"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan elatmanın önlenmesi, tazminat ve nama ifa istemlerine ilişkin olup, mahkemece de bu yönde hüküm kurulmuştur. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14/son maddesi gereğince 01.03.2012 tarihinde yürürlüğe giren ve Yargıtay Büyük Genel Kurulunun Hukuk Dairelerinin iş bölümünü düzenleyen 09.02.2012 tarihli ve 2012/1 sayılı Kararı uyarınca, davanın açıklanan niteliği itibariyle temyiz inceleme görevi Yargıtay 23. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, dosyanın ilgisi yönünden Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 05.07.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; finansı sağlayan yüklenici arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
Şti. ile dava dışı arsa maliki ... arasında düzenlenen 22.05.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra arsa maliki 11.06.2009 tarihinde çekişmeli taşınmazdaki 11/20 payını tapudan davalı yükleniciye devretmiş ise de; yukarıda açıklandığı üzere arsa sahibinin eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demek olduğundan avans niteliğindedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa malikinin bu sözleşmeden kaynaklanan def’ilerinin savunma yoluyla ileri sürebilmesi için davada davalı olarak yer alması zorunludur. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa malikinin usulünce davaya dahil edilmesini sağlamak ve yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda taraf delillerini değerlendirmek ve hasıl olacak sonuca göre bir karar vermek olmalıdır....
Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi ... üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi, BK.m 81’den yararlanma ... bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında yüklenicinin öncelikli edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin ardından sözleşmenin hükümlerindeki diğer borçlarının ifa edip etmediğinin açığa kavuşturulması zorunludur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, müvekkili yüklenici şirket ile arsa sahibi davalılar arasında akdolunan 06.10.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre tüm edimlerini yerine getiren davacıya, davalılar tarafından verilmeyen ve davalılar adına tapuda kayıtlı bulunan 8 ve 15 numaralı bağımsız bölümlerinin tapularının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davacının edimini yerine getirmemesi nedeniyle davacı aleyhine açtıkları nama ifa ve alacak davasının kabulüne karar verildiğini, kararın da kesinleştiğini, yüklenici tarafından iskânın alınmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı alacağa yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir. 26.06.2012 tarih ve 6335 sayılı Kanunla değiştirilen 6100 sayılı TTK'nın 5. maddesinde, aksine hüküm bulunmadıkça, dava olunan şeyin değerine veya tutarına bakılmaksızın asliye ticaret mahkemesi tüm ticari davalar ile ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işlerine bakmakla görevli olup, asliye ticaret mahkemeleri ile asliye hukuk mahkemeleri arasındaki ilişkinin görev ilişkisi olduğu düzenlenmiştir. Bir yerde asliye ticaret mahkemesi bulunduğu takdirde, asliye hukuk mahkemesinin görevi içinde bulunan ve anılan yasanın 4. maddesi hükmünce ticari sayılan davalara ve özel hükümler uyarınca ticaret mahkemesinde görülecek diğer işlere asliye ticaret mahkemesinde bakılacağı da hüküm altına alınmıştır....
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; iş bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. 15.09.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenici... ve kendi adına asaleten diğer arsa sahipleri ... ve ...'a vekaleten ... arasında akdedilmiş olup, mahkemece yapılacak inceleme ve araştırmanın yüklenicinin ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi olarak ismi geçen ... ve ...un da taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici ve arsa sahibi olan kişiler hakkında dava açmak üzere mehil verilmeli, dava açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, yüklenici ve diğer arsa sahiplerinin savunma ve delilleri toplanmalı, sonucuna göre işin esası hakkında bir karar verilmelidir. Taraf teşkili tam olarak sağlanmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir....
Davalı vekili, davacının taşınmazlarına haciz tatbik edildiğinde tapu kayıtlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin bulunmadığını, hacizlerin usul ve yasaya uygun olduğunu, ayrıca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı tarafa taşınmazın aynına ilişkin bir hak vermediğini, haciz tarihinde tapu kaydının borçlu adına olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, yüklenici davacı ile dahili davalı arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince dava konusu bağımsız bölümlerin davacı yükleniciye ait olduğu, binaya 18.10.2010 tarihinde yapı kullanma izin (iskân) belgesi alındığı, sözleşme tarihinden sonra arsa sahibi ...'ın borcundan dolayı .......
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....
