Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125.maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır .Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 20.08.1993 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yasal şartlara uygun olarak düzenlendiğinden geçerlidir. Ancak sözleşmenin ifası taşınmaz üçüncü bir kişi adına 06.03.2002 tarihinde tescil edilmekle imkansız hale geldiğinden, davacı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifasının imkansız hale geldiği bu tarihten itibaren 10 yıl içinde taşınmazın ikame değerini geri isteme hakkına sahiptir....
Temyiz dilekçesini yasal 10 günlük temyiz süresi aşılarak 18.10.2016 tarihinde verdiği anlaşılmakla, davacının temyiz talebinin süre aşımı nedeniyle reddine karar vermek gerekmiştir. 2-Dava, taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın devrinin yapılmaması nedeniyle tapu iptal tescil olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Davalı davacının taşınmazı değerinin çok altında aldığını, gabin nedeniyle sözleşmesinin geçersiz olduğunu savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Taraflar arasında noterde düzenlenen 27.6.2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı adına kayıtlı 272 parseldeki hisselerinin tamamını 110.000,00TL bedelle davacıya satmayı vaad etmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise davalının hisselerinin değeri sözleşme tarihinde 2.240.000,00TL olarak tespit edilmiştir. 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 28. maddesinde aşırı yararlanma (gabin) hali düzenlenmiştir....
Davanın reddine ilişkin olarak verilen karar Dairece, “...taraf tanıklarının dinlenmesi, çekişmeli payın dava tarihi ve satış vaadi sözleşmesi ile resmi aktin yapıldığı tarihler itibariyle değerinin belirlenmesi, satış vaadi sözleşmesinin murisin iradesi doğrultusunda yapılıp yapılmadığının irdelenmesi ayrıca dava dışı ...lehine 23.08.2003 tarihinde tapuya işlenen satış vaadi şerhini görerek davalının taşınmazı satın almasının irdelenmesi, tüm bu olgular ile toplanan deliller, toplanacak delillerle birlikte değerlendirilerek hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken noksan soruşturma ile yetinilerek yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir....” gerekçesi ile bozulmuş, mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde satış vaadi sözleşmesi gereği temlik yapıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla Tetkik Hâkimi ...’un raporu okundu, düşüncesi alındı....
HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar bir kısım davalılar vekilince temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı nedenlerle bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hükmü temyize bir kısım davalılar vekili getirmektedir. Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin eldeki davada, davalıların murisi ...'ün, dava konusu taşınmazı satış için vekaletname verdiği 18.04.2006 ve satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı 29.05.2006 tarihleri itibariyle hukuki ehliyete haiz olup olmadığı konusunda rapor alınmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır....
Noterliği'nde 04.07.1995 tarihinde düzenlenen 5025 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin incelenmesinde, vaad borçlusu Didar'ın 564 ada 10 parselde kayıtlı ve arsa vasfında bulunan gayrimenkul üzerindeki 2. kat 2 nolu daireyi tüm arsa payı ile birlikte vaad alacaklısı Halil İbrahim'e satmayı vaad ettiği görülmüştür. Buradan anlaşılacağı üzere 04.07.1995 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde 2 nolu daire satışa konu edilmiştir. Tapu kayıt bilgileri incelendiğinde, 10 nolu parselin üzerinde bir yapı bulunmakla birlikte dava konusu taşınmazda kat mülkiyeti yahut kat irtifakı bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle davanın kabulü ile tapu iptal ve tescil hükmü kurulması doğru görülmemiştir. Arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, (değerleme oranında) arsadan pay verilmesidir....
Taraflar arasındaki uyuşmazlık gayrimenkul satış vaadi ve alıcı kredisi temini sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Sözleşmenin 21.maddesinde taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözümü için tahkim şartı öngörülmüş ise de tapuda kayıtlı bir taşınmazın satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde ( resmi şekilde) yapılması gerektiğinden, somut olayda da söz konusu sözleşme noterde yapılmadığından geçersizdir....
Dava İİK.nun 277 ve devamı maddelerine dayalı tasarrufun iptali istemine ilişkindir.Tasarrufun iptali davalarında kural olarak, tasarrufun iptal edilebilmesi için borcun doğum tarihinin iptali istenilen tasarruf tarihinden önce olması gerekir. Somut olayda davacı alacaklı Bornova 1. icra müdürlüğünün 2000/2972 sayılı dosyası ile icra takibine girişmiş ve takibin dayanağı olarak 27.07.2000 tarihli anlaşma olarak gösterilmiş olup borçlu borcu kabul ettiğini bildirmiş davaya konu edilen taşınmaz ise borçlu tarafından davalılardan ... ...’a 14.07.2004 tarihinde tapu sicil müdürlüğünde satmıştır. Davalılar her ne kadar taşınmazı 24.05.2000 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satışa konu olduğunu ve mahkemece de bu satışa değer verilerek tasarruf tarihinin borcun doğum tarihinden önce olması nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de varılan sonuç dosya içeriğine ve Yargıtay uygulamalarına uygun değildir....
esas alan bir sözleşme olarak kabul edilebileceğini, tapusuz bir taşınmazın satışının vaad edilmesinin teknik olarak mümkün olmadığını, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin esasen bir taşınmazın tapuda devrini ihtiva eden bir sözleşme olduğundan dolayı tapusu olmayan bir taşınmazın devrinin imkansız olduğunu ve sözleşme de konusuz kalacağını, tapusuz bir taşınmazı elinde bulunduran kişinin hakkının zilyetlik hakkından öteye geçemeyeceğini, bu sebeplerle tapusuz bir taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığını, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu olabilecek gayrimenkulün tapuda kayıtlı bir taşınmazın olması gerektiğini kabul etmemekle birlikte sözleşmenin geçerli bir sözleşme olduğu varsayılsa bile 2003 tarihinde imzalandığı için sözleşmenin TBK m. 146 gereğince 10 yıllık zaman aşımına tabi olduğundan sözleşmenin zaman aşımı sebebiyle geçersiz hale geldiğini, müvekkilinin bunca yıl...
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz. Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında; Davacı, miras bırakan annesi Hatice'nin davalıların miras bırakanları Fatma adına tapuda kayıtlı 274 parsel sayılı taşınmazı noterde 13.11.1973 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı, miras bırakan annesinin dava konusu taşınmazı satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını ileri sürerek dava açmış diğer mirasçıları da davalı göstermiştir....
Asıl davada anılan satış vaadi sözleşmesi uyarınca tapu iptali ve tescil, tescilin olmaması halinde satış vaadi sebebiyle davalılardan 650,00 tazminatın tahsili, karşı davada 14.05.1980 tarihli satış vaadi sözleşmesinin feshedilmiş olduğunun tespiti ile iptaline karar verilmesi, birleşen 1992/136 Esas sayılı davada 14.05.1980 tarihli satış vaadi sözleşmesinin iptali ve birleşen 2000/182 Esas sayılı davada ise 14.05.1980 tarihli satış vaadi sözleşmesinin, satış vaadinde bulunan ...’in imzasının sahte olması ve hukuki ehliyetinin bulunmaması sebebiyle iptali talep edilmiş, birleşen 1991/652 Esas sayılı davada ise 18.09.1987 tarihli “Satış vaadi sözleşmesi” uyarınca tapu iptali ve tescil isteminde bulunulmuştur.Asıl dava, karşılık dava ve birleşen davalara dayanak teşkil eden gerek 14.05.1980 gerekse 18.09.1987 tarihli sözleşmeler taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri olup, taraflar arasında eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmamaktadır....
