Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olup, yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin TMK m. 706, BK m. 213, Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddesi uyarınca Tapu Sicil Müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Kanun sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği, resmi şekle uymadan yapılan sözleşmeler geçersizdir....

Noterliği’nde 09.06.2005 tarihinde düzenledikleri ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Bu sözleşme uyarınca, bakım alacaklısı ..., bakım borçlusuna bakım alacağı karşılığında, 8096 ve 8097 parsel sayılı taşınmazlar ile ilgili yapılacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden malik olacağı ve adına isabet edecek bağımsız bölümlerdeki hak ve paylarının tamamını davacıya temlik etmiştir. Taraflar arasındaki ölünceye kadar bakma sözleşmesindeki bakım borcu karşılığı devredilecek bağımsız bölümler, taşınmazda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıp bağımsız bölümlerin oluşturulması koşuluna bağlanmıştır. Anılan bu sözleşmeye konu 8096 ve 8097 parsel sayılı taşınmazların birleştirilmesi ile oluşan 21783 parsel sayılı taşınmaza bina yapımı için ... 1.Noterliği’nde 23.01.2006 tarihinde yüklenici ... ile arsa malikleri... ve ... ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir....

Hukuk Dairesi tarafından yapılan inceleme sonucunda davalıların istinaf başvurularının kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmiştir. Kararı bir kısım davalı tapu malikleri temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....

Birleştirilen davalarda da, davacılar yüklenicilerden temlik aldıkları taşınmazların adlarına tescilini istemişlerdir. 14.01.2013 günlü ıslah dilekçesi ile de davalı arsa maliki ile davalı yükleniciler arasında 03.12.2001 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaatsözleşmesine ek olarak yapılan 31.12.2002 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ile taşınmazların adlarına tescilini veya eksik işler bedelinin depo ettirilerek taşınmazların adlarına tescilini veya taşınmazların rayiç ve yapılan faydalı imalatlar değerleri toplam bedelinin yüklenicilerden alınmasını istemişlerdir....

-KARAR- Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında düzenlenen 23.01.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartnameye uymayan davalı yüklenicinin müvekkiline ait 32 bağımsız bölüm ile ortak alanlardaki eksik ve kusurlu imalatı nedeniyle müvekkilinin uğradığı zararın tazmini amacıyla başlatılan takibe davalının itirazının haksız olduğunu ileri sürerek, itirazın iptaline ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir. Davalı vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki yetkiye dayanılarak inşaat yapım işini dava dışı ... Konut Yapı Kooperatifi’ne devredildiğinden davanın husumet yönünden reddi gerektiğini, kooperatifin davacı arsa malikleri aleyhine sözleşme dışı fazla imalat nedeniyle açtığı tazminat davası bulunduğunu, arsa maliklerinin istemiyle sözleşme dışı fazla imalat yapılması nedeniyle eksik ve kusurlu imalattan söz edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir....

Dairemizin 01.11.2011 günlü ve 2011/11726 E., 2011/13232 K. sayılı bozma ilamı ile usuli müktesep hak kuralı gereğince mahkemece bozma ilamına uyulduğundan bozma gereğinin yerine getirilmesi gerektiği, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesine göre iskan ruhsatını alma borcunun yükleniciye ait olduğu, mahkemece yükleniciden temlik alan davacıya yapının genel iskanını almak için süre verildiği halde, genel ruhsat alınamadığından sözleşmenin arsa sahibi bakımından ifayla tamamlanmış sayılmayacağı, bu nedenle davanın reddi gerekirken kabulünün doğru görülmediğine işaretle bozulmuştur. Mahkemece, bozma ilamına uyularak yükleniciden temlik alan davacıya yapının genel iskanını almak için süre verildiği halde, genel ruhsat alınamadığından sözleşmenin arsa sahibi bakımından ifa ile tamamlanmış sayılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir....

Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Gerçekten, davada dayanılan 08.06.1994 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflar arasında yapılmış olan bir temlik sözleşmesidir. Çünkü, dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Bu sözleşme, yükleniciye şahsi hak sağlar....

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd., 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanunu’nda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanun’da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....

Zira temlik edilen alacak, gerçek alacak ne ise ondan ibarettir. Kaldı ki, 09.01.2004 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinde "her türlü vergi, resim, harç, sigorta primleri ve yapı kullanım belgesi alınması için gereken harçların yüklenici tarafından ödeneceği" hükmü bulunmaktadır. Açıklanan nedenlerle mahkemece yapılması gereken iş, Ankara Onsekizinci Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/166 esas sayılı dava dosyasının sonucunu beklemek, o davada arsa sahiplerinin hakları hükme bağlanıp kesinleşirse bu tutar ile birlikte iskan harç ve masrafları ile sigorta primlerinin tutarı da saptanıp arsa sahiplerine ödenmek üzere davacıya depo ettirmek, böylece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yerine getirilmeyen hükümleri davacı tarafından yerine getirilirse tescile hükmetmek, aksi takdirde davayı reddetmek olmalıdır. Eksik inceleme ve araştırmaya dayalı hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir....

Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa kazanmadığı hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Somut olayda, davacı 15.03.2005 günlü harici satış sözleşmesine dayanarak tapu iptali tescil isteminde bulunmuştur. Davacıya kişisel hak sağlayan bu sözleşmenin dayanağı davalı yüklenici ile davalı arsa malikleri arasındaki ... 5. Noterliğinde düzenlenen 10.08.1994 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmede yüklenicinin edimleri arasında 3 parsel sayılı taşınmaza bina yapılıp iskan ruhsatı alınarak arsa maliklerine teslimi bulunmaktadır....