Davacı vekili asıl ve birleştirilen davada, davalı ...’in 20.04.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle dava konusu 859 ada, 29 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı bodrum kat, 1 numaralı bağımsız bölümü müvekkiline satmayı vaat ettiğini, satış vaadi sözleşmesinin 04.07.2006 tarihinde dava konusu taşınmazın tapu kaydına şerh edildiğini, müvekkilinin davalı ... aleyhine açtığı satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası sonucunda taşınmazın davacı adına tescil edildiğini, kararın 13.09.2011 tarihinde kesinleştiğini belirterek dava konusu taşınmaz üzerine satış vaadi şerhinden sonra konulan takyidatların kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiş, 29.06.2016 tarihinde davalı ... A.Ş. yönünden davadan feragat ettiklerini beyan etmiştir. Bir kısım davalı vekili, davanın reddini savunmuştur....
TMK’nın 1009. maddesi ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca satış vaadi sözleşmesi ile tanınan ileride satın alma hakkının tapu siciline şerhi olanaklıdır. Tapu Kanununun 26/6 maddesinde de “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu müdürü veya memuru tarafından re’sen terkin olunur” hükmü bulunmaktadır. Fakat bu hüküm sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren beş yıl içinde asıl satış akdi yapılmazsa bu şerhi tapu müdürlüğünün re’sen terkin edeceği anlamına gelmez. Bu terkin Tapu Sicil Tüzüğünün 78/4 maddesi gereği ancak taşınmaz malikinin istemi ile yapılabilir. 7. Tarafların satış vaadi sözleşmesini iradi olarak feshetmeleri mümkündür. Fesih halinde, fesih name müdürlüğe ibraz edilirse, satış vaadi sözleşmesinin şerhi terkin edilir. Satış vaadi sözleşmesinin mahkeme kararıyla feshi halinde de aynı uygulama yapılır. Çünkü her iki durumda da şerhin dayanağı olan hak ortadan kalkmış olur....
Hükmü, davacı temyiz etmiştir. 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddesinde “..Noterlik Kanunun 44.maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verilir” hükmü yer almaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi için özel bir şerh sözleşmesi yapılması veya satış vaadi sözleşmesinde “sözleşmenin tapuya şerh edileceğine” dair bir hükme yer verilmesi gerekmez. 2644 Sayılı Tapu Kanununu 26.maddesine göre biçimine uygun düzenlenmiş sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı ve taraflardan birinin yazılı istemi yeterlidir. Dolayısıyla, sözleşmenin taraflarından birinin bu hususu dava yoluyla mahkeme huzuruna getirmesi gerekmez. Davacı, idari makamın görevine giren bir işi dava ettiğinden, HUMK’nun 7.maddesi gözetilerek davanın yargı yolu nedeniyle reddi gerekirken, esas bakımından yazılı bazı gerekçelerle reddi doğru olmamıştır....
Şu hale göre, satış vaadi şerhi tarihinden sonra, satış talep tarihi itibariyle 5 yıldan fazla zaman geçtiğine ve satış vaadi lehtarı olan 3. kişi şirketin, şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde mahkemede tescil davası açtığına ve lehine tescil kararı verildiğine yönelik bir belge ve delil de olmadığına göre, artık bu hakkın, 3. kişilere karşı ileri sürülmesi imkanı yasal olarak ortadan kalkmıştır. Dolayısı ile taşınmaz mülkiyetinin, satış vaadi lehtarı olan 3. kişi şirket tarafından iktisabı da sözkonusu olmadığından, satış talep tarihinde takip borçlusu adına kayıtlı taşınmaz hakkında satış kararı verilmesine ve bu yönde talimat yazılmasına bir engel bulunmadığı açıktır....
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü davalı ... temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı vekilinin diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-TMK’nun 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır. Davacıda usulüne uygun olarak düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin tapu kaydına şerh verilmesi için Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuruda bulunmuş, ancak taşınmaz kaydındaki kamu hacizleri nedeni ile şerh istemi reddedilmiştir. Taşınmaz kaydındaki kamu hacizlerinin satış vaadi sözleşmesinin şerhine engel teşkil etmeyeceği kuşkusuzdur. Mahkeme de bu gerekçelerle davayı kabul etmiştir....
Davalı … Genel Müdürlüğünün Savunması : Arnavutköy Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı yazısında, taşınmazın … firması adına kayıtlı olduğu, taşınmaz üzerinde 2 adet ihtiyati tedbir şerhi, 219 haciz, 3 adet rehin ve rehnin üzerinde de şerh bulunduğu, davacı ile … firması arasındaki 11/10/2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım sözleşmesinin 10. maddesinin “Alıcı ve satıcı işbu sözleşmeyi ilgili tapu sicil müdürlüğüne birlikte başvurarak satış vaadi sözleşmesi olarak şerh ettirebilirler....
Bunun sonucu olarak da satış vaadi sözleşmesinin tarafları, bu sözleşmeden doğan haklarını yalnız birbirlerine veya haleflerine karşı ileri sürebilirler. Hemen belirtelim ki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel haklar gibi bazı kişisel hakların, tapu siciline şerh edilmesi olanaklıdır. Nitekim “kişisel hakların şerhi” başlıklı TMK’nın 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır. Bu olanaktan yararlanarak tapu siciline şerh edilen kişisel hak, ayni hak niteliğini almamakla beraber, aynilik güç ve etkisi kazanmaktadır....
HUKUKİ DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE:Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ilgili tapu kütüğüne şerh ve tescil edilmesi isteğine ilişkindir.Davacı taraf,------------ --------- ilgili tapu kütüğüne şerh ve tescil edilmesini talep etmektedir.Tapu maliki davalı --------- arasında akdedilen------------ tarafı olmadığından bu haliyle tapuya şerh verilmesi mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur....
HUKUKİ DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE:Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ilgili tapu kütüğüne şerh ve tescil edilmesi isteğine ilişkindir.Davacı taraf,------------ --------- ilgili tapu kütüğüne şerh ve tescil edilmesini talep etmektedir.Tapu maliki davalı --------- arasında akdedilen------------ tarafı olmadığından bu haliyle tapuya şerh verilmesi mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur....
Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanununda düzenlenen diğer şerhlerde sözleşmelerin tapu kütüğüne şerhi için bu hususta ayrı bir şerh anlaşmasına ihtiyaç bulunduğu halde satış vaadi sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerhi için, alıcının tapu memuruna tek taraflı istemi yeterlidir (TST m. 47). Kanunun emredici hükmüne göre, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re`sen terkin olunur (2644 sayılı Tapu K. m. 26/8). Yine Tapu Sicil Tüzüğünde mevcut emredici özel düzenleme gereğince; Kanunda açıkça gösterilen hâller ile şerhedilmiş kişisel haklarda belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması hâlinde taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin işlemi yapılır. Bir aynî hakkın veya şerhedilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir (TST m. 69/4)....
