Hükmü, davacı temyiz etmiştir. 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddesinde “..Noterlik Kanunun 44.maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verilir” hükmü yer almaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi için özel bir şerh sözleşmesi yapılması veya satış vaadi sözleşmesinde “sözleşmenin tapuya şerh edileceğine” dair bir hükme yer verilmesi gerekmez. 2644 Sayılı Tapu Kanununu 26.maddesine göre biçimine uygun düzenlenmiş sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı ve taraflardan birinin yazılı istemi yeterlidir. Dolayısıyla, sözleşmenin taraflarından birinin bu hususu dava yoluyla mahkeme huzuruna getirmesi gerekmez. Davacı, idari makamın görevine giren bir işi dava ettiğinden, HUMK’nun 7.maddesi gözetilerek davanın yargı yolu nedeniyle reddi gerekirken, esas bakımından yazılı bazı gerekçelerle reddi doğru olmamıştır....
Şu hale göre, satış vaadi şerhi tarihinden sonra, satış talep tarihi itibariyle 5 yıldan fazla zaman geçtiğine ve satış vaadi lehtarı olan 3. kişi şirketin, şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde mahkemede tescil davası açtığına ve lehine tescil kararı verildiğine yönelik bir belge ve delil de olmadığına göre, artık bu hakkın, 3. kişilere karşı ileri sürülmesi imkanı yasal olarak ortadan kalkmıştır. Dolayısı ile taşınmaz mülkiyetinin, satış vaadi lehtarı olan 3. kişi şirket tarafından iktisabı da sözkonusu olmadığından, satış talep tarihinde takip borçlusu adına kayıtlı taşınmaz hakkında satış kararı verilmesine ve bu yönde talimat yazılmasına bir engel bulunmadığı açıktır....
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü davalı ... temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı vekilinin diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-TMK’nun 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır. Davacıda usulüne uygun olarak düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin tapu kaydına şerh verilmesi için Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuruda bulunmuş, ancak taşınmaz kaydındaki kamu hacizleri nedeni ile şerh istemi reddedilmiştir. Taşınmaz kaydındaki kamu hacizlerinin satış vaadi sözleşmesinin şerhine engel teşkil etmeyeceği kuşkusuzdur. Mahkeme de bu gerekçelerle davayı kabul etmiştir....
Davalı … Genel Müdürlüğünün Savunması : Arnavutköy Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı yazısında, taşınmazın … firması adına kayıtlı olduğu, taşınmaz üzerinde 2 adet ihtiyati tedbir şerhi, 219 haciz, 3 adet rehin ve rehnin üzerinde de şerh bulunduğu, davacı ile … firması arasındaki 11/10/2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım sözleşmesinin 10. maddesinin “Alıcı ve satıcı işbu sözleşmeyi ilgili tapu sicil müdürlüğüne birlikte başvurarak satış vaadi sözleşmesi olarak şerh ettirebilirler....
Bunun sonucu olarak da satış vaadi sözleşmesinin tarafları, bu sözleşmeden doğan haklarını yalnız birbirlerine veya haleflerine karşı ileri sürebilirler. Hemen belirtelim ki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel haklar gibi bazı kişisel hakların, tapu siciline şerh edilmesi olanaklıdır. Nitekim “kişisel hakların şerhi” başlıklı TMK’nın 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır. Bu olanaktan yararlanarak tapu siciline şerh edilen kişisel hak, ayni hak niteliğini almamakla beraber, aynilik güç ve etkisi kazanmaktadır....
HUKUKİ DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE:Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ilgili tapu kütüğüne şerh ve tescil edilmesi isteğine ilişkindir.Davacı taraf,------------ --------- ilgili tapu kütüğüne şerh ve tescil edilmesini talep etmektedir.Tapu maliki davalı --------- arasında akdedilen------------ tarafı olmadığından bu haliyle tapuya şerh verilmesi mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur....
HUKUKİ DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE:Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ilgili tapu kütüğüne şerh ve tescil edilmesi isteğine ilişkindir.Davacı taraf,------------ --------- ilgili tapu kütüğüne şerh ve tescil edilmesini talep etmektedir.Tapu maliki davalı --------- arasında akdedilen------------ tarafı olmadığından bu haliyle tapuya şerh verilmesi mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur....
Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanununda düzenlenen diğer şerhlerde sözleşmelerin tapu kütüğüne şerhi için bu hususta ayrı bir şerh anlaşmasına ihtiyaç bulunduğu halde satış vaadi sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerhi için, alıcının tapu memuruna tek taraflı istemi yeterlidir (TST m. 47). Kanunun emredici hükmüne göre, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re`sen terkin olunur (2644 sayılı Tapu K. m. 26/8). Yine Tapu Sicil Tüzüğünde mevcut emredici özel düzenleme gereğince; Kanunda açıkça gösterilen hâller ile şerhedilmiş kişisel haklarda belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması hâlinde taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin işlemi yapılır. Bir aynî hakkın veya şerhedilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir (TST m. 69/4)....
Satış vaadini kabul edene kişisel bir hak sağlayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin TMK'nun 1009 ve Tapu Kanununun 26.maddeleri uyarınca tapu kütüğüne şerh edildikten sonra taşınmazda ayni hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilme olanağı kazanmaktadır. Çünkü kişisel hakkın tapuya işlenilmesiyle sonradan hak kazanan 3.kişiler bu konuda uyarılmış olur. Somut olayda davalı arsa maliki T14 müteahhit Kadim Yapı-Betacons-Düzey İnşaat Adi Ortaklığı arasında düzenleme taşınmaz satış vaadi ve hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, davacılar ile davalı Kadim Yapı-Betacons Adi Ortaklığı arasında dava konusu bağımsız bölümlere ilişkin ayrı ayrı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığı sabittir....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Gerçekten, Tapu Kanununun 26.maddesi uyarınca usulüne uygun olarak yapılan ve geçerliliği olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi olanaklıdır. Tapu kütüğüne şerh edilen satış vaadi sözleşmesi, bu sözleşmeyle kazanılan kişisel hakkı güçlendirir ve bu şerhle kazandığı hak satış vaadi alacaklısı tarafından sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir....
