Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi için tarafların iradelerinin fesih konusunda uyuşması veya mahkemece fesih konusunda karar verilmesi zorunludur. Sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tahsili isteminin fesih istemi konusunda verilecek karara göre değerlendirilmesi gerekir. Davaya dayanak yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılmış cezai şart bulunmamaktadır. Sözleşmenin .... maddesinde kararlaştırılmış olan kira geliri gecikme tazminatıdır. Her ne kadar taraflarca cezai şart olarak değerlendirilip dava konusu yapılmışsa da bu istemin gecikme tazminatı olarak kabul edilmesi ve bunun sonucuna göre değerlendirilmesi gerekir. Mahkemece birleşen davadaki sözleşmenin feshi istemiyle bunun sonucuna bağlı olarak gecikme tazminatı tahsili istemlerinin değerlendirilmesi zorunludur. Birleşen davadaki fesih istemi konusunda sürenin sona ermesi nedeniyle davanın konusu kalmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına şeklinde hüküm kurulması doğru olmamıştır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen sözleşmenin feshi, tazminat, tapu iptali ve tescil davalarının sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 19.03.2013 gün ve 2012/6636 esas, 2013/1664 karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davalılar vekilleri tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü: - KARAR - Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalılar arasında 14.02.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalıların sözleşme uyarınca edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshini ve tapu iptal ve tescil, kira, menfi zarar ve cezai şart alacağının tahsilini talep ve dava etmiş; yargılama sırasında tapu iptali ve tescil, kira, menfi zarar ve cezai şart alacağının tahsili istemlerini atiye terk etmiştir. Davalı ..., inşaat süresindeki gecikmede kusurunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi -KARAR- Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulu'nun 12.02.2016 tarih ve 1 sayılı Kararı'nın dayanağı olan 2797 sayılı Yargıtay Yasası'nın 6545 sayılı Kanun'un 31. maddesi ile değişik 14/2-a bendinde, daireler arasındaki iş bölümünün belirlenmesinde mahkeme kararındaki nitelendirme de gözetilerek temyizin kapsamının esas alınacağı öngörülmüştür. Mahkemenin nitelendirmesi ve temyiz kapsamına göre, uyuşmazlık; davacının davalılardan kooperatif ile yaptığı eser sözleşmesi mahiyetindeki inşaat yapım sözleşmesi gereği hak ediş karşılığı yaptığı inşaat bedeli ile cezai şart ve inşaatçı ipoteği tesisi istemine ilişkin olup, arsa payı devri olmamasına ve bu yönüyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hukukunu ilgilendiren bir yön bulunmamasına göre; hükmün temyiz incelemesi Dairemizin görevi dışındadır....
Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Temyiz Sebepleri Asıl ve birleşen davalarda davacılar temyiz dilekçesinde; dosya yargıtay aşamasında iken taraflar arasında yeni bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı sözleşmeye göre davalı kuruma yöneltilen davalardan feragat edileceğinin kararlaştırıldığını, buna istinaden davadan feragat edildiğini, tarafların karşılıklı olarak feragatleri gerekirken davalı vekili tarafından vekalet ücreti talep edilmesinin kötü niyetli ve hukuka aykırı olduğunu, kaldı ki sözleşme kapsamında başlatılan inşaatın yarım kaldığını, zarara uğradıklarını, davalı tarafa vekalet üctreti hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu kaldırılması gerektiğini temyiz nedeni olarak ileri sürmüşlerdir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık,arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı alacak istemine ilişkindir. 2....
ATM’nin 2010/90 Esas sayılı dosyasında davanın kabulüne, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, eksik bırakılan işlerin bedelinin tahsiline yönelik davanın reddine, cezai şart talebine yönelik davanın reddine, davacıların hisselerine düşen dairelerin ve dükkanların kira bedelinin tahsiline yönelik davanın reddine, Birleşen ... 2. ATM'nin 2009/20 esas sayılı dosyası yönünden; yüklenici sözleşme süresi sonunda işi bitiremediği için herhangi bir hak ve alacak talebinde bulunamayacağı, BK'nun 81. Maddesi uyarınca önce kendi edimini yerine getirmeyen yüklenici davalı taraftan bağımsız bölüm tescilini isteyemeyeceği, yüklenicinin tapu iptali ve tescil talebine hak kazanmadığı gerekçeleriyle davacı yüklenicinin tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiştir. Kararı, birleşen dava davalısı İbrahim Şimşek mirasçıları vekili ve asıl dava davalısı, birleşen dava davacısı ... vekili temyiz talebinde bulunmuşlardır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasında 30.06.1996 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı arsa malikine isabet eden bağımsız bölümlerin 30.06.1998 tarihinde tamamlanarak teslimi gerekirken teslim edilmediğinden davacının 438,00TL cezai şart alacağı ile 148.578,09TL kira tazminatı alacağı bulunduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 438.00TL cezai şart alacağı ile 148.578,09TL cezai şartı aşan zarar olan toplam 149.016,09TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde dava konusu taşınmazların bedelinin tahsili ve cezai şart istemlerine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen 18.04.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı arsa sahibine ait ...parseldeki arsa üzerinde bina yapılarak; 1,2,8 no'lu bağımsız bölümlerin anahtar teslimi olarak arsa sahibine verilmesi; 3,4,5,6,7,9 no'lu bağımsız bölümlerin ise yükleniciye bırakılması, yükleniciye devredilecek bağımsız bölümlerin pürüzsüz olarak devredilmemesi halinde bir hafta sonra geciken her gün için rayiç kira bedelinin cezai şart olarak ödenmesi kararlaştırılmıştır. Belediye tarafından gönderilen 08.11.2013 tarihli yazıda dava konusu taşınmazın yapı kullanma izin belgesi bulunmadığı bildirilmiştir....
Davalı vekili, müvekkilinin edimlerini yerine getirdiğini, cezai şartın koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında düzenlenen ....01.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye arsa payı devrinin ........2008'de yapıldığı, yüklenicinin arsa sahibinin taşınmaz üzerindeki ipoteği kaldırıncaya kadar inşaatı durdurma hakkı olduğu, ipoteğin ........2008 tarihinde kaldırıldığı, bu durumda ... aylık inşaat süresinin ........2009 da sona erdiği, oysa ... takibine konu olan cezai şartın bu tarihten önceki döneme ait olduğu gerekçesiyle, davanın reddine dair verilen karar, Dairemizin ....01.2013 tarih ve 2012/3547 Esas, 2013/403Karar sayılı ilamı ile onanmıştır. Bu kez, davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur....
Kararı davacılar vekili temyiz etmiştir Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi, kira tazminatı ve cezai şartın tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ise de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden TMK'nın 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. (818 sayılı BK'nın 213. maddesi), Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca yazılı şekilde yapılmak zorundadır. Somut olayda taraflar arasında sözleşmenin şekil şartlarına uyulmadan yapıldığı sabittir. Böyle bir sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülememesi için sözleşmede kararlaştırılan arsa payının temlikinin yapılmış olması veya inşaatın geldiği seviye itibariyle vazgeçilmeyecek derecede bulunması gerekir. Bilirkişi raporuna göre inşaat seviyesinin %60 olduğu, herhangi bir tapu intikali sağlanmadığı için sözleşme baştan itibaren geçersizdir....
