MAHKEMENİN İLK KARARI VE DAİREMİZİN İLK KARARI : Mahkemece ilk karar ile; "arsa sahibi arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi gereği kendisine bırakılıp adına tescil edilen bağımsız bölümü 3. kişiye satarak tapuda pay devri yapmış olsa dahi, ayrıca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan haklarını yazılı temlik sözleşmesiyle devretmedikçe tapuda pay devri alacağın temliki sonucunu doğurmaz. Davamızda da, davalı arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını yazılı olarak davacıya devrettiğine dair bir belge sunulmamıştır....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile davalı ... ve dava dışı arsa sahibi arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir....
Yerel mahkemece kaldırma kararımizdaki eksklikler giderilerek yeniden karar verilmiş ve yerel mahkemece; ''...İstinaf bozma ilamı doğrultusunda eksik işlerin ve ayıplı işlerin tespiti hususunda ek rapor tanzim etmek üzere dosya bilirkişilere tevdii edilmiş, dava konusu taşınmaza yapılan engelli kullanımı için otopark ulaşımı, asansör ve asansör önü değerlendirildiğinde; yapılan asansör önü için eğimin %33 oranında yapılmasının uygun olmadığı, korkuluk yapılması gerektiği engelli yönetmeliği uygun yapılması gereken işlerin bedelinin 1.700,00- TL olduğu, sözleşmeye göre eksik ve ayıplı yapılan diğer işlemlerinin bedellerinin ise 9.300,00- TL olduğu, toplam ayıp ve eksik işlemlerin bedellerinin 11.00,00- TL olduğu tespit edilmiştir. Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davanın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeden doğan tapu iptal ve tescil, nama ifaya izin, sözleşmeden kaynaklı kararlaştırılan alacak istemlerine ilişkindir....
HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle HUMK'nın 2494 sayılı Kanun ile değişik 438/II. fıkrası hükmü gereğince duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü: Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak, birleşen dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan geç teslim nedeniyle tazminat istemine ilişkindir....
gelir paylaşımı sözleşmesinde, arsa sahibinin arsasını tahsis ettiğini ve bu arsa üzerinde tüm mali yükümlülükler yükleniciye ait olmak üzere inşaat yaptığını, bunun karşılığı olarak ta arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden farklı olarak yükleniciye pay devri yapılmamakta, yüklenici sözleşmede belirtilen koşullarda inşaatın yapımına ek olarak üstlenmiş olduğu bağımsız bölümlerin pazarlaması ve satışından elde edilen gelirden sözleşmede kararlaştırılan oranda payını aldığını, yüklenici tarafından --- tarihinde müvekkili şirkete dilekçe sunularak sözleşmenin bedeli ile arsa satışı karşılığı satış toplam gelirinin arttığı bildirilerek --- imzalanmasının teklif edildiğini, taraflar arasında akdedilen ---- ulaştığını, Bu ek protokolden sonra adi ortaklık içinde yer alan---- verildiğini,---- davası ikame edildikten sonra sözleşme ile yüklendiği işi yerine getiremeyeceğini anlayarak --- yazısı ile projeyi ---- edemediğini, satışı yapılan bağımsız bölümlerin teslim edilmemesi, ---------- nakit...
Dahili davalı tapu malikinin kötü niyeti ispatlandığı takdirde; arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez (BK. m. 81; TBK 97). Aslında arsa sahibinin kural olarak BK'nın 364. (TBK md. 479) maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik etmesi; yüklenicinin finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir. Buna rağmen davacı yüklenicinin yukarıda açıklandığı üzere kendi kusuru ile arsa payını devralmayıp kat irtifakı kurmadığı anlaşılmaktadır. Dosyaya sunulan Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/61 D. İş dosyasında 23484 ada 23 parseldeki A ve B blokların arsa payı devrine gerek duyulmadan bitirildiği ve oturarak kullanıldığı, C bloğun %53 oranında bitirildiği belirtilmiştir....
Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye, ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu, bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Az yukarıda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi, işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir....
nama ifaya izin talebi aynen hüküm altına alınarak cezai şart karşılığı 418.500.000 TL.nın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsiline dair hüküm kurulmuştur....
