- K A R A R - Davacılar vekili, arsa sahibi müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, ruhsat tarihinden itibaren yirmi ay içinde tamamlanmasının taahhüt edildiğini, davalının yükümlülüğünü yerine getirmediğini, ayrıca sözleşmede belirtilen özelliklerin bir kısmını hiç yapmadığını, bir kısmını ise anlaşılan teknik koşullara uygun yapmadığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin haklarını saklı kalmak üzere inşaattaki eksik ve ayıplı işler bedeli olarak ....250 TL'nin, süresinde teslim edilmeyen bağımsız bölümler için her bir arsa maliki adına ayrı ayrı olmak üzere toplam ....250 TL kira kaybı alacağın tahsiline, alacağın tahsilini sağlamak, ayrıca kalan işlerin davalı nam hesabına yapılarak inşaatın bitirilmesi için yükleniciye özgülenen ... ve ... numaralı bağımsız bölümlerin satış yetkilerinin davacı arsa sahiplerine verilmesini talep ve dava etmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı sözleşmesine dayalı tescil ve nama ifaya izin istemine ilişkindir. Dosyanın işlemden kaldırıldığı ve temyize konu kararın verildiği tarihte yürürlükte olan 6100 sayılı HMK'nın 150. maddesi hükmünce, usulüne uygun çağrıldıkları halde, taraflardan hiçbiri duruşmaya gelmediği takdirde, dava yenileninceye kadar dosyanın işlemden kaldırılmasına, işlemden kaldırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde yenilenmeyen davanın da açılmamış sayılmasına karar verilir. Somut olayda, ... Barosu avukatlarından Av. ..., davacılara ait vekaletname sunularak ........2011 tarihli duruşmaya katılmış, mahkemece aynı celse alınan ... nolu ara kararla "ön incelemede yargılamaya devam edilmesine karar verilmesi halinde tahkikat duruşması için gün verilmesine" karar verilmiş olduğu halde ön inceleme duruşma gününü bildirir tebligat anılan avukat yerine ... Barosu avukatlarından..../... adresinde bulunan Av. ......'...
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı, eksik iş bedeli, manevi tazminat ile nama ifaya izin, birleşen dava ise gecikme tazminatı ile sözleşmenin feshi istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 437 ıncı ve devamı maddeleri, 6098 sayılı TBK’nın 470 vd. 3. Değerlendirme Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470. vd. (BK'nın 355. vd.) maddelerinde yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin TBK'nın 125.(BK'nın 106/2.) maddesince seçimlik hakkı doğar. Arsa maliki davacı ile dava dışı .... San. Tic. Ltd....
Davalılar ... ve ... vekili ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/359 Esas sayılı dosyasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshedildiğini, yüklenicinin ifa etmediği eksiklikler ve ayıplı ifa ile ilgili yapması gerekenler olduğunu, eksik işler bedelinin ve kamu kurumlarına olan borçların davacı tarafça depo edilmesi gerektiğini, aksi takdirde davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Eser Sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Somut olayda, sözleşme, sözleşme tarihinde arsa sahibi olan murisle geçerli şekil şartıyla yapılmış, feshedilmemiş olup geçerli ve halen hukuki varlığını muhafaza etmektedir. 6098 sayılı TBK'nın 113/I. maddesinde yapma borcunun borçlu tarafından ifa edilmemesi halinde alacaklının masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini ve aynı maddenin son fıkrasında borca aykırı durumun ortadan kaldırılması için kendisinin yetkili kılınmasını isteyebileceği hükmü getirilmiştir. Doktrin ve Yargıtay içtihatlarında nama ifaya izin olarak adlandırılan bu hükmün kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflara yapma borçları yüklediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafından da uygulanıp yetki talep edilebilmesi mümkündür....
Maddesinde yapı kullanım izin belgesinin inşaatın tesliminden sonra yüklenici tarafından gecikmeksizin alınacağının kararlaştırılmasına göre inşaat tesliminin yapı kullanım izin belgesine bağlanmamış olduğu anlaşılmakla inşaatın iş bitirme tutanağına göre 22/06/2018 tarihinde %100'ünün tamamlanarak teslim edildiği kabul edilmiş ve davacının geç teslim nedeniyle cezai şart talep şartlarının oluşmadığından davanın reddine, yönelik karar verilmiştir. HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 01/09/2021 tarihinden itibaren geçerli 431 sayılı İş Bölümü Kararı gereği, 6. Hukuk Dairesi iş bölümünün 9. maddesinde; "Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar, ," şeklindeki düzenleme yer almıştır....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde (6098 sayılı Kanunun 183 ila 204 md.) düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Ceza Mahkemesi SUÇ : Özel belgede sahtecilik HÜKÜM : Beraat Sanık ...’ün, 01.02.2010 tarihinde Belediye Başkanlığına sunulan, müşteki ... adına kayıtlı 6612 parsel sayılı taşınmazın iki parçaya ifraz edilmesi talebini içerir dilekçeyi sahte olarak hazırladığı iddiasıyla açılan kamu davasında; taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi olan müştekiye verilecek ve blok olarak yapılacak yerin arsasının Tapu Kadastro müdürlüğünden ifraz edilerek arsa sahibi adına müteahhit olan sanık tarafından tescil edileceğinin kararlaştırılmış olması, müşteki tarafından sanık aleyhine nama ifaya izin verilmesi ve tazminat talebiyle ......
Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, “alacağın devri ve borcun üstlenilmesi” işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi Türk Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Alacağın devri, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez....
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır....
