- K A R A R - Davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile davalı yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmede belirtilen sürede inşaat bitmez ise çevreye uygun rayiç bedel üzerinden kira ödeneceğinin hüküm altına alındığını, inşaatın süresinde belirlenen sürede ancak bu teslim edemediğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere kira bedeli (gecikme tazminatı) alacağı olarak 45.000,00 TL, inşaattaki mevcut eksikliklerin arsa sahibi davacı tarafından yüklenici nam ve hesabına ikmali için davacı adına ifaya izin verilmesine, eksik ve kusurlu imalat bedeli olarak 5.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....

Yargıtay içtihatlarında vurgulandığı üzere; “eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında 15.03.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı arsa sahiplerine verilmesi gereken 13 adet bağımsız bölümün tapularının teslim edildiğini, müvekkilinin yapı kullanma izin belgelerini tamamladığını, tüm edimlerini yerine getirdiğini, fakat davalı arsa sahiplerinin sözleşmeden kaynaklı müvekkiline ödemeleri gereken 22.778,59 TL’yi ödemediklerini, bunun üzerine davalı arsa sahipleri aleyhine Sakarya 5....

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur. Arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesine göre “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir....

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez. Taraflar arasında düzenlenen 09.02.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde anahtar teslimi inşaat yapımı kararlaştırıldığından yapı kullanma izin belgesinin alınması da yüklenicinin yükümlülüğündedir....

Yine temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında kalan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir. Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki nama ifa ve alacak davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile yüklenici davalı arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmeye göre davalının edimlerini tam olarak yerine getirmediğini, eksik işler bulunduğunu, bağımsız bölümleri müvekkiline geç teslim ettiğini ileri sürerek, eksik işlerin giderilerek iskan ruhsatı alınması için davalının hissesine düşen 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek para ile giderilmesi için satışa izin verilmesine ve 1.000,00 TL gecikme tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, 13.01.2010 tarihli satış sözleşmesi ile yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, değer kaybı ve kira tazminatı istemlerine ilişkindir. Mahkemece; tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat istemlerinin kısmen kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili ile davalılar vekili temyiz etmiştir. Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahibi arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir....

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı kira tazminatının tahsili istemine ilişkin olup; davacı vekili dava dilekçesinde şimdilik 10.000,00 USD'nin tahsilini istemiştir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen ilk karar, yukarıda açıklandığı üzere, Dairemizce 12.03.2013 tarihinde esasa ilişkin olarak bozulmuş olup, bozma sonrası yapılan inceleme sonucu belirlenen alacak miktarı yönünden davacı vekili tarafından 29.09.2014 tarihinde ıslah yapılmıştır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 04.02.1948 tarih 1944/10 E., 1948/3 K. ve 12.05.2016 tarih 2015/4-268 E., 2016/1 K. sayılı kararları uyarınca bozmadan sonra ıslah yapılabilmesi mümkün değildir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen satışa izin davası sonucunda verilen hükmün düzeltilerek onanmasına ilişkin Dairemizin 24.02.2015 gün ve 2014/11231 Esas, 2015/1129 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davalı vekilince istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Davacılar vekili, arsa malikleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediğini, eksik imalâtlar bulunduğunu, iskân alınmadığını ileri sürerek, davalının yerine getirmediği yükümlülüklerin giderilmesi açısından binadaki 7 numaralı dairenin müvekkilleri tarafından satışına izin ve yetki verilmesini, satış nedeniyle elde edilecek bedel ile davaya konu binanın iskânının alınması işlemlerinin de davacılar tarafından yapılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslah ile 10.000,00 TL olan dava değerini 103.543,50 TL'ye yükseltmiştir....