını iade ile yükümlü bulunduğu ve tarafların aldıklarını iade edeceği yolundaki genel ilke ve kabul karşısında, öncelikle; taşınmazı haricen satın alana ödenmesi gereken miktarın ne olacağı ve iade kapsamının belirlenmesi gerekir. İadesi gereken bedel; harici satış sözleşmesinde gösterilen bedel mi? taşınmazın dava tarihindeki güncellenmiş (rayiç) bedeli mi?...
İlk derece mahkemesince de, tapu iptal tescil davasının esastan reddine, alacak davasının da zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir. 07/06/1939 tarih, 1936/31 Esas ve 1939/47 karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, tapulu taşınmazın harici satış sözleşmesine konu edilerek ödenen satış bedelinin, sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle geri iadesine ilişkin B.K. 125. maddesine göre 10 yıllık zamanaşımı süresinin başlangıç tarihi, satış bedeline ilişkin paranın verildiği tarih değil, sözleşme geçersiz olsa da satıcının rıza ve ihtiyariyle taahhüdünü her zaman yerine getirebileceği göz önüne alınarak, bunun ifasını beklemek durumunda bulunan alıcı için ancak davaya konu taşınmazın tapuda ferağ ümidinin ortadan kalktığı veya ifanın imkansız hale geldiği tarihtir. Ayrıca satışa konu taşınmazın zilyetliği devredilmişse zamanaşımı süresi de, zilyetlik devam ettiği sürece işlemez. (Yargıtay 13....
ın müşterek muristen kendisine intikal edecek olan bir kısım taşınmazlardaki hissesini 27.07.1972 tarihli harici satış senedi ile 1.800,00 TL bedel karşılığında davacı ...'a, diğer taşınmazlardaki hisselerini ise tarihsiz harici satım sözleşmesi ile 8.000,00 TL bedel karşılığında davacılar ..., ......attığını ve taşınmazların zilyetliklerini de devredip bedellerini aldığını, yine davalılardan .....müşterek muristen kendisine intikal edecek olan toplam 8 parça taşınmazdaki hissesini 10.09.1975 tarihli harici satış senedi ile 12.000,00 TL bedel karşılığında analığ......sattığını ve zilyetliğini devrettiğini, davalılardan ...'...
Ancak bu yüklenici firma tüzel kişiliği ile davacılar arasında inşaa edilen bağımsız bölümlerin satışına ilişkin bir sözleşme olmayıp , yüklenici firma temsilcisi olan davalı ...in imzaladığı harici satış sözleşmesi bulunmakta olup bu sözleşme ile ancak daire karşılığı sözleşme kapsamında yüklenici firmaya bırakılan 6 nolu dairenin haricen satışından bu satışa ilişkin arsa malikleri tarafından bir yetkilendirme veya temsil yetkisi bulunmadığından davalı arsa malikleri sorumlu olmayacaklarından bu işlemden işlemi yapan davalı ... ( yüklenici firma temsilcisi) şahsen sorumlu olacaktır. Bu yetkisiz temsille yapılan harici taşınmaz satış sözleşmesine göre satış bedeli olan 44.000 İngiliz sterilini davalı ... tarafından alınmış, ancak yine harici satışa konu olan taşınmaz arsa maliklerinden alınan vekaletname ile dava dışı 3. kişiye tapuda satış ve devri davalı ... tarafından yapılmıştır. Arsa maliklerinden ...'...
