Hükmü, davacı vekili ile davalı S.S. ...Konut Yapı Kooperatifleri Birliği vekili temyiz etmişlerdir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacı vekili ve davalı S.S. ...Konut Yapı Kooperatifleri Birliği vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Konut Yapı Kooperatifi ile davalı yüklenici ....... arasında 12.05.2006 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 2. maddesinde yapı kullanma izin belgesinin yüklenici tarafından alınması kararlaştırılmış ise de dosya içerisindeki belediye başkanlığının 06.06.2014 tarihli yazısında binaya ilişkin yapı kullanma izni bulunmadığı belirtilmektedir....
Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Dosya kapsamına göre, davalı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasında 12.05.2006 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, yüklenicinin 633 ada üzerinde yapacağı 7 ve 9 numaralı bloklara karşılık, 9 numaralı blokun tamamının yükleniciye verilmesinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Yine davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında Kasım 2007 tarihli "Ek İkinci Protokol" ve 15.02.2010 tarihli "Ek Üçüncü Protokol"lerin ayrıca arsa sahibi kooperatif ile arsa sahibi kooperatifin üst birliği ... ve davalı yüklenici arasında 18.08.2008 tarihli adi yazılı "Protokol" başlıklı sözleşmelerin düzenlendiği görülmektedir....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. 2- Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir. Davacılar ile dava dışı arsa malikleri ve davalı yüklenici arasında düzenlenen 22.06.2007 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tüm arsa sahipleri lehine cezai şart kararlaştırılmış olduğundan, talep edilen ifaya ekli cezai şart alacağının sözleşmeyi imzalayan davacı arsa maliklerinin hisseleri oranında hüküm altına alınması gerekirken bu yön gözetilmeden tümünün dava açan arsa maliklerine verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 21/06/2022 tarih ve 2022/35 Esas - 2022/355 Karar sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davalı vekilinin istinaf başvurusu üzerine yapılan incelemede; DAVACILAR VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Davacıların arsa sahibi sıfatıyla dava dışı yüklenici Pırlanta Erciyes İnşaat Ltd. Şti. ile Adana 11. Noterliğinin 13/03/2014 tarih ve 07777 ve 07778 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 09/06/2015 tarih ve 16181 ve 16182 yevmiye sayılı ek sözleşme imzaladığını, davalının ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında dava dışı yüklenici firma ile satış sözleşmesi yaptığını, davalının davacı arsa sahipleri ile arasında bir ilişki olmadığını, davalının dava dışı yüklenici ile sözleşme yaptığını, dava dışı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi konusu inşaatı, tam, zamanında, kusursuz ve bizzat teslim etmediğini, bu hususun Adana 3....
Hükmü, davacı ...; davacı ... vekili ve diğer davacılar vekili temyiz etmiştir. 1-Mahkeme kararı hükmü temyiz eden ...’a usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş olup, 15 günlük yasal süre geçirildikten sonra temyiz isteminde bulunmuştur. HUMK'nun 432/4. maddesi ve 01.06.1990 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince süresi geçirilen temyiz isteminin reddi gerekmiştir. 2-Diğer davacıların temyiz itirazlarına gelince; Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir....
Davalılar ... ile yüklenici ... arasındaki 02.02.1996 günlü arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep ... edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa ... etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin edimi (borcu) inşaatı sözleşmesine, imar planına, yapı ruhsatına, tasdikli plan ve projesine uygun şekilde tamamlayıp arsa sahibine teslim etmek, arsa sahibinin borcu ise taahhüt ettiği tapu paylarını yükleniciye devretmekten ibarettir. Yüklenici ancak yapı ruhsatına, tasdikli projesine ve imara uygun inşaat yaptığı takdirde bedele hak kazanacaktır. Fiilen inşa olunan bina yapı ruhsatına, tasdikli projesine ve imara aykırı ise bu aykırılıklar proje tadilatı veya yıkım suretiyle giderilip inşaat yasal hale getirilmediği sürece ifa ve teslim gerçekleşmiş olmayacağından yüklenici bedele hak kazanamayacaktır....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili ile davalı ... arasında 03.09.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, diğer davalı ...’ın ise müteselsil borçlu ve kefil olduğunu, sözleşmeye göre vergi, harç, vs. bedelleri davalı yüklenicinin ödemesi gerektiği halde bu edimini ifa etmediği için kat mülkiyeti kurulamadığını ileri sürerek davacıya ait bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine geçişinin sağlanması için sözleşme gereği eksik bırakılan tüm işlemlerin davalı tarafından yerine getirilerek akdin aynen ifasına, mümkün olmaması halinde masrafı davalıya ait olmak üzere akdin aynen ifasına izin verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar davanın reddini istemiştirler....
