Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Bu nedenle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan hak esasında kişisel bir hak olmakla beraber ilgili olduğu taşınmazın tapu siciline şerh edildikten sonra ayni hak tesiri de yapabilecek bir kişisel hak türü olarak kabul etmek gerekmektedir. Satış vaadini kabul edene kişisel bir hak sağlayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin TMK'nun 1009 ve Tapu Kanununun 26.maddeleri uyarınca tapu kütüğüne şerh edildikten sonra taşınmazda ayni hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilme olanağı kazanmaktadır. Çünkü kişisel hakkın tapuya işlenilmesiyle sonradan hak kazanan 3.kişiler bu konuda uyarılmış olur....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda; Tüm Dosya Kapsamıyla; Asıl dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
K A R A R Hükmüne uyulan Dairemizin 06/07/2021 gün ve 2021/965 esas, 2021/4241 karar sayılı ilamında; taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici davalılara bırakılan bağımsız bölümün satışı hususunda davacı ile davalı yükleniciler arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığının açık olduğu, bu durumda sözleşmenin feshedilmesi ile davacının yükleniciler ile yapmış olduğu sözleşmeden doğan hak ve alacaklarının tahsili imkansız hale geleceğinden davacının bu davayı açmakta hukuki yararı bulunduğunun kabulü ile işin esasına girilerek dava konusu edilen Gölcük .......
Noterliğinin 11.11.2016 tarih ve 29782 yevmiye No.lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin incelenmesinde; arsa niteliğindeki gayrimenkuldeki davalının hak ve hisselerinin 100 hisse itibar edilerek 50 hissesinin 140.500,00 TL bedel mukabilinde satılması - alınması hususunda düzenlendiği, ayrıca sözleşmede satmayı vaad eden ...' e vekaleten ...'...
ait 1/8 hisse hisse yönünden; öncelikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde müvekkil T11 , Döndü ÜREN'e ait hisse için sözleşmede açıkça "ileride tapuyu aldığımda devredeceğim" diyerek belli bir süre kararlaştırılmamıştır....
DELİLLER: Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi, konut satış formu, sözleşme bedeli ve ödemeye ilişkin düzenlemeler belgesi, kredi maliyet bilgileri ve geri ödeme planı, senet suretleri, tapu kaydı delil listeleri sunulan ve toplanan deliller. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, ipoteklerin fekki, tazminat, sözleşmenin ifası mümkün değilse sözleşmenin feshi ile ödenen bedellerin ve menfi zararların tahsili istemine ilişkindir....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Davacı vekili, 417 ada 80 (yeni 5452 ada 7) parsel sayılı taşınmazın 14.05.1991 tarihli düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile davalı tarafından müvekkiline satışının vaadedildiğini, bedelin ödendiğini, taşınmazın müvekkiline teslim edildiğini, müvekkilinin taşınmaz üzerine ev yaptığını belirterek davalı adına kayıtlı payların tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir. Davalı vekili, zamanaşımı süresinin dolduğunu, davalının kullandığı taşınmazın 417 ada 80 parsel sayılı taşınmaz olduğunu, imar uygulaması ile müvekkiline ait payın 5452 ada 7 parsel sayılı taşınmaza geçtiğini, davacının yeni parselde kullandığı bir yerin olmadığını, dava dilekçesinde taşınmazın tamamının satılmış gibi belirtildiğini, satış vaadi sözleşmesinde satılan hisse üzerine çarpı atıldığını bu nedenle sözleşmenin geçersiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur....
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden ... davalar için ... bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi hükmünce on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sezleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaad edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesinde yer ... “dürüst davranma” kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi uyarınca depo ettirilebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur....
