- KARAR - Davacı vekili, davalı arsa sahibi ile yapılan arsa payı karşılığı inşat sözleşmesinin geriye etkili feshine ilişkin kararın kesinleştiğini ileri sürerek, yaptığı imalatın bedelinden fazlaya dair talep hakkı mahfuz kalmak kaydıyla şimdilik 100.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren ticari faiziyle, 17.01.2011 tarihli ıslah dilekçesiyle de toplam 4.433.397 TL’nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı, sözleşme gereğince davacının davalıya gecikme tazminatı ve cezai şart ödemesi gerektiği, bu nedenle açılan davaların bulunduğunu, icra takibi nedeniyle davalının borçlu olduğunu, bu alacakların mahsubu gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredilen bağımsız bölümlerin, devre dayanak sözleşmenin feshi sebebiyle davalı yüklenici ... ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar .... ve... adına kayıtlı tapuların iptaline karar verilmiştir. Dairemiz'in geri çevirme kararı sonrası dosyaya getirtilen tapu kayıtlarından tapu iptali ve tesciline karar verilen bağımsız bölümlerin yükleniciye arsa malikince devredilmediği, söz konusu bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan dava dışı ...dan satın alındığı anlaşılmakta ve davacının sözleşme tarihi itibariyle sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde payı olup olmadığı anlaşılamamaktadır....
Noterliği’nin 20.02.2012 tarih 03832 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusunu oluşturan ...ili Bornova ilçesi ...Mahallesi 234 ada 10 parsel sayılı taşınmazın sözleşme tarihinde 1/2 pay sahibi olduğu anlaşılan Ahmet Demir’in, Bornova 1. Noterliği’nin 13.09.2012 tarih 23495 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusunu oluşturan ...ili Bornova ilçesi ...Mahallesi 234 ada 13 parsel sayılı taşınmazın sözleşme tarihinde 1/2 pay sahibi olduğu anlaşılan Şükrü Taşçı’nın ve Bornova 1. Noterliği’nin 21.02.2012 tarih 05303 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile Bornova 1....
- KARAR - Davacı vekili, taraflar arasında 18.10.2011 tarihinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin arsa üzerinde kendi kiracısı bulunduğunu, kiracısına 30.000 TL ödeyerek arsadan erken tahliye ettiğini, davalı şirketin dava tarihi itibariyle sözleşme konusu yerde inşaata başlamadığını ileri sürerek, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin feshi ile müvekkilinin mahrum kaldığı kira bedeli olan 18.000 TL ve kiracısına ödediği 30.000 TL'nin yasal faizi ile davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Tapu kayıt malikleri (arsa sahipleri) ile ... Ltd. Şti. arasında, Ankara 1. Noterliğinde 08.06.2009 tarihinde imzalanan daire karşılığı inşat sözleşmesi vardır. Buna göre sözleşmeye ekli planda gösterildiği gibi, bir kısım bağımsız bölümler inşaat karşılığı yükleniciye bırakılmıştır. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile yüklenici, arsa sahibine karşı şahsi hak kazanır. Yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, arsa sahibinin rızası gerekmeksizin yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.(BK. md. 183) -Temlik sözleşmesinin yazılı olması yeterlidir. (BK. md.184) Ayrıca noterde resmi şekilde yapılması zorunlu değildir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, yüklenicinin borcu binayı sözleşmeye, amacına ,fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmektir. Satış vaadi sözleşmesi veya alacağın temliki ilgilisine ancak şahsi hak sağlar....
Noterliği'nce ....04.2012 gün 03769 yevmiye no ile düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, arsa malikinin sözleşme ile tapuda davalıya devredeceğini yükümlendiği %70 arsa hisse payının tapusunun iptali ile adına tescil, birleşen dava ise aynı sözleşmenin feshi ve sözleşme nedeni ile ödenen ....000,00 TL'nin tahsili istemidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri "Eser sözleşmesinin bir türünü oluşturmakta olup, bu sözleşme ile yüklenici; arsa sahibinin taşınmazı üzerinde eser meydana getirmeyi ve sözleşmeye uygun bir şekilde teslim etmeyi, arsa sahibide bunun mukabilinde arsa payını devretmeyi taahhüt etmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuki niteliği itibariyle tam iki tarafa borç yükleyen çifte tipli karma sözleşme özelliği taşır....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu kayıtları üzerindeki sözleşme şerhinin terkini isteğine ilişkindir. Dava konusu ...Noterliği'nin 27.07.2004 tarih ve 14526 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri adına vekaleten...tarafından imzalanmıştır. Feshi istenen sözleşmede ... dışındaki arsa maliklerinin de taraf olduğu anlaşılmaktadır. Bu sebeple, mahkemece yargılama sonucunda verilecek karar, sözleşmede imzası bulunan ancak davada taraf olarak gösterilmeyen diğer arsa sahiplerinin de hukukunu etkileyecektir. TMK'nın 692. maddesi gereğince de, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taraflar arasında resmi şekle uygun şekilde akdedilen 13.08.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi, gecikme tazminatı ve eksik iş bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 125 nci maddesi ile 470 ve devamı maddeleri. 3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2....
DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescil; karşı dava, nama ifaya izin verilmesi, olmadığı takdirde yapılan masrafların, cezai şartın ve kar kaybının tahsili taleplerine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır. Davacı arsa sahibi, karşı davacı yüklenicidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, edimin süresinde yerine getirilmemesi durumunda kural olarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi istenebilir. Sözleşmenin feshi ise ancak mahkeme kararıyla mümkün olur. Bunun istisnası tarafların fesih konusunda iradelerinin birleşmesidir....
